2015年起深圳將強制推行住宅產(chǎn)業(yè)化 決心和力度空前

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據(jù)造價通 工程造價信息網(wǎng)（）了解深圳在住宅產(chǎn)業(yè)化的道路上邁出了重要一步。日前，深圳市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局、規(guī)劃與國土資源委員會及人居環(huán)境委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快推進深圳住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見(試行)》。

規(guī)定從2015年起，對新出讓住宅用地項目和政府投資建設(shè)的保障性住房項目統(tǒng)一要求，全部必須使用產(chǎn)業(yè)化方式建造；對存量土地(含城市更新項目)則給予鼓勵，凡建設(shè)單位自愿采取產(chǎn)業(yè)化方式的，獎勵其建筑面積的3%。

深圳市人居環(huán)境委員會人居建設(shè)處副處長岑巖在接受采訪時直言：“盡管深圳市推行住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)十幾年，但從拿地階段就規(guī)定產(chǎn)業(yè)化建設(shè)條件還是首次，可見我們的決心和力度。”

從試點城市向示范城市邁進2006年，深圳被選定為首個全國住宅產(chǎn)業(yè)化綜合試點城市。而其實，深圳市對住宅產(chǎn)業(yè)化的探索可以追溯到更早之前。2001年，香港開始在普通商品房的建設(shè)上采用產(chǎn)業(yè)化方式，與香港只隔咫尺的深圳，次年就成立了住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)導(dǎo)小組，并建立了住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會。

“當(dāng)時制定的十六字方針是‘政府引導(dǎo)，企業(yè)主體、市場運作，全民參與’，但許多年下來，中間的八個字‘企業(yè)主體、市場運作’發(fā)展迅猛，成長起一批以萬科、嘉達、中建國際、華陽等為首的項目施工、科技研發(fā)、材料生產(chǎn)企業(yè)，建成3個國家級住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地以及30個市級示范基地和項目。但首尾的‘政府引導(dǎo)’和‘全民參與’相對薄弱，所以這次發(fā)布的意見，等于是強化和強調(diào)這八個字。”岑巖表示。“只有這十六個字、四個方面環(huán)環(huán)相扣、貫穿始終，深圳的住宅產(chǎn)業(yè)化之路才能越走越寬”。

“深圳探索和推行住宅產(chǎn)業(yè)化具有先天優(yōu)勢。”岑巖介紹。“首先，香港所有的產(chǎn)業(yè)鏈要素我們都有。多年來，政府和企業(yè)出資培育了大量人才，專業(yè)覆蓋設(shè)計、建筑、質(zhì)檢、安檢、監(jiān)理、驗收等全過程。產(chǎn)業(yè)化技術(shù)體系已基本建立，保障性住房標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計已得到應(yīng)用，產(chǎn)業(yè)鏈條上各行業(yè)的積極性已被調(diào)動，試點示范項目已成型成熟，全社會參與的氛圍也已初步形成，深圳已經(jīng)做好從試點城市進階到示范城市的準(zhǔn)備。”

小學(xué)生到博士生 “低學(xué)歷”

需進修本報記者獲得的一份深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化形勢和政策的內(nèi)部學(xué)習(xí)課件中，將住宅建設(shè)比喻為五個學(xué)歷階段：第一階段：（小學(xué)），即傳統(tǒng)施工方式,誤差一般為3~8厘米。 第二階段：（中學(xué)），預(yù)制裝配“三板”,內(nèi)墻板、疊合樓板、樓梯，誤差大大縮小為1厘米左右。第三階段：（大學(xué)），預(yù)制裝配外墻，誤差可控制在3~4毫米。第四階段：（碩士），預(yù)制裝配混凝土六面體。如廚房、衛(wèi)生間、避難間。第五階段：（博士），以模塊化設(shè)計為核心，“少規(guī)格、多組合”，實現(xiàn)功能模塊—空間模塊—戶型模塊—樓棟模塊的“全模塊”形式。以現(xiàn)澆的方式預(yù)制裝配整體剪力墻承重結(jié)構(gòu)，疊合樓板、樓梯、外墻掛板形成整體。

