2015房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)整理：房產(chǎn)稅收法律制度（3）

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　　契稅，是指以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

　　1.契稅的納稅人

　　在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬、承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

　　2.契稅的征稅范圍

　?。?）國有土地使用權(quán)出讓。

　?。?）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。包括出售、贈(zèng)與和交換。

　?。?）房屋買賣。包括以房產(chǎn)抵債或以實(shí)物交換房屋；以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓；買房拆料或翻建新房。

　?。?）房屋贈(zèng)與。

　?。?）房屋交換。

　　3.契稅的計(jì)稅依據(jù)

　?。?）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。

　?。?）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定。

　?。?）土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)是所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。

　　4.契稅的稅率

　　契稅實(shí)行幅度比例稅率。契稅的稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在3%~5%范圍內(nèi)，按照本地區(qū)實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。

　　5.契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

　　應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

　　契稅應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià)，折合成人民幣計(jì)算。

　　6.契稅的減免稅優(yōu)惠

　　有下列情形之一的，減征或免征契稅：

　?。?）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

　?。?）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

　　（3）因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或免征契稅。

　　（4）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。

　?。?）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　　（6）應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。

　　（7）財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目。

　　7.契稅的申報(bào)繳納

　　契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為，納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同當(dāng)天，或納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，納稅人應(yīng)當(dāng)向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。契稅應(yīng)在土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)繳納。納稅人辦理納稅事宜后，征收機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人開具契稅完稅憑證。

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