11月全國(guó)賣地收入1256.7億 房企扎堆一線“搶地”激烈

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“大房企回歸一、二線城市已成為行業(yè)共識(shí)，對(duì)于他們而言，項(xiàng)目開發(fā)的成本是一致的，但一線城市能賣出高價(jià)，對(duì)企業(yè)整體的利潤(rùn)貢獻(xiàn)會(huì)更大。”楊科偉說，“隨著大房企從求規(guī)模到求利潤(rùn)的思路轉(zhuǎn)變，一線城市的土地競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。”

距離上海市中心城區(qū)最近的近郊城鎮(zhèn)寶山顧村板塊繼今年3月之后又成功出讓一塊 宅地。

12月3日，金地、朗詩、平安三方的聯(lián)合體以26.8億元的價(jià)格摘得寶山區(qū)寶山新城顧村A單元08-07地塊，該地塊以總價(jià)176540萬元起拍，起始樓板價(jià)9100元/平方米。據(jù)此計(jì)算，該地塊樓板價(jià)為13814元/平方米，溢價(jià)率為51.8%。

上海規(guī)土局網(wǎng)站顯示，該地塊東至蘇家浜，南至蘇家浜路，西至電臺(tái)路，北至白蕩河路，總建筑面積19.4萬平方米，為純住宅用地。

這是寶山顧村板塊今年第二次推出的宅地，早在今年3月上海融創(chuàng)綠城曾以24億元拿下寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101單元05-01地塊，溢價(jià)率83%，樓板價(jià)高達(dá)20600元/平方米，超過了當(dāng)時(shí)顧村在售二手房的價(jià)格。

與今年3月15家房企爭(zhēng)奪顧村宅地當(dāng)天的火爆場(chǎng)景相比，12月3日的拍賣現(xiàn)場(chǎng)理性了很多。據(jù)一位在拍賣現(xiàn)場(chǎng)的人員告訴記者，現(xiàn)場(chǎng)氣氛一直較為平和，加價(jià)過程也頗為平緩，并未出現(xiàn)競(jìng)相加價(jià)的激烈場(chǎng)面。

從單價(jià)上來看，與之前相比，出讓地塊競(jìng)得的13814元/平方米的樓板價(jià)著實(shí)便宜了不少。但克而瑞研究中心分析師楊科偉告訴記者，“該地塊與今年3月出讓的外環(huán)以內(nèi)且地理位置優(yōu)越的寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101單元05-01地塊相隔甚遠(yuǎn)，周邊現(xiàn)配套匱乏，且起始樓板價(jià)定在9100元平方米不算便宜。”

楊科偉的另一個(gè)理由則是，位于該地塊東面最近的在售項(xiàng)目中鐵青秀城現(xiàn)新房售價(jià)約為1.9萬元~2萬元，此次13814元/平方米的樓板價(jià)對(duì)于開發(fā)商在拿地后的開發(fā)獲利空間其實(shí)比較有限。

其實(shí)，顧村板塊的土地價(jià)格近幾年來一直在穩(wěn)步攀升。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從顧村歷史宅地出讓記錄來看，2012年中鐵建競(jìng)得的地塊樓板價(jià)為8350元/平方米，容積率1.5，溢價(jià)率19.3%；2013年中鐵建再度競(jìng)得顧村宅地，樓板價(jià)為10531元/平方米，溢價(jià)率50.4%。

楊科偉講，雖然全國(guó)土地市場(chǎng)在今年前11個(gè)月成交量一直在往下探行，但一線城市現(xiàn)在的土地市場(chǎng)比較火熱，北京、廣州今年前11個(gè)月的土地出讓金都已經(jīng)超過了去年的水平。

根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，在一線城市土地市場(chǎng)升溫的帶動(dòng)下，今年11月全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)10月上升勢(shì)頭，成交總價(jià)持續(xù)回升，總成交金額為1256.7億元，環(huán)比上升34%。

一線城市土地市場(chǎng)顯著回升，使得上海、廣州、北京等接連拍出高價(jià)地塊。究其原因，楊科偉認(rèn)為還是與市場(chǎng)的大勢(shì)有關(guān)。“雖然今年全國(guó)房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)整體表現(xiàn)不佳，但從今年10月開始一線城市的市場(chǎng)成交復(fù)蘇的后勁十足。”楊科偉舉例道，從成交角度來說，雖然11月全國(guó)成交沒能延續(xù)10月的回暖態(tài)勢(shì)，整體較上月出現(xiàn)不同程度下降，但以北京、深圳為代表的一線城市則同環(huán)比出現(xiàn)上升，其中深圳的成交量達(dá)到60萬平方米，環(huán)比上漲27%，達(dá)到近22個(gè)月以來新高。

“不論是從短期還是長(zhǎng)期來看，一線城市的土地消化周期相對(duì)樂觀，去庫(kù)存的風(fēng)險(xiǎn)也更小。”楊科偉說，這也是諸多房企將拍地目光投向一線城市的主因。

今年10月、11月的土地拍賣結(jié)果或許可以佐證。10月22日上海浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-04純宅地在經(jīng)百余輪競(jìng)價(jià)后被三湘股份以9.65億元拍下，成交樓板價(jià)為26057元/平方米，溢價(jià)93%。11月10日，廣州牛奶廠8宗地塊以及天河?xùn)|圃地塊吸引到了保利、華潤(rùn)置地、金地、龍湖、合景以及平安等21家房企及非房企，最終8宗地成功出讓，涉及土地出讓總金額高達(dá)156.87億元。

11月19日，東原地產(chǎn)拍下上海浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)地塊，樓面價(jià)13092元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)105.11%，刷新區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄。兩天之后的北京東壩南區(qū)1105-659、029地塊在經(jīng)過42輪競(jìng)價(jià)后被湖南富興以13.8億元競(jìng)得，溢價(jià)率為49.2%。