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震驚!住宅價(jià)格再創(chuàng)新高每平米30萬

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摘要:12月13日,融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目一期房源獲得預(yù)售許可證。按照北京市住建委官網(wǎng)顯示,其預(yù)售均價(jià)為16.5萬/平方米,預(yù)售最高單價(jià)為19萬元/平方米。

      

奢華住宅

12月13日,融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目一期房源獲得預(yù)售許可證。按照北京市住建委官網(wǎng)顯示,其預(yù)售均價(jià)為16.5萬/平方米,預(yù)售最高單價(jià)為19萬元/平方米。

該價(jià)格在北京豪宅市場(chǎng)上具有標(biāo)志性意義。除了2011年,釣魚臺(tái)7號(hào)院出現(xiàn)的30萬天價(jià)豪宅(因輿論反應(yīng)過大而被取消預(yù)售)以外,融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目再次刷新了北京的豪宅紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,隨著2013年拍下的地王陸續(xù)上市,預(yù)計(jì)在2015年將有10個(gè)單價(jià)10萬以上的新項(xiàng)目逐漸入市。而萬科高級(jí)副總裁、北京區(qū)域CEO毛大慶12月16日透露,北京萬科對(duì)已出讓項(xiàng)目進(jìn)行梳理后發(fā)現(xiàn),北京單價(jià)在8萬元以上的項(xiàng)目有46個(gè),其中不少項(xiàng)目將從2015年起入市。

與此同時(shí),坊間流傳,融創(chuàng)中國將于2015年對(duì)旗下項(xiàng)目進(jìn)行5%-10%不同程度的漲價(jià)。融創(chuàng)一位內(nèi)部人士透露,“基于利潤的要求,孫宏斌的確在2015年有漲價(jià)的意向。”

市場(chǎng)未來真如開發(fā)商所預(yù)期,如此樂觀?

豪宅的面粉成本壓力

融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目是融創(chuàng)中國于2013年9月4日經(jīng)過69輪競(jìng)拍獲得。地價(jià)為21億元,另外配建27.8萬平方米醫(yī)院,測(cè)算樓面價(jià)達(dá)7萬元以上,是當(dāng)時(shí)北京名副其實(shí)的新地王。當(dāng)時(shí),業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目售價(jià)將超過15萬元/平米。

按照北京市住建委官網(wǎng)公示的數(shù)據(jù),融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目此次共40套住宅取得預(yù)售許可證,合計(jì)面積為1.12萬平米,均價(jià)為16.5萬/每平米。其中最高的一套為4單元的602室,合計(jì)建筑面積為373.89平米,預(yù)售均價(jià)為19萬,總額為7107萬元。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,雖然農(nóng)展館項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格只是開發(fā)商預(yù)期,最后成交價(jià)格不一定能夠達(dá)到,但全部超過15萬的定價(jià),也反映了開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的信心。

但實(shí)際上,由于該項(xiàng)目高昂的成本,按預(yù)售價(jià)格銷售,也并無太高利潤。

根據(jù)張大偉的測(cè)算,上述農(nóng)展館地塊合計(jì)建筑面積為59152平米(其中有部分不可售),按照平均售價(jià)16.5萬計(jì)算,項(xiàng)目總貨值在97.6億左右,如果后續(xù)項(xiàng)目有一定溢價(jià),總貨值可突破100億。在項(xiàng)目成本方面,總計(jì)43億的土地成本,再加平均每平米約8000的建安裝修成本5億,正常的稅費(fèi)、管理成本5-10億,累計(jì)將達(dá)到60億左右。張大偉認(rèn)為,按照10%的年資金成本計(jì)算,銷售周期長短將是農(nóng)展館項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

而北京售價(jià)10萬以上的頂級(jí)豪宅市場(chǎng)并不樂觀。

綜合豪宅歷史交易數(shù)據(jù)顯示,豪宅銷售最好的年份是2011年。當(dāng)年,釣魚臺(tái)七號(hào)院(樓盤資料)(資料、團(tuán)購、論壇)銷售了12套,平均單價(jià)達(dá)到134718元每平米;霞公府(資料、團(tuán)購、論壇)當(dāng)年銷售了13套,銷售均價(jià)為108279元每平米;而2014年,釣魚臺(tái)七號(hào)院的銷售均價(jià)為92945元,霞公府的銷售均價(jià)為88295元每平米。

