寫字樓物業(yè)管理方案

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    為規(guī)范化寫字樓物業(yè)管理的工作，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明、舒適、安靜的辦公環(huán)境，特制定了本寫字樓物業(yè)管理方案。
    物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述）
    ______________位于_______________，周邊     周邊設(shè)施_______，交通便利，地理?xiàng)l件優(yōu)越。
    ______________由____________開發(fā)建設(shè)，占地面積______平方米，總建筑面積_________，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、24小時(shí)熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有___臺(tái)電梯。
    編制依據(jù)（按照國家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定）
    ※ 《浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》
    ※ 《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》
    ※ 《杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》
    ※              樓書
    ※ 浙江XX物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊及其他規(guī)定
    管理目標(biāo)（按照物業(yè)具體情況描述）
    為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造________的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時(shí)代，我們將本著浙江XX物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對__________（小區(qū)）實(shí)施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。
    大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到93%—95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到 （地區(qū)） 物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。
    管理原則
    為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：

    （一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：

    “服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

    （二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：
    在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。
    （三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：
    在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強(qiáng)物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。
    管理辦法
    （一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。
    （二）成立_____（大廈）管理處，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理。
    （三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為_____（大廈）組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。
    （四）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際，制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。
    （五）嚴(yán)格遵守《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為。
    （六）運(yùn)用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。
    （七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái)，提高管理水平和管理效率。
    （八）運(yùn)用CIS系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。
    （九）依照市場化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。
    物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目
    （一）公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）：
    1、協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理；
    2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)；
    3、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；
    4、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)； 
    5、對大廈的各類資料進(jìn)行管理；
    6、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；
    7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)；
    8、雨傘、雨衣臨時(shí)借用；
    9、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；
    10、節(jié)日環(huán)境布置；
    11、重要時(shí)刻提醒服務(wù)；
    12、代訂報(bào)刊、信件收發(fā)；
    13、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi)；
    14、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù)；
    15、代叫出租車；
    16、代辦保險(xiǎn)；
    17、義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。
    （二）有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價(jià)格在業(yè)主委員會(huì)成立前，由物管公司核定，報(bào)物價(jià)部門備案）：
    1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn)；
    2、機(jī)動(dòng)車輛清洗；
    3、各項(xiàng)健身、娛樂活動(dòng)（視大廈配置而定）；
    4、提供小型商務(wù)會(huì)議場所及服務(wù)；
    5、提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)；
    6、商務(wù)中心服務(wù)；
    7、辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)；
    8、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)；
    9、代訂車、船、機(jī)票；
    10、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；
    11、代訂代送飲用水。
    具體方案
    大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個(gè)月）與前期物業(yè)管理實(shí)施階段（物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會(huì)成立）組成。在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。
    第一階段：早期物業(yè)管理介入階段
    從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。
    一、管理內(nèi)容：
    1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；
    2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；
    3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；
    4、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見；
    5、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；
    6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；
    7、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見；
    8、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；
    9、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；
    10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；
    11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。
    二、管理措施：
    1、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；
    2、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；
    3、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；
