住宅小區(qū)智能化建設注意要點

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住宅小區(qū)的“智能化”是社會信息化的必然趨勢，是當代科學技術在住宅產業(yè)中的綜合應用，旨在改善住宅功能，優(yōu)化居住環(huán)境，提高生活質量。如何從實際出發(fā)，建設適合國情的智能小區(qū)，在此，筆者談談在工程實踐中的一些認識和體會。

　　一、四大要素

　　“正確的認識、合理的需求定位、優(yōu)化的設計、規(guī)范的實施”是成功地建設一個智能小區(qū)的四大要素。

　　1）正確的認識

　　住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的實施是一項技術含量較高的工程，首先要有一個正確的認識，“智能化是一種擬人化的稱呼，它不是智能化系統(tǒng)的簡單堆砌，也不是意味著生活的”自動化“，更不是最新、最先進系統(tǒng)及產品的試驗場。因此，業(yè)主對”智能化“系統(tǒng)工程的建設，不應盲目追求高標準、提出不切實際的要求或牽強附會，要有一個理性正確的認識。 具體地說，”智能化“在住宅小區(qū)中主要是體現(xiàn)在以下三個方面：

　　1）提供方便、快捷、經濟的信息通信服務：應用計算機網絡技術和通信技術，建立小區(qū)內的高速數(shù)據通信網絡，適應信息時代人們多樣化的信息通信需要。

　　2）創(chuàng)造安全、舒適的居住環(huán)境：應用現(xiàn)代安全防范技術，建立小區(qū)必要的安全防范體系，同時綜合應用各種現(xiàn)代技術手段，營造一個安全舒適的“居住”環(huán)境。

　　3）建立高效、科學、便利的物業(yè)管理體系：應用計算機網絡技術、軟件技術、現(xiàn)代控制技術和IC卡等技術建立網絡化物業(yè)管理系統(tǒng)。

　　2）合理的需求定位

　　根據小區(qū)的特定條件，包括小區(qū)的規(guī)模和檔次、配套設施、建筑布局、用戶對象和投資情況等因素綜合考慮，從實際出發(fā)，適度超前，以實用為目的，選擇適合小區(qū)實際需要的系統(tǒng)和功能，即“量體裁衣”。

　　3）優(yōu)化的設計

　　在合理需求分析的基礎上，對適用智能化系統(tǒng)加以優(yōu)化設計和統(tǒng)籌考慮，尋找最經濟可行的實現(xiàn)途徑，以最少的投資換取最大的功效。

　　4）規(guī)范的實施

　　規(guī)范的實施包括確定合適的集成商及供貨商，制定分步實施步驟，規(guī)范的施工組織計劃和安裝、調試、試運行、測試、驗收程序等。

　　二、設計先行

　　小區(qū)智能化系統(tǒng)的實施必須與土建工程同步實施，首先應委托有專項設計資質的設計院或設計顧問公司進行總體策劃，包括制定需求分析報告、初步設計、投資概算、分步實施步驟。經專家評審或業(yè)主認可后再正式進行施工圖設計，施工圖設計包括以下內容：

　　●各系統(tǒng)平面施工圖設計

　　●各系統(tǒng)的系統(tǒng)圖（非原理圖）設計及功能說明

　　●與土建配合預留設備用房、管井及孔洞

　　●智能化系統(tǒng)配電設計

　　●工程預算

　　●撰寫工程及系統(tǒng)產品招標或議標文件（包括技術及商務兩部分）

　　●審核集成商的深化設計圖紙（包括安裝大樣圖、機房布置圖、端子接線圖等）設計文件一方面可作為管線施工圖配合土建工程施工，另一方面可提供供貨商報價，用以確定系統(tǒng)產品及其供貨商，圖紙文件和招議標文件一道作為向系統(tǒng)集成商招標的標書，經綜合技術經濟比較確定系統(tǒng)集成商（即總承包商），單體建筑內部分工程可單獨委托其供貨商負責施工（如相對獨立的三表計費系統(tǒng)），小區(qū)總體工程宜由系統(tǒng)集成商統(tǒng)籌管理和實施。

　　三、設計思想

　　衡量一個住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的成功與否，并非僅僅取決于智能系統(tǒng)的多寡、系統(tǒng)的先進性或集成度，而是取決于系統(tǒng)的設計和配置是否經濟合理，使用、管理和維護是否方便，系統(tǒng)及產品是否成熟適用，因此，設計應遵循以下原則：

　　* 以人為本 “人”是住宅小區(qū)的主體，系統(tǒng)設計應緊緊圍繞著人們的實際需求，以“實用、簡便、經濟、安全”為原則，同時照顧不同層次、不同年齡用戶的需要，滿足“居住”這一特定使用功能。

　　* 適用性 當今科技發(fā)展迅速，可應用于住宅小區(qū)的技術和產品層出不窮，設計選用的系統(tǒng)和產品都應能使用戶得到實實在在的受益，滿足近期使用和遠期發(fā)展的需要。在多種實現(xiàn)途徑中，選擇最簡便、最經濟可行的途徑。

