2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：業(yè)主與物業(yè)的使用人

　　業(yè)主與物業(yè)的使用人（都是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象）

　　業(yè)主

　　指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（所有權(quán)人），是物業(yè)服務(wù)的對(duì)象

　　業(yè)主對(duì)建筑物專用部分享有所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共用和共同管理的權(quán)利

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部門，對(duì)共有部分的共有和共同管理權(quán)一并轉(zhuǎn)讓

　　規(guī)劃的汽車車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或出租等方式約定

　　占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有

　　物業(yè)使用人

　　不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式獲得物業(yè)使用權(quán)，是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象

　　其與業(yè)主權(quán)利上最大的區(qū)別是沒有對(duì)物業(yè)最終處置權(quán)

　　業(yè)主大會(huì)-決策機(jī)構(gòu)，相當(dāng)于股東大會(huì)

　　內(nèi)含

　　組成-由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成

　　地位-代表和維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益

　　數(shù)量-一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)

　　必須由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)

　　制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

　　制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約

　　選舉或更換業(yè)主委員會(huì)成員

　　選騁和解騁物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理人

　　籌集和使用維修資金

　　改建、重建建筑物及附屬設(shè)施

　　有關(guān)共有和共同管理的其他重大事項(xiàng)

　　規(guī)定（兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：面積+人數(shù)）

　　第五項(xiàng)和第六項(xiàng)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意

　　其它事項(xiàng)，經(jīng)面積過半且人數(shù)過半業(yè)主同意

　　業(yè)主委員會(huì)-業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，相當(dāng)于董事會(huì)

　　性質(zhì)：是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

　　產(chǎn)生：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，只有一個(gè)，人數(shù)為5-11人單數(shù)

　　備案：業(yè)主委員會(huì)成立之日起30日內(nèi)，將情況報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門備案

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