[四川]自貢老房子全省首裝電梯

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按照《意見(jiàn)》要求，該項(xiàng)目從征求全部居民書(shū)面同意、相關(guān)部門(mén)審核、公示，到獲得“準(zhǔn)生證”，共歷時(shí)45天。據(jù)市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前自貢有3棟老房子已獲書(shū)面同意，將進(jìn)入公示，還有20棟老房子正在征求意見(jiàn)。

今年6月，我市成為全省既有建筑增設(shè)電梯試點(diǎn)地區(qū)，自貢市出臺(tái)相關(guān)實(shí)施意見(jiàn)，為每個(gè)加裝電梯項(xiàng)目提供約20萬(wàn)元補(bǔ)貼。消息一經(jīng)發(fā)布，引發(fā)超高關(guān)注：怎樣跨過(guò)全體業(yè)主一致書(shū)面同意的硬性門(mén)檻？手續(xù)報(bào)批需多長(zhǎng)時(shí)間？工程款怎樣給付？一系列問(wèn)題的討論持續(xù)發(fā)酵。而今，科信苑小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)或許能夠給其他小區(qū)帶來(lái)啟發(fā)。

第一關(guān)：“100%同意”的硬性門(mén)檻

他們是怎樣跨過(guò)的？

“老房子可以加裝電梯？國(guó)家還給補(bǔ)貼？不僅方便了出行，房子還增值了。”6月初，聽(tīng)到消息的科信苑部分業(yè)主躍躍欲試，抱著試探的心態(tài)，有人積極走訪相關(guān)部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)。該小區(qū)物業(yè)公司——廣廈物業(yè)開(kāi)發(fā)中心，也聽(tīng)到了“風(fēng)聲”。“要是小區(qū)多數(shù)業(yè)主都有意愿，何不來(lái)個(gè)全面升級(jí)？” 該物業(yè)總經(jīng)理張維心里雖這么想，但卻沒(méi)底。因?yàn)?，根?jù)《意見(jiàn)》規(guī)定，加裝電梯須所有業(yè)主書(shū)面同意。

緊接著，業(yè)委會(huì)和物業(yè)商量，在小區(qū)做一次摸底。結(jié)果顯示：80%業(yè)主同意，10%業(yè)主持觀望態(tài)度，10%業(yè)主持反對(duì)意見(jiàn)，小區(qū)4棟樓都有加裝意向。但是，離“全部同意”目標(biāo)還有一定距離。

2004年建成的科信苑，有4棟樓共計(jì)6個(gè)單元，每棟樓有7層，中老年居民占比40%。摸底中持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主主要來(lái)自于底樓、二樓，因?yàn)樗麄儾皇褂秒娞荩友b反而會(huì)影響采光和出行。

如何讓居民都同意？物業(yè)公司被業(yè)委會(huì)推薦為業(yè)主牽頭方，協(xié)助實(shí)施說(shuō)服工作。他們開(kāi)始從解決反對(duì)者家中的瑣碎問(wèn)題入手，比如：有底樓住戶(hù)反映臨街飯館油煙嗆人，要求增設(shè)排煙管道，物業(yè)公司對(duì)這些切實(shí)問(wèn)題一口答應(yīng)，再動(dòng)之以情，曉之以理，慢慢做業(yè)主思想工作。“為了避免鄰里矛盾激化，我們還挨家挨戶(hù)上門(mén)做工作。”張維說(shuō)，旁敲側(cè)擊和入戶(hù)拜訪的說(shuō)服技巧，效果顯現(xiàn)，目前，77戶(hù)業(yè)主已有76戶(hù)同意，唯有最后一戶(hù)持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主所在單元未開(kāi)工基建。

第二關(guān)：從1年縮短到45天

報(bào)批程序非想象中復(fù)雜？

按照市住建局的答復(fù)，按正常立項(xiàng)、用地審批等程序走，大概耗時(shí)1年。但科信苑項(xiàng)目從征求意見(jiàn)，遞交材料，審核、公示，到獲得“準(zhǔn)生證”，總共45天。

從1年縮短到45天，難道報(bào)批程序并非想象中復(fù)雜？原來(lái)，我市制定的一份《規(guī)劃申請(qǐng)不予受理通知書(shū)》，可為業(yè)主們省事。