　　* 可行性 以現(xiàn)有成熟的系統(tǒng)和產品為對象設計，同時還考慮周邊信息通信環(huán)境的現(xiàn)狀和技術發(fā)展的趨勢，并兼顧主管部門歸口管理的要求，使設計的方案現(xiàn)實可行。

　　* 先進性 系統(tǒng)的設計和產品的選用在投入使用時應具有一定的技術先進性，但不盲目追求尚不成熟的新技術或不實用的新功能，以充分保護業(yè)主的投資。

　　* 可靠性 系統(tǒng)的設計應具有較高的可靠性，在系統(tǒng)故障或事故造成中斷后，能確保數(shù)據的準確性、完整性和一致性，并具備迅速恢復的功能。

　　* 標準化、開放性 標準化、開放性是信息技術發(fā)展的必然趨勢，在可能的條件下，設計中采用的產品都盡可能是標準化、具良好開放性的，并遵循國際上通行的通信協(xié)議。應用軟件盡量采用已商品化的通用軟件，以減少二次開放的工作量和利于日后的使用和維護。

　　* 可擴充性系統(tǒng)設計中應考慮今后技術的發(fā)展和使用的需要，具有更新、擴充和升級的可能，同時還應考慮系統(tǒng)的分步實施步驟。

　　* 方便易用性小區(qū)智能化系統(tǒng)是面向各種文化層次包括老人和孩子使用的系統(tǒng)，系統(tǒng)及功能的配置以能給用戶提供方便、快捷、舒適為準則，其操作應簡便易學。

　　四、分步實施

　　“智能化”系統(tǒng)的實施不同于機電設備的安裝，應與土建工程同時進行，但也并不是要求全部系統(tǒng)和設備必須一步到位實施，是可以分階段逐步實施的，現(xiàn)結合某工程實例介紹如下：

　　1）需與土建同時實施的工程

　　●綜合布線系統(tǒng)中的水平布線子系統(tǒng)管線敷設；

　　●可視對講系統(tǒng)管線敷設；

　　●室內安全防范系統(tǒng)管線敷設；

　　●三表自動計費系統(tǒng)管線敷設；

　　●電話管線敷設；

　　● 有線電視管線敷設。

　　2）土建完工后裝修前實施的工程

　　●綜合布線系統(tǒng)中的主干布線子系統(tǒng)和信息插座的安裝；

　　●上述子系統(tǒng)的其余安裝工程；

　　● 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)管線及設備安裝。

　　3）需與小區(qū)地下室及裙樓土建同時實施的工程

　　●停車場自動管理系統(tǒng)感應線圈及管線預埋；

　　●巡更管理系統(tǒng)室內管線預埋；

　　●LED電子公告欄系統(tǒng)管線預埋；

　　● 綜合布線系統(tǒng)中的水平布線子系統(tǒng)埋墻管線預埋 （其它管線可在裝修階段走吊頂內敷設）。

　　4）小區(qū)廣場施工前實施的工程

　　●一卡通管理系統(tǒng)管線敷設；

　　●小區(qū)設備監(jiān)控系統(tǒng)室外管線；

　　●綜合布線系統(tǒng)建筑群布線子系統(tǒng)；

　　●可視對講系統(tǒng)網絡管線；

　　●三表自動計費系統(tǒng)網絡管線；

　　●閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)室外管線；

　　●巡更管理系統(tǒng)室外管線敷設；

　　●公共廣播系統(tǒng)管線敷設。

　　5）土建工程全部完工后實施的工程

　　●信息服務中心服務器、數(shù)據備份等設備及系統(tǒng)軟件安裝；

　　●各系統(tǒng)主機設備、機房線路及軟件安裝；

　　●各系統(tǒng)調試；

　　●各系統(tǒng)試運行（通常為45天）；

　　●分系統(tǒng)驗收及總驗收。

　　6）工程交付使用后逐步完善的工作

　　●應用軟件的二次開發(fā)和逐步完善；

　　●網頁建立、更新及系統(tǒng)維護。

　　五、系統(tǒng)集成商及供貨商的選擇

　　1）系統(tǒng)集成商的選擇

　　工程能否依照業(yè)主和設計的意圖順利實施，系統(tǒng)集成商的作用十分關鍵，因此其選擇一定要慎重，通常采用招（議）標方式來確定系統(tǒng)集成商，衡量的主要指標如下：

　　●公司具有一定的規(guī)模，技術、管理及施工人員配備齊全，人員素質良好；

　　●公司業(yè)績、工程經驗、經營情況和商業(yè)信譽良好；

　　● 工程及產品性能價格比報價合理（非低價取勝）。

　　2）供貨商的選擇

　　供貨商的選擇標準如下：

　　●公司業(yè)績、工程經驗、經營情況和商業(yè)信譽良好；

　　●產品具備有關行業(yè)主管部門的檢驗報告和銷售許可證；

　　●產品技術先進、開放、成熟、性價比高；

　　●產品具備產地證明、出廠檢驗合格報告、進貨渠道正常；

　　●產品使用、維護方便。