地役權不得與需役地分離而單獨轉(zhuǎn)讓

　　用益物權為獨立物權。用益物權一旦設立，用益物權人便獨立地享有對標的物的使用權、收益權，亦即該權利是獨立存在的，依當事人之間設立用益物權的行為或者法律的直接規(guī)定而發(fā)生。用益物權是一種主權利，而不是從屬其他物權的權利。因此，作為用益物權的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權都是一種獨立的權利，它不從屬于其他權利。而地役權作為一種為了需役地的便利而產(chǎn)生的用益物權，與需役地的關系又極為密切，由此發(fā)生了主從權利的關系，即地役權從屬于需役地的使用權。地役權不能與需役地分離而單獨轉(zhuǎn)讓，它必須隨著需役地的使用權轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)

　　移。當需役地的使用權發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，地役權也應當隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

　　國外的立法例也對此作了規(guī)定：德國民法典規(guī)定，地役權是需役地所有權的主要組成部分，不能與需役地的所有權相分離，因此，需役地轉(zhuǎn)讓，地役權也必須隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。日本民法典規(guī)定，地役權作為需役地所有權的從權利，與之一起移轉(zhuǎn)，或成為需役地上存在的其他權利的標的。但設定行為另有訂定時，不在此限。地役權，不得與需役地分離而讓與或者成為其他權利的標的。

　　由于地役權的成立必須有需役地與供役地同時存在，因此在法律屬性上地役權與其他物權不同。地役權雖然是一種獨立的用益物權，但它仍然應當與需役地的所有權或者使用權共命運，必須與需役地所有權或者使用權一同移轉(zhuǎn)，不得與需役地分離而單獨讓與，這就是地役權的從屬性，主要表現(xiàn)在三種情形：第一，地役權人不得自己保留需役地的使用權，而單獨將地役權轉(zhuǎn)讓；第二，地役權人不得自己保留地役權，而單獨將需役地的使用權轉(zhuǎn)讓；第三，地役權人也不得將需役地的使用權與地役權分別讓與不同的人?？傊?，地役權只能隨需役地使用權的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，如果違反了地役權的從屬性就被認為行為無效。例如，甲為了自己房屋采光方便，與乙房屋設定了采光地役權，約定乙的房屋不得修建二層以上建筑，并辦理了登記。后來，甲將自己的房屋賣給了丙，乙就在自己的房屋上修建了三層小樓，丙請求乙去除一層，遭到乙的拒絕。乙認為：地役權乃是他與甲設定，旁人不得享有。按照本條規(guī)定，地役權與需役地共存亡，需役地既已轉(zhuǎn)移至丙，為需役地所設定的地役權也當然轉(zhuǎn)移至丙，除非當事人雙方在設立地役權合同時另行約定。所以丙的主張應予支持，乙的主張不成立。

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