    4、制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；
    第二階段：前期物業(yè)管理階段
    前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。
    一、業(yè)主入伙管理方案
    在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。
    （一）管理內(nèi)容：
    1、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；
    2、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；
    3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：
    （1）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；
    （2）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；
    （3）對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫《業(yè)主驗(yàn)收交接表》，并與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決； 
    （4）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用。
    （二）管理措施：
    1、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；
    2、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；
    3、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；
    4、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；
    5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。
    二、接管驗(yàn)收管理方案
    為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。
    （一）、管理內(nèi)容：
    1、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；
    2、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；
    3、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；
    4、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改。
    5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：
    （1）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；
    （2）核對、接收各類房屋和鑰匙；
    （3）核對、接收各類標(biāo)識(shí)；
    （4）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備。
    （二）管理措施：
    1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；
    2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；
    3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；
    4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
    三、消防管理方案
    消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。
    （一）管理內(nèi)容：
    1、做好消防設(shè)施、器材的管理；
    2、做好消防監(jiān)控中心的管理；
    3、保持消防通道的暢通；
    4、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；
    5、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；
    6、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；
    7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。
    （二）管理措施：
    1、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；
    2、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；
    3、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；
    4、建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；
    5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；
    6、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)；
    7、制止任何違反消防安全的行為；
    8、發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。
    四、治安管理方案
    在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，
    特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。
    （一）管理內(nèi)容：
    1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。
    （1）門崗的任務(wù)：
     禮儀服務(wù)；
     對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；
     維護(hù)出入口的交通秩序；
     制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；
     嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；
     夜間對外來人員進(jìn)行詢問和登記；
     遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記；
     為業(yè)主提供便利性服務(wù)。
    （2）巡邏崗的任務(wù)：
     按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；
     巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；
     對大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；
     對大廈及樓宇安全、防火檢查；
     裝修戶的安全檢查；
     防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；
     防范和制止各類違反大廈管理制度行為。
    2、技術(shù)防范：
    應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，以確保安全。
    （1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場處理。
    （2）值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。
    （二）、管理措施：
    1、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)；
    2、實(shí)行半軍事化管理，制定保安管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心；
    3、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；
    4、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當(dāng)；
    5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；
    6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。
    五、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：
    房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。
    （一）管理內(nèi)容：
    1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。
    （1）業(yè)主已領(lǐng)房：
     房屋交付時(shí)，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；
    加強(qiáng)裝修管理，對違章裝修行為及時(shí)予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請有關(guān)行政管理部門依法處理；
    裝修期間，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。
    （2）公共用房
    做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí)維修，確保房屋的安全、美觀。
    （3）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）：
    管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；
     對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主。
    2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：
    （1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修；
    （2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；
    （3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；
    （4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；
    （5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；
