2015年《理論與方法》：收益法適用的估價對象和條件

　　收益法適用的估價對象和條件

　　（一）收益法適用的估價對象：

　　收益法適用的估價對象是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，例如住宅（特別是公寓、）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒有實際收益，但卻具有潛在收益，因為類似住宅以出租方式獲取收益的情況很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運用收益法估價，即先根據(jù)同一市場上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用類似于市場法的方法求出該住宅的租賃收入、運營費用或者凈收益等，再利用收益法來估價。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法一般不適用。

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　　收益法評估出的價值取決于估價師對未來的預(yù)期，那么錯誤和非理性的預(yù)期就會得出錯誤的評估價值。因此，收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地量化（預(yù)測）。對未來的預(yù)期通常是基于過去的經(jīng)驗和對現(xiàn)實的認識作出的，必須以廣泛、深入的市場調(diào)查和市場分析為基礎(chǔ)。

　　收益法估價的操作步驟

　　運用收益法估價一般分為以下4個步驟：①確定未來收益期限；②求取未來凈收益；③求取報酬率；④選用恰當?shù)膱蟪曩Y本化法公式計算收益價格。運用直接資本化法估價一般分為一下3個步驟：①求取未來某一年的某種收益；②求取資本化率或收益乘數(shù)；③選用恰當?shù)闹苯淤Y本化法公式計算收益價格。

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