2015房地產(chǎn)估價師知識點整理：土地權(quán)屬法律制度相關(guān)知識

　　關(guān)于土地權(quán)屬及管理的法律規(guī)范的總稱。具體包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)等內(nèi)容。 土地所有權(quán) 土地所有權(quán)人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。它是土地所有制的法律表現(xiàn)。我國現(xiàn)時實行社會主義土地公有制，即國家土地所有制和勞動群眾集體土地所有制，從而形成了兩種土地所有權(quán)——國有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。

　　土地所有權(quán)在法律上具有以下三方面的特征：

　　（1）土地所有權(quán)是一項專有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。即國家所有的土地的所有權(quán)只能由國務(wù)院代表國家行使，農(nóng)村集體所有的土地所有權(quán)只能由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會行使。其他任何主體都無權(quán)行使土地所有權(quán)。

　?。?）對土地所有權(quán)的行使實行嚴(yán)格限制。

　?。?）土地所有權(quán)的四項權(quán)能一般與土地所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。 土地使用權(quán) 土地使用者依法取得的、在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對土地享有的占有、使用、收益和在特定條件下依法處分的權(quán)利。它是我國土地使用制度在法律上的表現(xiàn)，是我國地權(quán)制度的重要組成部分。在我國，土地使用權(quán)是作為一種獨立的權(quán)利類型存在和發(fā)展的，并已得到法律的確認(rèn)。

　　土地使用權(quán)作為一種獨立的權(quán)利類型，主要具有以下特征：

　?。?）土地使用權(quán)具有派生性。

　?。?）土地使用權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)。

　?。?）土地使用權(quán)通常具有明確的極限。 土地使用權(quán)劃撥 縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該付土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)，是國有土地出讓方式以外的另一種取得國有土地使用權(quán)方式。

　　土地使用權(quán)劃撥具有以下四方面的特征：

　?。?）劃撥土地使用權(quán)的標(biāo)的限于國有土地。

　?。?）土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為。

　?。?）土地使用權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨椤?/p>

　　（4）土地使用權(quán)可以是有使用期限的，也可以是無期限的。

　　（5）劃撥的土地使用權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

　?。?）劃撥土地的用途有特定性，法律對土地劃撥使用權(quán)的適用范圍設(shè)有嚴(yán)格限制。

　　（7）土地劃撥使用權(quán)的使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地時，市、縣人民政府有權(quán)無償收回其土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)出讓 即國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)的出讓金的行為。這是一種雙方的法律行為。也是國有土地有償使用的第一種方式。它改變了無償、無限期使用土地的方式。

　　土地使用權(quán)出讓具有以下三方面的法律特征：

　?。?）土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為。

　?。?）土地使用權(quán)出讓附有期限限制，即表現(xiàn)為權(quán)利的有期性。

　?。?）土地使用權(quán)出讓具有限制性。出讓土地使用權(quán)范圍，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得直接出讓。土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓和掛牌交易幾種方式。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)人在其權(quán)利年限有效范圍內(nèi)，將其受讓的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移給他人的民事法律行為。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式主要有：出售、交換、贈與、繼承。

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循以下幾項原則：

　　（1）權(quán)利義務(wù)同時移轉(zhuǎn)原則，又稱為“認(rèn)地不認(rèn)人”原則。

　?。?）產(chǎn)權(quán)一致原則。

　?。?）效益不可損原則。土地承包經(jīng)營權(quán) 又稱農(nóng)地使用權(quán)，是指農(nóng)村經(jīng)營者在集體經(jīng)濟(jì)組織所有或者國家所有的有集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用土地上進(jìn)行耕作、養(yǎng)殖和畜牧等農(nóng)業(yè)活動的權(quán)利。土地承包經(jīng)營權(quán)的取得主要由雙方締結(jié)土地承包合同為根據(jù)，權(quán)利人具有限定性，即一般是該集體組織成員。發(fā)包方也可以將土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包，但是應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)過本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

　　農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)主要包括以下內(nèi)容：

　　（1）占有權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)人對所承包的集體所有的土地享有直接控制并支配的權(quán)利。

　?。?）使用權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)人可以按照承包土地的自然屬性、約定用途進(jìn)行農(nóng)業(yè)經(jīng)營使用。

　?。?）收益權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)人可以在地上種植、養(yǎng)殖、畜牧而取得相關(guān)農(nóng)作物、水產(chǎn)品和畜牧禽類等的所有權(quán)。承包人將農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的，可以獲得流轉(zhuǎn)收益。

　　（4）出租權(quán)，即指農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)充足以便取得租金的權(quán)利。

　?。?）轉(zhuǎn)讓權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)人可以將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，但是若是以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，轉(zhuǎn)讓時需要經(jīng)發(fā)包方同意。

　?。?）轉(zhuǎn)包權(quán)，即指農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)人以承包方式將農(nóng)業(yè)用地交與他人經(jīng)營的權(quán)利。

　?。?）入股權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)人可以依法將土地承包經(jīng)營權(quán)入股投資從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)或者其他合作經(jīng)營活動。

　?。?）互換權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)人之間為了方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換。

　?。?）抵押權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)人通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書的，其農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法抵押。

　　（10）鄰地利用權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)人可以為自己使用土地的便利而利用他人的相鄰?fù)恋亍?/p>

　?。?1）物上請求權(quán)，即為了排除他人妨害自己實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)人可以對發(fā)包人、第三人或者所有人等行使物上請求權(quán)，包括停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還占有、恢復(fù)原狀等等。

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