2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料：收益性物業(yè)的內(nèi)容

　　物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理。對于收益性物業(yè)管理工作內(nèi)容有：

　　①制定管理計(jì)劃，（1）確立目標(biāo)，（2）檢查物業(yè)質(zhì)量狀況，（3）形成租金方案和出租方案，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的供求關(guān)系。物業(yè)租金收益必須能抵償所有投資成本，并能為投資者帶來一個(gè)合理的投資回報(bào)。為準(zhǔn)確判斷物業(yè)的市場租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的差異，并對已知的租金進(jìn)行相應(yīng)的修正，進(jìn)而求取待出租物業(yè)的市場租金水平。租金方案還受出租策略的影響。（4）提出預(yù)算，預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。預(yù)算是物業(yè)管理中財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)計(jì)劃的重要工具。預(yù)算還可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)管理的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行檢查。（5）簽訂物業(yè)服務(wù)合同，（6）物業(yè)管理記錄和控制。

　　②加強(qiáng)市場宣傳以提升物業(yè)的租金。宣傳一般圍繞物業(yè)的特性來進(jìn)行，不能只以低租金來吸引客戶，只要租金相對于其他競爭性物業(yè)來說相差不大，則物業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引租房的主要因素。租房是否租用物業(yè)，一般取決于其對目前和未來所提供空間的滿足感和所需支付費(fèi)用的承受能力。

　?、壑贫ㄗ饨鹗杖∞k法，制定租金收取辦法的目的是盡是減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失，物業(yè)管理人員往往是對及時(shí)支付租金的租戶實(shí)行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。

　　④物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，除就租戶要求而進(jìn)行的維修外，還要按時(shí)對物業(yè)進(jìn)行定期的檢查、維修與養(yǎng)護(hù)。對物業(yè)的維修必須以不突破維修預(yù)算為原則。

　　⑤安全保衛(wèi)，安全保衛(wèi)工作從建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)就開始了。

　?、迏f(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系，及時(shí)對話與溝通是建議業(yè)主、物業(yè)管理人員和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。

　　⑦組織與控制。

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