2015年《理論與方法》：收益法適用的估價(jià)對(duì)象和條件

　　收益法適用的估價(jià)對(duì)象和條件

　?。ㄒ唬┦找娣ㄟm用的估價(jià)對(duì)象：

　　收益法適用的估價(jià)對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，例如住宅（特別是公寓、）、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價(jià)對(duì)象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒(méi)有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因?yàn)轭愃谱≌猿鲎夥绞将@取收益的情況很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來(lái)運(yùn)用收益法估價(jià)，即先根據(jù)同一市場(chǎng)上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用類似于市場(chǎng)法的方法求出該住宅的租賃收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益等，再利用收益法來(lái)估價(jià)。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法一般不適用。

　?。ǘ┦找娣ü纼r(jià)需要具備的條件

　　收益法評(píng)估出的價(jià)值取決于估價(jià)師對(duì)未來(lái)的預(yù)期，那么錯(cuò)誤和非理性的預(yù)期就會(huì)得出錯(cuò)誤的評(píng)估價(jià)值。因此，收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測(cè)）。對(duì)未來(lái)的預(yù)期通常是基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)作出的，必須以廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析為基礎(chǔ)。

　　收益法估價(jià)的操作步驟

　　運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下4個(gè)步驟：①確定未來(lái)收益期限；②求取未來(lái)凈收益；③求取報(bào)酬率；④選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)格。運(yùn)用直接資本化法估價(jià)一般分為一下3個(gè)步驟：①求取未來(lái)某一年的某種收益；②求取資本化率或收益乘數(shù)；③選用恰當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化法公式計(jì)算收益價(jià)格。

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