    （6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；
    （7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；
    （8）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率。
    （二）管理措施：
    1、對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；
    2、加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止；
    3、對所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；
    4、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；
    5、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上；
    6、建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄。
    六、綠化保潔管理方案：
    綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。
    （一）管理內(nèi)容：
    1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。
    （1）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；
    （2）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；
    （3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；
    （4）對大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；
    （5）及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時(shí)扶正，整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草；
    （6）定期對建筑小品進(jìn)行修飾；
    （7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。
    2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。
    （1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；
    （2）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；
    （3）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味；
    （4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；
    （5）每天定時(shí)（正常上班時(shí)間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；
    （6）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時(shí)清除各類污漬、積水； 
    （7）定期進(jìn)行外墻清洗；
    （8）定期對下水道等排污管道清理一次；
    （9）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；
    （10）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進(jìn)行一次清潔；
    （11）告示牌、指示牌等每天保潔一次；
    （12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；
    （13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。
    （二）管理措施：
    1、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；
    2、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；
    3、落實(shí)“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；
    4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。
    七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）
    確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個(gè)豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。
    （一）管理內(nèi)容
    1、每周對健身娛樂設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：
    （1）活動(dòng)設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；
    （2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用；
    （3）臺(tái)球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺(tái)子是否松動(dòng)，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；
    （4）網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無破損和松動(dòng)，是否牢固；
    2、對存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時(shí)做好停用標(biāo)識(shí)，組織檢修；對無法修復(fù)的，按手續(xù)申請報(bào)廢；
    （二）管理措施
    1、小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；
    2、安全檢查人員須如實(shí)填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報(bào)管理處主任。
    八、財(cái)務(wù)管理方案
    通過財(cái)務(wù)管理，在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
    （一）管理內(nèi)容：
    1、搞好財(cái)務(wù)核算；
    2、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；
    3、做好年度預(yù)算和決算工作；
    4、及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）。
    5、認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；
    6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。
    （二）管理措施：
    1、財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；
    2、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；
    3、加強(qiáng)成本控制；
    4、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；
    5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。
    九、水系使用管理方案（此項(xiàng)內(nèi)容視具體配套情況增減）
    通過有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。
    （一）管理內(nèi)容
    1、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；
    2、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；
    3、專人管理蓄水池，定時(shí)開放。
    （二）管理措施
    1、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；
    2、測算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定使用規(guī)定；
    3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)修。
    十、檔案資料管理方案：
    加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系 。
    （一）管理內(nèi)容：
    1、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；
    2、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；
    3、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；
    4、財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等；
    5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。
    （二）管理措施：
    1、制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；
    2、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；
    3、專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；
    4、逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。
    十一、質(zhì)量管理方案：
    導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。
    （一）管理內(nèi)容：
    1、實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；
    2、參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃；
    3、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)；
    4、對照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題。
