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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》:成本法的理論依據(jù)
成本法的理論依據(jù)
成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體又可分為從賣方的角度看和從買方的角度看。從賣方的角度看,房地產(chǎn)價(jià)格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”,重在過去的投入,是賣方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià),如果低于該代價(jià),他就要虧本。進(jìn)一步來看,當(dāng)一種房地產(chǎn)的市場價(jià)格低于它的成本(包含利潤)時(shí),它就不會(huì)被開發(fā)建設(shè),除非它的市場價(jià)格升高了;而如果一種房地產(chǎn)的市場價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它的成本,則它將會(huì)很快進(jìn)入市場,直到它的市場價(jià)格降下來。
從買方的角度看,房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”,類似于“替代原理”,是買方愿意支付的最高價(jià)格不能高于他預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤,如果高于,則還不如自己開發(fā)建設(shè)(或者委托別人開發(fā)建設(shè))。例如,當(dāng)房地產(chǎn)為土地與建筑物的綜合體時(shí),買方在確定其購買價(jià)格時(shí)通常會(huì)這樣考慮:如果自己另外購買一塊類似土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格是多少,然后在該塊土地上建造類似建筑物的現(xiàn)時(shí)費(fèi)用又是多少,此兩者之和便是自己所愿意支付的最高價(jià)格。當(dāng)然,如果該房地產(chǎn)中的建筑物是舊的或者在質(zhì)量、功能方面存在缺陷,或者建筑物本身以外還有一些不利因素,則買方在確定其愿意支付的最高價(jià)格時(shí)通常還會(huì)考慮建筑物折舊,即還要減價(jià)。
由上可見,一個(gè)是不低于開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價(jià),一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤,買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)建設(shè)代價(jià)(包含開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤)。因此,房地產(chǎn)估價(jià)師便可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象的價(jià)值。
成本法雖然在本質(zhì)和理論依據(jù)上與市場法不同,但也有相似之處。在成本法中,折舊可以視為一種房地產(chǎn)狀況調(diào)整,即將估價(jià)對象假定為“新的”狀況下的重新購建價(jià)格,調(diào)整為實(shí)際上是“舊的”狀況下的價(jià)格。因此,成本法與市場法的本質(zhì)區(qū)別,不是看是否有減去折舊,而是看“重新購建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”的來源方式。如果“重新購建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”是直接來源于市場上類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格,則就屬于市場法;如果是通過價(jià)格構(gòu)成各部分的累加方式求取的重新開發(fā)建設(shè)成本,則就屬于成本法。為便于理解,以評估一臺(tái)舊機(jī)器的市場價(jià)值為例來說明:如果該舊機(jī)器的市場價(jià)值是通過市場上相同的新機(jī)器的市場價(jià)格減去折舊來求取,則表面上的成本法實(shí)質(zhì)上是市場法,這里的折舊實(shí)質(zhì)上是實(shí)物狀況調(diào)整;如果是通過重新生產(chǎn)相同的新機(jī)器的成本(包括原料費(fèi)、加工費(fèi)、稅金、利潤等)減去折舊來求取,則才真正是成本法。成本法中房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分以及建筑物折舊的求取,通常會(huì)采用市場法。
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