2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》：成本法的適用對(duì)象與條件

　　成本法的適用對(duì)象與條件

　?。?）適用對(duì)象：成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀；對(duì)于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要用重建或重置的辦法來(lái)解決，另外，成本法也適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，在無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)。

　?。?）適用條件：運(yùn)用成本法時(shí)要求可正確計(jì)算估價(jià)對(duì)象的客觀成本、利潤(rùn)、稅金等。運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)要注意以下兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一般花費(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析等來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。當(dāng)該類房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評(píng)估價(jià)值；當(dāng)求大于供時(shí)，應(yīng)上調(diào)評(píng)估價(jià)值。在后面我們將會(huì)看到，折舊中之所以有經(jīng)濟(jì)折舊，就是出于這方面的考慮。

　　運(yùn)用成本法測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格和折舊也有相當(dāng)?shù)碾y度，尤其是那些建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)。因此，成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的房地產(chǎn)估價(jià)，不太適用于建筑物過(guò)于陳舊的房地產(chǎn)估價(jià)。成本法估價(jià)還要求估價(jià)人員具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價(jià)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面的專業(yè)知識(shí)。

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