2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)的價格構(gòu)成

　　房地產(chǎn)價格構(gòu)成

　　投資利息

　　投資利息的含義

　　投資利息與財務(wù)費用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費。因此，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金的機會成本的考慮。機會成本（其他投資機會的相對吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益。一種放棄的收益可視作一種成本?；蛘哒f，稀缺的資源被用于某種用途意味著它不能被用于其他用途，因此當(dāng)我們使用某一稀缺的資源時，應(yīng)當(dāng)考慮它的第二種最好的用途。從這第二種最好的用途中可以獲得的益處，是機會成本的正式度量。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機會成本的概念，資金被占用之后就失去了獲得其他收益的機會。因此，占用資金時要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見的一種可能是把資金存入銀行獲取利息。此外，從估價的角度看，為了使評估出的價值客觀合理，也要把房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的利潤分開，不能算作開發(fā)利潤。

　　投資利息的計算

　　計算投資利息具體需要把握下列5個方面：

　　1.應(yīng)計息項目

　　應(yīng)計息項目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。

　　2.計息周期

　　計息周期是計算利息的單位時間。計息周期可以是年、半年、季、月等，通常為年。

　　3.計息期

　　計息期也稱為計息周期數(shù)。為確定每項費用的計息期，首先要估算整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)期。在成本法中，建設(shè)期的起點一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點是達到全新狀況的估價對象的日期，并因為一般是假設(shè)在估價時點達到全新狀況的估價對象，所以建設(shè)期的終點一般是估價時點。當(dāng)估價對象為現(xiàn)房的，一般是假設(shè)估價對象在估價時點時竣工驗收完成。例如，采用成本法評估某幢舊寫字樓現(xiàn)在的價值，根據(jù)現(xiàn)在開發(fā)建設(shè)類似寫字樓從取得土地到竣工驗收完成正常需要24個月，則估算該寫字樓的建設(shè)期應(yīng)為24個月。雖然該寫字樓早已建成，但成本法估價要假設(shè)該寫字樓是在估價時點時建成，這就相當(dāng)于在24個月前就開始取得土地。

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