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2015年《理論與方法》:房地產(chǎn)狀況調(diào)整
房地產(chǎn)狀況調(diào)整
一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義
運(yùn)用市場法估價(jià)需要將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)進(jìn)行全面比較,如果兩者不同(往往是這種情況),還應(yīng)對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整,因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價(jià)格高低。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整,是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格,調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。
因此,經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后,就把可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。
值得指出的是,在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況的比較、調(diào)整之前,要弄清可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況和估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況是何時(shí)的狀況??杀葘?shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況,而不是它在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)間的狀況。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)間,可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化,從而其成交價(jià)格就不能反映了。例如,某個可比實(shí)例是8個月前成交的,成交之后,購買者對它進(jìn)行了裝修改造,甚至改變了用途,或者周圍環(huán)境和景觀發(fā)生了較大變化等。除了期貨房地產(chǎn)(如期房)的成交價(jià)格之外,可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況一般是在其成交日期時(shí)的狀況。估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其需要評估的價(jià)值所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況,通常是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。但在本書第五章第五節(jié)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”中看到,也有估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對象為歷史狀況或未來狀況下的估價(jià)。在這種估價(jià)情況下,估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況就不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況了。
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