2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

　　房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

　　所有的人都生活、工作在一個建筑環(huán)境內(nèi)，住宅、寫字樓、購物中心、休閑娛樂中心、市政基礎(chǔ)設(shè)施和城市配套設(shè)施等建筑環(huán)境要素并不會自己出現(xiàn)，這就需要有一些人或組織去推動并實施其開發(fā)建設(shè)、維護和再開發(fā)的過程，房地產(chǎn)開發(fā)商也就應運而生。

　　房地產(chǎn)開發(fā)是令人工建造環(huán)境不斷滿足社會需要的復雜商業(yè)活動，既包括從取得土地開始、進行土地和建筑物開發(fā)、出售或出租土地或建筑物的典型房地產(chǎn)開發(fā)活動，也包括從購買現(xiàn)有建筑物開始、經(jīng)更新改造后再出租或出售建筑物的房地產(chǎn)開發(fā)活動。要通過房地產(chǎn)開發(fā)活動，將滿足社會空間需求的設(shè)想變?yōu)楝F(xiàn)實，需要土地、勞動力、資本、管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入，同時創(chuàng)造出滿足消費者對空間、時間和服務需要的新價值。社會對房地產(chǎn)開發(fā)的需求持續(xù)不斷，因為隨著經(jīng)濟增長、人口增加和技術(shù)進步，消費者品味和偏好也在不斷發(fā)生變化，居民不斷有對生活方式的新追求和新選擇。作為房地產(chǎn)開發(fā)活動的發(fā)起者，房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是開發(fā)創(chuàng)意、規(guī)劃設(shè)計、投資融資、工程建造和市場營銷環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)管理者，也是開發(fā)風險的主要承擔者和開發(fā)利益的主要分享者。

　　房地產(chǎn)開發(fā)綜合投入的內(nèi)容：

　　土地、勞動力、資本、管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神、伙伴關(guān)系

　　房地產(chǎn)開發(fā)者和開發(fā)企業(yè)的角色：

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)活動的發(fā)起者；

　?、谑情_發(fā)創(chuàng)意、規(guī)劃設(shè)計、投資融資、工程建設(shè)、市場營銷環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)管理者；

　?、坶_發(fā)風險的主要承擔者；

　?、荛_發(fā)利益的主要分享者。

　　房地產(chǎn)開發(fā)的最終產(chǎn)品，即一個新開發(fā)或再開發(fā)的物業(yè)，是許多專業(yè)人士共同協(xié)作努力的結(jié)果。開發(fā)活動需要金融機構(gòu)參與，沒有金融機構(gòu)的支持，房地產(chǎn)開發(fā)會受到很大制約；開發(fā)活動需要規(guī)劃設(shè)計、工程技術(shù)、工程管理專家和建筑工人參與，這是開發(fā)項目建造質(zhì)量和效率的關(guān)鍵；開發(fā)商在整個開發(fā)過程中，還要與政府機構(gòu)打交道，以解決有關(guān)土地獲取、政府審批、規(guī)劃調(diào)整、拆遷、建筑規(guī)范、市政設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施配套等問題；許多城市的社區(qū)團體和民眾也越來越多地要求參與開發(fā)過程，與這些社區(qū)團體溝通和談判也對開發(fā)項目產(chǎn)生重要影響；在檢驗項目成功與否的租售過程，還需要與經(jīng)驗豐富的營銷專家、形象推廣專家、銷售人員、律師等密切配合。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目日益大型化的趨勢，要求開發(fā)商具備比以往更多的知識與技能，包括：市場與市場營銷、城市增長模式、法律制度、地方規(guī)章、公共政策、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與合同、土地開發(fā)、建筑設(shè)計、建造技術(shù)、人居環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、融資、風險控制和時間管理等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)過程中每項具體工作越來越復雜，使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊伍的發(fā)展壯大。然而，不論房地產(chǎn)開發(fā)活動變得多么復雜或是開發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)的基本步驟。

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