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2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》:地下停車庫估價方法
地下停車庫常見的估價方法和技術(shù)路線
一般而言,停車庫價格評估可以采用市場法、收益法和成本法。停車庫價格評估方法的選擇,首先應(yīng)該重點考慮其權(quán)屬狀況,判斷其是否屬于經(jīng)營性房地產(chǎn);其次,應(yīng)該考察其周邊房地產(chǎn)中類似房地產(chǎn)的出租、銷售情況,以此來決定采用何種評估方法。
市場法的選擇,取決于是否擁有大量停車庫交易實例資料,同時評估對象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的。在具體的評估過程之中,應(yīng)注意區(qū)域因素和個別因素修正時指標(biāo)的選擇和修正幅度的把握。
收益法的選擇,主要基于估價對象屬于經(jīng)營性物業(yè),有較為穩(wěn)定收益,如寫字樓、酒店、商場的地下停車庫。在運用收益法的過程中,同樣應(yīng)注意收益和費用的客觀性,也應(yīng)該將評估對象進行分類,看其屬于出租型還是商業(yè)經(jīng)營型。另外,報酬率的確定是個難點。
在前兩種方法均不適用的前提下也可以采用成本法作為評估方法。在運用成本法時,各項成本費用原則上應(yīng)該取客觀成本。利潤率應(yīng)按照開發(fā)停車庫物業(yè)的平均利潤水平確定,困難之處主要在于土地取得費用的確定,在土地取得費用分?jǐn)傮w系標(biāo)準(zhǔn)尚未建立時可采用平均分?jǐn)偟姆椒ā?/p>
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