2015年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法輔導(dǎo)：評估價(jià)值相關(guān)概念

　　評估價(jià)值

　　評估價(jià)值是指房地產(chǎn)估價(jià)師通過估價(jià)活動所得出的估價(jià)對象的價(jià)值。評估價(jià)值可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼。

　　從某種意義上講，成本法求得的價(jià)值傾向于最低賣價(jià)，收益法求得的價(jià)值傾向于最高買價(jià)，市場法求得的價(jià)值傾向于成交價(jià)。此外，收益法求得的價(jià)值趨向于理論價(jià)格，市場法求得的價(jià)值趨向于市場價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，市場法、收益法、成本法測算出的價(jià)值應(yīng)基本一致。在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，市場法求得的價(jià)值會大大高于收益法、成本法測算出的價(jià)值。換句話說，如果市場法求得的價(jià)值大大高于收益法求得的價(jià)值，則說明這種房地產(chǎn)的價(jià)值被市場高估或者房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫。當(dāng)成本法求得的價(jià)值（在不考慮經(jīng)濟(jì)折舊的情況下）大大高于市場法或收益法求得的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)供大于求或者市場不景氣；反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場景氣。

　　評估價(jià)值不是事實(shí)，但在為交易目的而估價(jià)時，評估價(jià)值與成交價(jià)格有著密切的關(guān)系。由于缺乏完全市場，房地產(chǎn)交易往往需要專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)為交易當(dāng)事人提供要價(jià)或出價(jià)的參考依據(jù)，或者提供議價(jià)的基礎(chǔ)。在這種情況下，房地產(chǎn)的評估價(jià)值往往會成為房地產(chǎn)的成交價(jià)格。

　　從理論上講，一個良好的評估價(jià)值 = 正常成交價(jià)格 = 市場價(jià)格。

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