市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)ㄔO(shè)、財(cái)政、國(guó)土、氣象、質(zhì)監(jiān)、公安6個(gè)部門(mén)出臺(tái)文件，制定了《規(guī)劃申請(qǐng)不予受理通知書(shū)》，明確規(guī)定凡是符合4種情形的，都可免于辦理漫長(zhǎng)的規(guī)劃審批手續(xù)，只需住建局審核、報(bào)備要件即可。

四種情形包括：加裝電梯通過(guò)連廊與原樓梯轉(zhuǎn)臺(tái)相連的，連廊長(zhǎng)度不大于2米；加裝電梯通過(guò)連廊與客廳、餐廳、臥室相連的，電梯與原住宅外墻距離不大于2米，連廊進(jìn)深不大于1.5米；加裝電梯直接與原建筑外廊連接的；加裝電梯影響既有消防通道的情況，由相關(guān)部門(mén)視情況判定準(zhǔn)許。

該負(fù)責(zé)人介紹，考慮到加裝電梯后要確保建筑安全、保留消防通道，所以規(guī)定了上述4種情形。要件審核由市住建局完成，無(wú)需業(yè)主到多個(gè)部門(mén)奔波。

第三關(guān)：資金籌措怎樣才合理？

不同樓層按比例出資

“物業(yè)公司作為業(yè)主牽頭方，必須要注意把握如何平衡建設(shè)過(guò)程中和建成以后的各種關(guān)鍵性問(wèn)題。”張維舉了一個(gè)例子：簽合同后，是先收錢(qián)，還是完工后收錢(qián)？“我們采取的后收錢(qián)！”張維表示，這樣可以規(guī)避“先收錢(qián)”產(chǎn)生的矛盾：要是先收錢(qián)，前期收少了，后期補(bǔ)收，非常難；要是前期收多了，大家認(rèn)為太貴，或許不愿意而放棄？

除此之外，業(yè)主們最關(guān)心的問(wèn)題無(wú)疑是“不同樓層之間怎么出錢(qián)”？在市住建局前期印發(fā)的《既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)手冊(cè)》上，不僅有電梯協(xié)議書(shū)模板，還對(duì)安裝費(fèi)用各樓層出資比例提出了參考意見(jiàn)。據(jù)《指導(dǎo)手冊(cè)》出資參考，以7層住宅為例：1層按照0.6比例補(bǔ)償；2層不用電梯時(shí)按照0.4比例補(bǔ)償，如使用電梯時(shí)，既不出資、也不獲補(bǔ)償；3層按1.0比例出資、4層按照1.1比例出資；5層按照1.2比例出資、6層按照1.3比例出資、7層按照1.4比例出資。

科信苑結(jié)合自身實(shí)際，在參考《指導(dǎo)意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，制定了適合自身的補(bǔ)償機(jī)制和出資比例，即：1層按照0.2比例補(bǔ)償，2層按照0.2比例出資，3層按照1.1比例出資，4層按照1.2比例出資……以此類(lèi)推。“原因在于，我們小區(qū)加裝電梯的設(shè)計(jì)位置退到外面2.5米左右，對(duì)住戶(hù)影響??；從2層就可享受電梯，所以2層也應(yīng)該出一定比例的錢(qián)。”張維介紹。

以科信苑業(yè)主選擇的品牌電梯安裝總計(jì)費(fèi)用毛算，除去政府補(bǔ)貼的20萬(wàn)，按該小區(qū)出資方式計(jì)算，預(yù)計(jì)住戶(hù)不同樓層出資區(qū)間大概在2.5萬(wàn)至4萬(wàn)。

建成后可能出現(xiàn)的問(wèn)題，物業(yè)公司也提前考慮了。“同意安裝電梯，不等于會(huì)出資，并使用電梯。”張維說(shuō)，對(duì)于這類(lèi)不愿出資的業(yè)主，物業(yè)公司又有一套自己摸索出來(lái)的辦法。“關(guān)鍵還在于墊資問(wèn)題。”

對(duì)此，物業(yè)公司的設(shè)想是，該單元3樓以上若有一戶(hù)不出資，則由3樓及以上住戶(hù)先期墊資，待以后不出資者需要使用電梯時(shí)，支付本和息。最終，墊資問(wèn)題決定由該小區(qū)物業(yè)公司承擔(dān)。由于不出資者或會(huì)占一定比例，在加裝電梯設(shè)計(jì)時(shí)，科信苑采用刷卡方式使用。

