2015年房地產(chǎn)估價師考試資料：市場趨勢分析的步驟和方法

　　市場趨勢分析有三個步驟：一是宏觀環(huán)境預測，二是行業(yè)預測，三是企業(yè)的銷售預測。

　　分析市場趨勢的方法主要有五種：購買者意圖調查法、銷售人員意見綜合法、專家意見法、時間序列分析法和相關分析法。

　?。?）購買者意圖調查法適用于在購買者人數(shù)較少、訪問購買者的成本不高、購買者具有明確的意圖、會按其意圖購買并且愿意配合意圖調查的情形。

　?。?）銷售人員意見綜合法成本比專家意見法要低，準確性較高，但銷售人員意見法的精確性會受到一些人為因素的干擾或影響。

　?。?）專家意見法具有如下優(yōu)點：準確度高、有利于避免偏見，但這種方法成本較高，程序繁雜，對操作者和組織者的專業(yè)水平和素質能力要求較高。

　?。?）時間序列分析法是利用過去的數(shù)據(jù)或資料來預測未來的狀態(tài)，即根據(jù)過去數(shù)據(jù)中的因果關系來預測未來的值，有四種具體方法：簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法、指數(shù)平滑法。

　　1）簡單平均法。在時間序列比較平穩(wěn)，即隨時間變化各期實際銷售量增減變化不大時可以采用，但它既看不出數(shù)據(jù)的離散程度，也不能反映近、遠期數(shù)據(jù)變化的趨勢，因此一般在要求不太高的情況下適用。

　　2）移動平均法。是指引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量的增減趨勢和接近實際。它是把簡單平均法改為分段平均，即按各期銷售量的時間順序逐點推移，然后根據(jù)最后的移動平均值來預測未來某一期的銷售量。

　　3）加權移動平均法。是在計算平均數(shù)時，再考慮每期資料的重要性。是把加權平均法與移動平均法結合起來加以運用，既考慮了變量的非線性趨勢，又保留了移動平均法預測的優(yōu)點，但是，如果所用各期的銷售量比較平均，則不采用加權平均法效果更好。

　　4）指數(shù)平滑法。是加權平均法的一種。它不僅考慮了近期數(shù)據(jù)的重要性，同時大大減少了數(shù)據(jù)計算時的存儲量。平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時期數(shù)據(jù)在預測中的作用高低，a越小，則新數(shù)據(jù)在平滑值中所占的比重越低，預測值愈趨向平滑，反之則新數(shù)據(jù)所起的作用越大。

　　（5）相關分析法。不僅能對以時間為變量的函數(shù)進行定量預測分析，而且能判斷銷售量與其他因素相關的性質和強度，從而做出預測。這種方法尤其適用于中、長期預測。相關分析法有兩種：

　　一是回歸分析法，二是市場因子推演法?；貧w分析法是借助回歸分析這一數(shù)理統(tǒng)計工具進行定量預測的方法，即利用預測對象和影響因素之間的因果關系，通過建立回歸方程式來進行預測。市場因子推演法是通過分析市場因子與銷售量的相關關系來預測未來的銷售量。所謂市場因子，就是能夠明顯引起某種產(chǎn)品市場需求變化的實際因素。對連帶產(chǎn)品和配套性產(chǎn)品，利用這種方法就比較簡單。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試輔導火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價師輔導課程開通