2015年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法輔導(dǎo)：市場(chǎng)價(jià)格及理論價(jià)格

　　市場(chǎng)價(jià)格

　　市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。

　　理論價(jià)格

　　理論價(jià)格是在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人” 的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。理論價(jià)格并不是靜止不變的。

　　市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格的正常波動(dòng)是由真實(shí)需求與真實(shí)供給相互作用造成的。因此，在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。但在市場(chǎng)參與者普遍不理性的情況下，市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)較大、較長(zhǎng)時(shí)期脫離理論價(jià)格，例如在投機(jī)需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過(guò)高價(jià)格。

　　一般地說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)（即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng)） .就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格三者相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

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