第四關(guān)：施工方與業(yè)主方的爭(zhēng)論

工程款怎樣支付？

開(kāi)工前一天，施工單位和物業(yè)公司曾有過(guò)一段爭(zhēng)論。施工方要求業(yè)主簽字同意時(shí)即先收取費(fèi)用，而后者堅(jiān)持工程結(jié)束再收取費(fèi)用。

“墊資量太大了！3、4部電梯，我們就要墊付120萬(wàn)。照此下去，今后根本做不動(dòng)。” 施工方自貢遠(yuǎn)東電梯服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)人周華貴倍感壓力。張維則表示，若先收取業(yè)主款項(xiàng)并支付，則無(wú)法應(yīng)對(duì)額外支出。十年以前建造的小區(qū)，沒(méi)地下管網(wǎng)圖，“地勘”過(guò)后才發(fā)現(xiàn)，水電氣管線需改動(dòng)。而這筆額外支出輕則上萬(wàn)元。“先收錢(qián)支付工程款，完工時(shí)不夠怎么辦？”

那么，改裝管道這些新產(chǎn)生的費(fèi)用從哪兒來(lái)？張維坦言，由于小區(qū)90%以上住戶(hù)是教育系統(tǒng)及相關(guān)單位職工，這些費(fèi)用由有教育背景的物業(yè)公司承擔(dān)。住建部門(mén)建議，普通小區(qū)應(yīng)提前考慮到補(bǔ)償成本，協(xié)商后納入總體成本。

采訪中，記者了解到，科信苑加裝電梯動(dòng)工的消息，在匯東片區(qū)引發(fā)較強(qiáng)關(guān)注度，居民普遍反映居民單個(gè)力量薄弱，希望所在社區(qū)和物業(yè)公司助力。但現(xiàn)實(shí)情況是，社區(qū)和物業(yè)公司并不太積極。居民有加裝想法，卻難以實(shí)施。

有市民為額外費(fèi)用的“補(bǔ)償成本”想了個(gè)辦法：建議將國(guó)家政策補(bǔ)貼的20萬(wàn)分為兩部分：向每部電梯補(bǔ)貼19萬(wàn)，剩余1萬(wàn)元作為相關(guān)工作的報(bào)批經(jīng)費(fèi)，直接補(bǔ)貼到社區(qū)、業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司，解決他們因增加工作量而無(wú)工作經(jīng)費(fèi)的困局。

第五關(guān)：資金監(jiān)管怎樣透明化？

引入第三方審計(jì)公司

“價(jià)格合不合理，資金如何透明監(jiān)管？不是施工方說(shuō)了算，業(yè)主和物業(yè)公司說(shuō)了也不算。”張維說(shuō)，合同草簽、報(bào)價(jià)，都是意向性數(shù)字，專(zhuān)業(yè)問(wèn)題不容易搞懂，所以只能引入第三方審計(jì)公司，一切以審計(jì)結(jié)算為準(zhǔn)。

為規(guī)避質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)不必要的糾紛，物業(yè)公司作為業(yè)主牽頭方，專(zhuān)門(mén)聘請(qǐng)了經(jīng)市審計(jì)局認(rèn)定的有資質(zhì)的審計(jì)公司和監(jiān)理公司，以此保證費(fèi)用的透明和工程的質(zhì)量。整個(gè)費(fèi)用采用物業(yè)前期墊付，實(shí)行邊安裝、邊收費(fèi)的原則。在簽合同后預(yù)付部分訂金，工程驗(yàn)收合格后再付總款的90%（含國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼部分），驗(yàn)收一月后再付5%，剩余5%作為質(zhì)保金，一年后支付。

墊資后，如何保證回收，防止賴(lài)賬？物業(yè)公司自有一套“戰(zhàn)略”。公司與業(yè)主約定，在審計(jì)結(jié)算完畢后10天內(nèi)，業(yè)主必須交清費(fèi)用，否則將按銀行貸款利息追加；如果按期交納費(fèi)用的業(yè)主，將會(huì)享受物業(yè)費(fèi)一次性定額優(yōu)惠；建成使用過(guò)程中，如出現(xiàn)不交維修、維護(hù)費(fèi)或電費(fèi)，公司將會(huì)采取停卡的方式進(jìn)行制約。

據(jù)介紹，科信苑加裝電梯項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年9月底將完工驗(yàn)收。