    （二）管理措施：
    1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識(shí)；
    2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；
    3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)；
    4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。
    十二、人力資源管理方案
    一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。
    （一）管理內(nèi)容：
    1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；
    2、任人唯賢，量材錄用；
    3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；
    4、進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。
    （二）管理措施：
    1、建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；
    2、制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；
    3、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合；
    4、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；
    5、全面考核，做到公開、公平、公正。
    智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)
    （一）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)
    對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。
    （二）建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍
    將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。
    （三）建立設(shè)備運(yùn)行檔案
    建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。
    （四）建立設(shè)備技術(shù)檔案
    對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。
    （五）日常巡視與定期保養(yǎng)
    日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。
    （六）建立供貨商檔案
    對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。
    機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置
    （一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備
    1、機(jī)構(gòu)設(shè)置
    根據(jù)_________物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排：
    （二）管理職責(zé)：
    1、主任全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的工作；
    2、管理部負(fù)責(zé)行政事務(wù)管理、人力資源管理、檔案資料管理、財(cái)務(wù)管理、小區(qū)裝修管理、會(huì)所管理、社區(qū)文化建設(shè)和業(yè)主接待、回訪等；
    3、工程部負(fù)責(zé)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的管理及開發(fā)、業(yè)主委托維修服務(wù)等；
    4、保安部負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控中心管理等；
    5、清潔綠化部負(fù)責(zé)園區(qū)共用部位、公共場所、公共設(shè)施的保潔，負(fù)責(zé)綠化的培植、養(yǎng)護(hù)及業(yè)主相關(guān)的委托服務(wù)等。
    （三）根據(jù)_________的具體情況，擬配備___人，具體配備如下：
    1、主任___人；
    2、副主任___人；
    3、管理部：管理員___人，會(huì)館中心管理員___人；
    4、工程部：主管___人，維修工___人；
    5、保安部：隊(duì)長___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡邏___人），監(jiān)控員___人（分3班，每班___人）；
    6、清潔綠化部：清潔工___人，綠化工___人。
    物業(yè)管理年度收支預(yù)算
    （各有關(guān)基數(shù)和百分比可視物業(yè)具體情況進(jìn)行調(diào)整）
    （一）物管收入：__________元/年
    1、物管費(fèi)收入（總建筑面積___㎡，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按___元/㎡?月計(jì)，出售、租率按95%計(jì)，空置房物管費(fèi)按原標(biāo)準(zhǔn)的70%計(jì)）：______元/年；
    2、車庫停車泊位管理費(fèi)收入（地下停車泊位___個(gè)，管理費(fèi)按___元/個(gè)?月計(jì)；地上車庫___個(gè)，管理費(fèi)按___元/個(gè)?月計(jì)；出售率以70%計(jì)）：___元/年；
    3、車庫停車泊位出租收入（地下停車泊位和地上車庫，未出售率以30%計(jì)，出租標(biāo)準(zhǔn)分別為___元/個(gè)?月和___元/個(gè)?月計(jì)；露天停車泊位出租標(biāo)準(zhǔn)___元/個(gè)?月，出租率為___%）：______元/年；
    4、經(jīng)營用房收入：______元/年；
    5、有償服務(wù)收入：______元/年。
    （二）物管支出：______元/年
    1、工資：______元/年；
    （1）主任1人______元/年
    （2）管理員______元/年
    （3）工程主管______元/年
    （4）日常維修人員______ 元/年
    （5）高配值班人員3人______元/年（3人為國家硬性規(guī)定）
    （6）保安隊(duì)長______ 元/年
    （7）保安人員（含監(jiān)人員）______元/年
    （8）消控中心______元/年
    （9）車管員______元/年
    （10）清潔工______元/年
    （11）綠化工______元/年
    2、工作餐費(fèi)：______元/年；
（消控人員、車管員及保安員______元/月?人，管理人員、維修工______元/月?人）
    3、福利、教育、工會(huì)經(jīng)費(fèi)：______元/年；
（福利費(fèi)為工資的14%，教育費(fèi)為2%，工會(huì)經(jīng)費(fèi)為2%）
    4、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：______元/年；
    （1）養(yǎng)老金、工傷、生育（交納基數(shù)788.1元/月?人的21.1%計(jì)提）：______元/年
    （2）醫(yī)療保險(xiǎn)（交納基數(shù)829.97元/月?人的8%計(jì)提）：______元/年
    （3）失業(yè)保險(xiǎn)（交納基數(shù)100元/月?人的2%計(jì)提）：______元/年
    5、辦公費(fèi)：______元/年；
    （1）辦公耗費(fèi)：______元/年
    （2）交通費(fèi)：______元/年
    （3）通訊費(fèi)：_____元/年
     電話費(fèi)：_____元/年
     手機(jī)費(fèi)：_____元/年（配置人員：主任、工程主管）
     傳呼機(jī)費(fèi)：_____元/年（配置人員：物管員、維修工、保安隊(duì)長）
    （4）服裝費(fèi)：_____元/年
    管理人員：_____元/年
    維修、車管員、消控人員、清潔工：_____元/年
    6、保潔費(fèi)用：_____元/年；
    清潔用品消耗費(fèi)：_____元/年
    7、綠化費(fèi)：_____元/年；
    （1）公共區(qū)域花卉盆景費(fèi)：_____元/年（按市場租賃價(jià)及天數(shù)計(jì)）
    （2）節(jié)假日布置費(fèi)：_____元/年
    （3）綠化工具、用藥費(fèi)：_____元/年
    8、保安耗費(fèi)：_____元/年；
    （1）保安公司管理費(fèi)：_____元/年
    （2）保安耗材費(fèi)：_____元/年
    （3）保安服裝費(fèi)：_____元/年
    9、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)：_____元/年；
    （1）電梯維護(hù)、年檢費(fèi)：_____元/年
    （2）其他共享設(shè)施設(shè)備維護(hù)、材料費(fèi)：_____元/年
（含中央空調(diào)、水泵、消監(jiān)控、配電房、照明電器、樓宇日常維護(hù)及小修，不含中修、大修）
    10、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/年；
    11、遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)：_____元/年；
    12、不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)（前11項(xiàng)之和的1%）：_____元/年；
    13、稅金：_____元/年。
    年度收支預(yù)算的說明：
    1、年度收入_____元，支出_____元，盈虧_____元；
    2、本預(yù)算未計(jì)入中央空調(diào)、電梯、水泵的運(yùn)行能耗費(fèi)和公共區(qū)域水電費(fèi)；
    3、本預(yù)算未計(jì)入排污費(fèi)；
    4、本預(yù)算未計(jì)入垃圾清運(yùn)費(fèi)；
    5、本預(yù)算未計(jì)入消防耗費(fèi)；
    6、本預(yù)算未計(jì)入外墻清洗費(fèi)；
    7、本預(yù)算中工資標(biāo)準(zhǔn)參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)及工資水平；
    8、本預(yù)算未計(jì)入報(bào)警中心和商務(wù)中心收支；
    9、本預(yù)算未計(jì)入物管公司收益；
    10、本預(yù)算中有關(guān)數(shù)據(jù)摘自《_____樓書》。