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2015年《經(jīng)營與管理》:假設(shè)開發(fā)法
1.假設(shè)開發(fā)法與成本法的主要區(qū)別
成本法中的土地價(jià)值為已知,需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值,而假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過預(yù)測等方法得到,需要求取的是土地價(jià)值。
2.假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象和條件
?。?)假設(shè)開發(fā)適用的估價(jià)對象包括可供開發(fā)建設(shè)的土地(包括生地、毛地、熟地,典型的房地產(chǎn)用地)、在建工程、可重新裝飾裝修改造或改變用途舊房地產(chǎn)(包括重新裝飾裝修、改建、擴(kuò)建,如果是重建就屬于毛地的范疇)對于應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn),難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。
(2)假設(shè)開發(fā)適用的條件:在實(shí)際估價(jià)中,運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠程度關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測:①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則,正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況,正確預(yù)測了開發(fā)完成后的價(jià)值。
3.假設(shè)開發(fā)法的其他用途
假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià),還是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的不同之處是:在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí),估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場上,投資分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場上。假設(shè)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的是為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)據(jù):①測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格。②測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤。③測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。
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