此前,融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾對(duì)媒體透露,農(nóng)展館地塊未來售價(jià)將在15萬元/平方米以上,位置最好的房源單價(jià)將超過30萬元/平方米。

競(jìng)爭(zhēng)最激烈的2015年

2015年有可能是豪宅競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一年。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,隨著2013年拍下的地王陸續(xù)上市,預(yù)計(jì)在2015年將有10個(gè)單價(jià)10萬以上的新項(xiàng)目逐漸入市。而單價(jià)8萬-10萬的項(xiàng)目,還有一批。

據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)查,今年年底至明年年中,中赫萬柳書院(資料、團(tuán)購、論壇)、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項(xiàng)目,以及融創(chuàng)農(nóng)展館地塊項(xiàng)目、保利首開東壩地塊等項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)入市。大量高價(jià)且主力戶型在200平方米以上的項(xiàng)目扎堆入市,將導(dǎo)致頂級(jí)豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。

其中不僅有最近2年的地王,也有雌伏十幾年的豪宅項(xiàng)目。

比如,6換主人的老爛尾樓長安8號(hào)(資料、團(tuán)購、論壇),將以北京佳兆業(yè)廣場(chǎng)的案名再次入市。這些項(xiàng)目均將在2015年參與頂級(jí)豪宅競(jìng)爭(zhēng)。

供應(yīng)量增大的同時(shí),需求又如何?

北京樓市基本形成的共識(shí)是,頂級(jí)豪宅的需求是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的格局。有關(guān)機(jī)構(gòu)從北京市住建委獲得的一份數(shù)據(jù)顯示,北京單價(jià)8萬元以上的頂級(jí)豪宅,2013年成交364套,2014年至今只售出319套。而根據(jù)張大偉的統(tǒng)計(jì),售價(jià)在每平方米10萬元以上的頂級(jí)豪宅,近幾年的年成交量只有20多套。

易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示,豪宅的開發(fā)企業(yè)要從需求角度出發(fā)研究市場(chǎng)。豪宅的市場(chǎng)容量非常有限,不是單純靠創(chuàng)造出來的。目前來看,豪宅實(shí)際上是存量市場(chǎng),并不是增量市場(chǎng),不可能突然之間冒出來。大多數(shù)豪宅客戶都擁有多套住房,他們是在換房的過程中置換更好的房子。

一位不愿意透露姓名的頂級(jí)豪宅相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,2014年,北京頂級(jí)豪宅銷售狀況非常差。他們所在的項(xiàng)目一年內(nèi)僅售出1套。該人士無奈地表示,“頂級(jí)豪宅市場(chǎng)并沒有對(duì)外所表現(xiàn)的風(fēng)光。受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑影響,再加上反腐效應(yīng),有錢人基本都在持幣觀望。”該人士也不看好2015年的市場(chǎng)前景。“現(xiàn)在私下都在唱衰。”

綜合2014年豪宅市場(chǎng)的調(diào)研數(shù)據(jù)來看,5萬元/平方米的“入門級(jí)豪宅”,銷售情況屬于較好狀態(tài)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示,從11月入門級(jí)豪宅成交特征上看,市場(chǎng)主要以改善型客群為主,這部分客群多為中等收入群體,大多處于首次換房階段,以自住為目的,更為看重項(xiàng)目的交通、商業(yè)及教育配套等因素,但受到支付能力的限制難以選擇總價(jià)過高的居所,而央行930信貸政策出臺(tái)后,在降低部分改善者資金門檻的同時(shí),也為這部分人群提供了入市契機(jī),這也是近期小戶型、低總價(jià)的公寓豪宅,占比出現(xiàn)大幅上漲的重要因素。

不過,入門級(jí)豪宅成交數(shù)據(jù)也在11月開始調(diào)整。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月份,北京65個(gè)在售報(bào)價(jià)超過5萬元/平方米的豪宅項(xiàng)目中,共有26個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交,累計(jì)成交328套,成交總面積達(dá)5萬平方米,環(huán)比分別下降10%、18%,銷售總金額近30億,環(huán)比下降21%。

有業(yè)內(nèi)資深人士呼吁,對(duì)于售價(jià)在8萬元/平方米以上的豪宅,北京等一線城市不妨放開限購。這部分房產(chǎn)與普通居民無關(guān),與其讓富人到海外買房,不如讓他們把錢留在國內(nèi),至少稅收也留下了。

 

 

發(fā)布:2007-11-06 14:01    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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