北京常住人口減少 房子賣給誰？

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北京第一次人口增量減少。

中共北京市委十一屆六次全會閉幕。中共中央政治局委員、北京市委書記郭金龍代表市委常委會作工作報告時，稱北京“自覺瘦身、努力健體”，郭金龍在全會上表示，北京已實現(xiàn)了今年年初制定的人口調(diào)控目標(biāo)。今年，北京常住人口比去年少增加了約10萬人。

北京的人口還將減少。

北京已關(guān)停退出一般制造業(yè)和污染企業(yè)392家，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移疏解項目53個，拆除中心城商品交易市場36個。

回顧過去，三大因素鑄造行業(yè)黃金十年：

住房貨幣化改革、人口紅利、GDP高速增長和寬松的貨幣政策鑄造中國房地產(chǎn)近十年輝煌。但是放眼未來，以上因素的潛在影響力正逐步淡化，行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段。

放眼未來，房地產(chǎn)行業(yè)白銀十年之變：

行業(yè)定位、調(diào)控手段之變：未來十年行業(yè)將從完全市場化定位轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龊捅Ｕ舷嘟Y(jié)合的雙軌制定位。調(diào)控手段將從此前的需求抑制轉(zhuǎn)變?yōu)閳猿质袌雠c保障并重，市場經(jīng)濟(jì)和行政手段并用，最終建立“低端有保障，中端有支持，高端有限制”的供給體系。

行業(yè)競爭格局、企業(yè)盈利模式之改變：伴隨調(diào)控方式和行業(yè)定位的改變，地產(chǎn)舊君主原有的囤地、粗放高杠桿、單城市戰(zhàn)略和簡單逆周期操作將逐步被新君王的階梯型城市布局、合理產(chǎn)品線分布、精細(xì)內(nèi)控和創(chuàng)新能力所替代。

企業(yè)利潤率之變：考慮到保障體系未構(gòu)建完畢前行業(yè)調(diào)控很難放松，預(yù)判調(diào)控的持續(xù)性將造成行業(yè)2012至2014期間毛利率處于下滑階段。2015年之后行業(yè)毛利率有望重新企穩(wěn)。但過高的地價將導(dǎo)致利潤率很難繼續(xù)明顯回升