2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：娛樂(lè)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　娛樂(lè)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、娛樂(lè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　娛樂(lè)房地產(chǎn)主要包括游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、高爾夫球場(chǎng)、康樂(lè)中心、俱樂(lè)部、夜總會(huì)、影劇院等。娛樂(lè)房地產(chǎn)是一類(lèi)特殊的房地產(chǎn)，不同類(lèi)型的娛樂(lè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式、收益存在較大差別，如游樂(lè)場(chǎng)、影劇院主要靠收取門(mén)票，高爾夫球場(chǎng)主要靠出售會(huì)員費(fèi)，其會(huì)員費(fèi)主要取決于會(huì)員數(shù)量，而會(huì)員數(shù)量主要取決于其球洞數(shù)量。因此娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)的個(gè)別性、獨(dú)特性比較強(qiáng)，一般較難把握，估價(jià)時(shí)需要針對(duì)具體估價(jià)對(duì)象進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，明確估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)方式、各種收益來(lái)源。

　　二、娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　由于娛樂(lè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，因此估價(jià)主要采用收益法，娛樂(lè)房地產(chǎn)也可以采用市場(chǎng)法和成本法估價(jià)。

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　　采用收益法進(jìn)行娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意其收益的測(cè)算。娛樂(lè)房地產(chǎn)的收益主要來(lái)自于主營(yíng)收益和副營(yíng)收益，主營(yíng)收益主要為門(mén)票收入，副營(yíng)收益主要為餐飲、工藝品等二次消費(fèi)收入。在具體操作過(guò)程中要根據(jù)不同娛樂(lè)房地產(chǎn)功能、經(jīng)營(yíng)方式、類(lèi)型區(qū)別對(duì)待。

　　（二）市場(chǎng)法

　　不同類(lèi)型的娛樂(lè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租情況存在較大差異，有的比較頻繁，而有的卻很少轉(zhuǎn)售，如高爾夫球場(chǎng)。因此對(duì)交易比較頻繁的娛樂(lè)房地產(chǎn)可以采用市場(chǎng)法估價(jià)，另外，在用收益法評(píng)估娛樂(lè)房地產(chǎn)確定客觀租金時(shí)，也可用市場(chǎng)進(jìn)行租金的估算。

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　　在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如娛樂(lè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用到成本法作為輔助。

　　三、娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　娛樂(lè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法估價(jià)。由于娛樂(lè)房地產(chǎn)的個(gè)別性、獨(dú)特性比較強(qiáng)，其經(jīng)營(yíng)收益來(lái)源及數(shù)量、收益率存在較大差異，因此在采用收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分不同類(lèi)型、不同經(jīng)營(yíng)方式娛樂(lè)房地產(chǎn)的收益來(lái)源及其收益率水平，如高爾夫球場(chǎng)的日常收益主要包括出售會(huì)員卡收入、會(huì)員年費(fèi)收入以及消費(fèi)收入。

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