“盡管有些企業(yè)已經(jīng)是‘碩士在讀攻讀博士’，但還有一些企業(yè)仍在讀小學(xué)。”岑巖打比方。“我們會讓那些碩士、博士帶領(lǐng)和帶動小學(xué)生、中學(xué)生，相關(guān)部門也會不定期地開辦‘學(xué)習(xí)班’，免費為開發(fā)企業(yè)介紹住宅產(chǎn)業(yè)化的先進成果和講解住宅產(chǎn)業(yè)化的前沿科技。”據(jù)悉，11月27日，人居環(huán)境委員會就組織了一場有關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)化的培訓(xùn)會，報名企業(yè)達數(shù)百家。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示：依賴手工作業(yè)的傳統(tǒng)方式質(zhì)量易良莠不齊、安全性不確定。既然汽車需要標(biāo)準(zhǔn)化的工廠生產(chǎn)和系統(tǒng)化拼裝，那么和汽車一樣直接關(guān)系到使用人安全的住宅，同樣或者說更加需要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和模具批量生產(chǎn)。”他表示：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡快認(rèn)識到這一點并積極轉(zhuǎn)變，否則不僅在深圳本地發(fā)展艱難，也終會被整個行業(yè)所淘汰。”

萬科集團則在回復(fù)中國房地產(chǎn)報記者提問的郵件中進一步分析：傳統(tǒng)手工方式建造的住房，對資源重復(fù)浪費，且造成嚴(yán)重的空氣、水，乃至聲音污染，科技貢獻率尚不及農(nóng)業(yè)。同時，人工成本上漲不可逆轉(zhuǎn)，目前，工人工資在工程造價中已占到25%~28%，據(jù)核算，一旦這一比例達到33%，產(chǎn)業(yè)化將成為必須和必然。另外，新型城鎮(zhèn)化的特點是產(chǎn)城結(jié)合，核心是農(nóng)民工向產(chǎn)業(yè)工人轉(zhuǎn)化，這是住宅產(chǎn)業(yè)化的大勢所趨，也是經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益提升的共同路徑。

 “升學(xué)”路漫漫

此次深圳市的這份意見可謂“軟硬兼施”。

硬的方面是：2015年起，新出讓住宅用地項目，全部采用產(chǎn)業(yè)化方式建造，市規(guī)劃國土部門在土地出讓公告時就會做出相關(guān)要求；政府投資建設(shè)的保障性住房項目，市、區(qū)政府在確定項目建設(shè)單位后，會將保障性住房標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計圖集和住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求作為授權(quán)委托書或招標(biāo)文件的附件。簡單地說就是，無論招拍掛形式，企業(yè)單位必須按政府制定的規(guī)則來，不用產(chǎn)業(yè)化方式就沒資格拿地。

軟的方面是：對建設(shè)單位在自有土地（包括已規(guī)劃批復(fù)的城市更新項目）上，自愿采用產(chǎn)業(yè)化方式建造的，可獲采用產(chǎn)業(yè)化方式建造的建筑面積的3%作為獎勵，獎勵部分功能仍為住宅；社會投資配建、政府回購獨立成棟的保障性住房項目，建設(shè)單位若自愿使用保障性住房標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計圖集，建造方式符合住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求，可在開展前期工作時就將產(chǎn)業(yè)化增量成本計入建安成本，所需投資由市、區(qū)發(fā)展改革部門在項目審批時納入總投資。

同時，深圳市還為產(chǎn)業(yè)化住宅項目開“小灶”——此類項目在辦理報建、審批、預(yù)售、驗收等相關(guān)手續(xù)時可享綠色通道，并優(yōu)先返還墻改基金和散裝水泥基金，施工進度達7層以下的已封頂、7層以上的已完成地面上1/3層數(shù)的可提前辦理“預(yù)售許可證”。而其他非產(chǎn)業(yè)化住宅項目取得預(yù)售證要完成項目施工進度的2/3。

但對于很多深圳本土企業(yè)，住宅產(chǎn)業(yè)化仍是有心無力。目前，深圳已竣工、在建和計劃開工的產(chǎn)業(yè)化住宅項目共18個，而其中萬科就承建了14個，幾乎是“獨大”之勢。深圳地產(chǎn)人士弓鳴表示：“新政策對深圳本地的中小型房企影響甚少。因為它們壓根拿不到地。”

了解到：2009年12月1日，深圳市開始實行《城市更新辦法》，近5年來，深圳市通過招拍掛形式出讓的地塊寥寥，大多以股權(quán)轉(zhuǎn)讓、城市更新等形式交易。“即使偶有公開出讓的土地，也會被大型房企以高價或聯(lián)合體形式獲得，中小型房企幾乎沒有競爭之力。”弓鳴表示。

“政府推進住宅產(chǎn)業(yè)化，快好省地建房子是好事，但不要忘記給中小房企留一些實踐的空間和追趕的時間。”弓鳴呼吁。