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2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》:剩余技術分類
剩余技術
剩余技術(residualtechnique)是當已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某個構成部分的價值和各個構成部分的資本化率或報酬率時,從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構成部分的凈收益,求出歸屬于另外構成部分的凈收益,再將它除以相應的資本化率或選用相應的報酬率予以資本化,得出房地產(chǎn)中未知構成部分的,價值的方法。此外,把求出的未知構成部分的價值加上已知構成部分的價值,還可以得到整體房地產(chǎn)的價值。剩余技術主要有土地剩余技術和建筑物剩余技術,另外還有自有資金剩余技術和抵押貸款剩余技術。
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土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生收益,但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得其中的建筑物價值時,則可以利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收、益,然后從土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益,得到歸屬于土地的凈收益,再除以土地資本化率或選用土地報酬率予以資本化,即可求得土地的價值。這種剩余技術稱為土地剩余技術。
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土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生收益,但如果采用收益法以外的方法(如市場法)能求得其中的土地價值時,則可以利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益,然后從土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益,得到歸屬于建筑物的凈收益,再除以建筑物資本化率或選用建筑物報酬率予以資本化,即可求得建筑物的價值。這種剩余技術稱為建筑物剩余技術。
(三)自有資金剩余技術
自有資金剩余技術是在已知房地產(chǎn)抵押貸款金額的情況下,求取自有資金權益價值的剩余技術。它是先根據(jù)從市場上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計算出年還本付息額,再把它從凈收益中扣除,得到稅前現(xiàn)金流量,然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權益價值。
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抵押貸款剩余技術是在已知自有資金數(shù)量的情況下,求取抵押貸款金額或價值的剩余技術。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益,得到屬于抵押貸款部分的收益,然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價值。
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