2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：房地產(chǎn)市場

　　1.房地產(chǎn)市場的概念

　　教材對此概念的說法不一。一個是通俗意義上的概念：房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健５诙€是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義：指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。第三個是系統(tǒng)論的概念：一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。第四個是個比較的概念：與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這四個概念大同小異，是從不同角度和側(cè)面來說明的。

　　筆者認(rèn)為，第三個概念較為完整、準(zhǔn)確和科學(xué)。其中的市場主體指房地產(chǎn)市場的參與者，市場客體指在市場中交易的房地產(chǎn)商品。

　　2.房地產(chǎn)市場運行環(huán)境與房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險辨析

　　房地產(chǎn)市場運行環(huán)境有8個方面：社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境。

　　房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險也有8種：通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險是房地產(chǎn)投資者在房地產(chǎn)市場中投資時不可控制和不易判斷的風(fēng)險。

　　正是由于房地產(chǎn)市場各種影響因素作用于房地產(chǎn)市場，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。比如：通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險對應(yīng)于經(jīng)濟(jì)環(huán)境作用于房地產(chǎn)市場的影響，利率風(fēng)險對應(yīng)于金融環(huán)境作用于房地產(chǎn)市場的影響，政策風(fēng)險對應(yīng)于房地產(chǎn)法律制度環(huán)境作用于房地產(chǎn)市場的影響，政治風(fēng)險對應(yīng)于政治環(huán)境作用于房地產(chǎn)市場的影響等。

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