2015房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)整理：土地權(quán)屬法律制度相關(guān)知識(shí)

　　關(guān)于土地權(quán)屬及管理的法律規(guī)范的總稱(chēng)。具體包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)等內(nèi)容。 土地所有權(quán) 土地所有權(quán)人依法對(duì)自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。它是土地所有制的法律表現(xiàn)。我國(guó)現(xiàn)時(shí)實(shí)行社會(huì)主義土地公有制，即國(guó)家土地所有制和勞動(dòng)群眾集體土地所有制，從而形成了兩種土地所有權(quán)——國(guó)有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。

　　土地所有權(quán)在法律上具有以下三方面的特征：

　?。?）土地所有權(quán)是一項(xiàng)專(zhuān)有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。即國(guó)家所有的土地的所有權(quán)只能由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，農(nóng)村集體所有的土地所有權(quán)只能由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)行使。其他任何主體都無(wú)權(quán)行使土地所有權(quán)。

　　（2）對(duì)土地所有權(quán)的行使實(shí)行嚴(yán)格限制。

　　（3）土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能一般與土地所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。 土地使用權(quán) 土地使用者依法取得的、在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)土地享有的占有、使用、收益和在特定條件下依法處分的權(quán)利。它是我國(guó)土地使用制度在法律上的表現(xiàn)，是我國(guó)地權(quán)制度的重要組成部分。在我國(guó)，土地使用權(quán)是作為一種獨(dú)立的權(quán)利類(lèi)型存在和發(fā)展的，并已得到法律的確認(rèn)。

　　土地使用權(quán)作為一種獨(dú)立的權(quán)利類(lèi)型，主要具有以下特征：

　?。?）土地使用權(quán)具有派生性。

　　（2）土地使用權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)。

　?。?）土地使用權(quán)通常具有明確的極限。 土地使用權(quán)劃撥 縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該付土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)，是國(guó)有土地出讓方式以外的另一種取得國(guó)有土地使用權(quán)方式。

　　土地使用權(quán)劃撥具有以下四方面的特征：

　　（1）劃撥土地使用權(quán)的標(biāo)的限于國(guó)有土地。

　?。?）土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為。

　?。?）土地使用權(quán)劃撥是一種無(wú)償?shù)男袨椤?/p>

　?。?）土地使用權(quán)可以是有使用期限的，也可以是無(wú)期限的。

　?。?）劃撥的土地使用權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

　　（6）劃撥土地的用途有特定性，法律對(duì)土地劃撥使用權(quán)的適用范圍設(shè)有嚴(yán)格限制。

　?。?）土地劃撥使用權(quán)的使用者因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地時(shí)，市、縣人民政府有權(quán)無(wú)償收回其土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)出讓 即國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)的出讓金的行為。這是一種雙方的法律行為。也是國(guó)有土地有償使用的第一種方式。它改變了無(wú)償、無(wú)限期使用土地的方式。

　　土地使用權(quán)出讓具有以下三方面的法律特征：

　?。?）土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為。

　?。?）土地使用權(quán)出讓附有期限限制，即表現(xiàn)為權(quán)利的有期性。

　?。?）土地使用權(quán)出讓具有限制性。出讓土地使用權(quán)范圍，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得直接出讓。土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓和掛牌交易幾種方式。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)人在其權(quán)利年限有效范圍內(nèi)，將其受讓的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移給他人的民事法律行為。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式主要有：出售、交換、贈(zèng)與、繼承。

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)遵循以下幾項(xiàng)原則：

　?。?）權(quán)利義務(wù)同時(shí)移轉(zhuǎn)原則，又稱(chēng)為“認(rèn)地不認(rèn)人”原則。

　?。?）產(chǎn)權(quán)一致原則。

　?。?）效益不可損原則。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 又稱(chēng)農(nóng)地使用權(quán)，是指農(nóng)村經(jīng)營(yíng)者在集體經(jīng)濟(jì)組織所有或者國(guó)家所有的有集體經(jīng)濟(jì)組織長(zhǎng)期使用土地上進(jìn)行耕作、養(yǎng)殖和畜牧等農(nóng)業(yè)活動(dòng)的權(quán)利。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得主要由雙方締結(jié)土地承包合同為根據(jù)，權(quán)利人具有限定性，即一般是該集體組織成員。發(fā)包方也可以將土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，但是應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)過(guò)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

　　農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主要包括以下內(nèi)容：

　?。?）占有權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人對(duì)所承包的集體所有的土地享有直接控制并支配的權(quán)利。

　?。?）使用權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以按照承包土地的自然屬性、約定用途進(jìn)行農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)使用。

　　（3）收益權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以在地上種植、養(yǎng)殖、畜牧而取得相關(guān)農(nóng)作物、水產(chǎn)品和畜牧禽類(lèi)等的所有權(quán)。承包人將農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的，可以獲得流轉(zhuǎn)收益。

　?。?）出租權(quán)，即指農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)充足以便取得租金的權(quán)利。

　?。?）轉(zhuǎn)讓權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，但是若是以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，轉(zhuǎn)讓時(shí)需要經(jīng)發(fā)包方同意。

　?。?）轉(zhuǎn)包權(quán)，即指農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人以承包方式將農(nóng)業(yè)用地交與他人經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。

　　（7）入股權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以依法將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股投資從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)或者其他合作經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　?。?）互換權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間為了方便耕種或者各自需要，可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換。

　　（9）抵押權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包的農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書(shū)的，其農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法抵押。

　?。?0）鄰地利用權(quán)，即農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以為自己使用土地的便利而利用他人的相鄰?fù)恋亍?/p>

　　（11）物上請(qǐng)求權(quán)，即為了排除他人妨害自己實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以對(duì)發(fā)包人、第三人或者所有人等行使物上請(qǐng)求權(quán)，包括停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還占有、恢復(fù)原狀等等。

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