2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：重新購建價(jià)格的求取思路

　　重新購建價(jià)格的求取思路

　　（一）房地重新購建價(jià)格的求取思路：

　　求取房地的重新購建價(jià)格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對獨(dú)立的部分，而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在本章第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求??；二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購建價(jià)格，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后將這兩者相加來求取。后一種路徑適用于土地市場上以能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況，或者有關(guān)成本、費(fèi)用、稅金、利潤，特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)較容易地在土地和建筑物之間進(jìn)行分配的情況。

　?。ǘ┩恋刂匦沦徑▋r(jià)格的求取思路：

　　求取土地的重新購建價(jià)格，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法（有關(guān)內(nèi)容詳見本書第十一章第四節(jié)）等求取該土地的重新購置價(jià)格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地的重新購建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地的重新購建價(jià)格可進(jìn)一步分為重新購置價(jià)格和重新開發(fā)成本。在求取舊的房地特別是其中建筑物破舊的土地重新購建價(jià)格時(shí)應(yīng)注意，有時(shí)需要考慮土地上已有的舊建筑物導(dǎo)致的土地價(jià)值減損，即此時(shí)空地的價(jià)值大于有舊的建筑物的土地價(jià)值，甚至大于有舊的建筑物的房地價(jià)值。

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