2015房地產(chǎn)估價師知識點整理：房地產(chǎn)開發(fā)法律制度（1）

　　一、土地開發(fā)法律制度

　　土地開發(fā)是指通過一定的技術經(jīng)濟手段，擴大對土地的利用范圍，提高對土地的利用程度，以滿足日益增長的生產(chǎn)和生活的需求。土地開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎。在計劃經(jīng)濟體制下，國家是土地開發(fā)唯一的承擔者，一方面國家負擔太重，限制了土地的開發(fā)建設；另一方面土地的使用者只享受權利卻不承擔義務，造成土地資源嚴重浪費。改革開放以后，我國確立了新的基本國策，理順了土地的產(chǎn)權關系，完滿地解決了這一問題。

　?。ㄒ唬?我國對土地開發(fā)的基本國策

　　1、 堅持土地國有、集體所有，禁止非法轉(zhuǎn)讓。 我國是社會主義國家，土地所有權制度作為生產(chǎn)關系的重要組成部分，無疑反映著社會主義性質(zhì)?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。

　　2、 實行國有土地有償、有期限使用，鼓勵合法的利用和開發(fā)。

　　土地使用權成為獨立于土地所有權的一項財產(chǎn)權利，國家通過土地使用權有償出讓和行政劃撥兩種方式將土地使用權讓渡給使用者。通過出讓方式獲得的土地使用權還可以再次轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換、贈與），或者出租、繼承和用于設立抵押。行政劃撥的土地不能轉(zhuǎn)讓，但在補繳一定的土地出讓金以后可以轉(zhuǎn)讓。國家鼓勵對土地進行合理、合法地開發(fā)，并進行嚴格的監(jiān)督和管理。土地有償使用制度基本上實現(xiàn)了土地內(nèi)在價值和使用價值的統(tǒng)一，符合市場經(jīng)濟規(guī)律的要求，使土地利用和開發(fā)走上良性循環(huán)的道路。

　　（二） 土地使用權出讓制度

　　1、土地使用權出讓的概念

　　土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份與土地使用者簽定土地使用權出讓合同，將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用者在取得土地使用權以后，依法可以再次轉(zhuǎn)讓、出租、繼承和用于抵押。

　　2、土地使用權出讓的特點

　　（1）土地使用權出讓法律關系中，出讓人只能是國家，出讓的客體只能是國有土地的使用權。集體土地不能出讓，除非被國家依法征用為國有土地以后才能有償出讓。

　?。?）土地使用權出讓是有償?shù)?。土地使用者向國家支付的出讓金，既包含一定年限的地租，也包含出讓前國家對土地的開發(fā)成本和有關征地拆遷、安置費用等。

　?。?）土地使用權出讓是有一定年限的。法律規(guī)定的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。具體年限由土地使用權出讓合同約定。土地使用權轉(zhuǎn)讓以后，其土地使用權的年限為合同約定的年限減去已經(jīng)使用的年限。土地使用權期限屆滿，土地使用者必須與國家重新簽定土地使用權出讓合同。未續(xù)簽的由國家無償收回土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權。

　　（4）土地使用權不及于地下之物，即地下資源、埋藏物、市政設施除外。

　　3、土地使用權出讓的程序

　?。?）由縣級以上地方人民政府擬訂年度出讓國有土地總面積方案，報國務院或省級人民政府批準。在批準的額度內(nèi)，由市、縣級人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬訂出讓的每幅地塊、用途、年限及其他條件，報批準后實施。

　?。?）市、縣級人民政府土地管理部門通過拍賣、招標或雙方協(xié)議的方式與土地使用者達成合意，并簽定書面的土地使用權出讓合同。

　　（3）由土地使用者按照合同約定支付土地使用金后，市、縣級人民政府土地管理部門按照合同約定提供出讓的土地。土地使用者獲得土地使用權，進行土地使用權登記。未依約支付的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。同樣，政府未依約提供土地的，土地使用者解除合同、返還土地使用出讓金，并可以請求違約賠償。

　　（4）土地使用者按照合同約定對土地進行開發(fā)和利用，如須改變約定的土地用途，必須取得出讓方的同意，并簽定變更協(xié)議或重新簽定土地使用權出讓合同。

　　4、 土地使用權的提前收回

　　國家保護土地使用者依法取得的土地使用權，原則上不提前收回，但不排除在特殊情況下提前收回。提前收回的原因有：

　　（1）因公共利益的需要而提前收回。在這種情況下，政府必須依照法律程序收回，并給予相應的補償。考試&大

　?。?）因土地使用者嚴重違約而提前收回。土地使用者未按合同的期限和條件開發(fā)、利用土地的，政府視情節(jié)給予警告、罰款直至無償收回土地。

　　（三）土地使用權的劃撥制度

　　1、土地使用權劃撥的概念和類型

　　土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅地塊交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。從此概念中可以看出土地使用權劃撥包括兩種，第一種須繳納一定費用，第二種則不須繳納任何費用即可取得土地使用權。

　　2、土地使用權劃撥的適用范圍

　?。?）國家機關用地和軍事用地；

　?。?）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；

　?。?）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

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