2015年《案例與分析》：特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)

　　特殊用途房地產(chǎn)的估價(jià)

　　特殊用途的房地產(chǎn)，關(guān)鍵就在于“特殊”二字，所謂特殊，是指這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營(yíng)權(quán)，本節(jié)主要針對(duì)停車庫(kù)、加油站的估價(jià)進(jìn)行分析。

　　一、停車庫(kù)的估價(jià)

　　停車庫(kù)主要有專營(yíng)停車庫(kù)大樓和地下停車庫(kù)，而地下停車庫(kù)最為常見，一般位于住宅、商業(yè)和寫字樓的地下部分，其主要為解決地上停車?yán)щy的問題，同時(shí)也是為了合理利用地下空間。

　　由于停車庫(kù)屬于一種較為特殊的房地產(chǎn)，相對(duì)于其他房地產(chǎn)而言具有其特殊性及其估價(jià)的特殊性，下面主要針對(duì)地下停車庫(kù)進(jìn)行說(shuō)明和分析其特點(diǎn)。

　　（一）地下停車庫(kù)特點(diǎn)

　?。?）權(quán)屬比較特殊。地下停車庫(kù)一般存在兩種不同情況：①開發(fā)商擁有車庫(kù)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，可對(duì)車庫(kù)自由行使收益、處分權(quán)；②地下車庫(kù)作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分?jǐn)?，車?kù)不能單獨(dú)出售。上述情況的存在，導(dǎo)致了地下停車庫(kù)是否存在經(jīng)營(yíng)性，同時(shí)也使得其價(jià)格表現(xiàn)形式多樣化。此外，也會(huì)存在利用人防工程作為地下車庫(kù)的情況。

　?。?）計(jì)量單位比較特殊。商品房存在多種計(jì)量單位（套、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等），國(guó)家有關(guān)部門對(duì)于應(yīng)該以何種計(jì)量單位作為商品房銷售單位也有相關(guān)規(guī)定，但對(duì)于地下停車庫(kù)物業(yè)，由于地下停車庫(kù)物業(yè)用途的特殊性，消費(fèi)者比較認(rèn)同的則只有一種：車位，與此同時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車位數(shù)的問題。

　?。?）日常管理和服務(wù)相對(duì)特殊。地下停車庫(kù)除滿足停車這一基本功能外，可能會(huì)衍生出其他功能，當(dāng)然，這種功能主要為解決與機(jī)動(dòng)車相關(guān)的問題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等。由此，地下停車庫(kù)日常管理和服務(wù)水平在一定程度上決定了停車庫(kù)的檔次。

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