央行降息“樓市沸騰”效應(yīng)：房企謹(jǐn)慎漲價(jià)購房者恐慌

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央行降息樓市沸騰

新房、二手房在降息利好之下出現(xiàn)成交高峰，周一十余只地產(chǎn)股股價(jià)漲停，之前看空的言論迅速被各種樂觀的氛圍所取代。

不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，在樓市整體供過于求新常態(tài)之下，降息不會(huì)改變房地產(chǎn)市場基本面。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際已經(jīng)進(jìn)入一種全新階段，供大于求的狀況可能會(huì)持續(xù)相當(dāng)長時(shí)間，競爭也會(huì)成為市場主旋律。

綜述

11月21日，央行決定自11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡并。

這是自2012年7月來的首次降息。貸款利率下調(diào)，意味著欲購房、已購房者且合同注明“浮動(dòng)利率”的房奴們，均可節(jié)省一筆利息支出，以貸款100萬元、20年期、等額本息貸款為例，按照調(diào)整前的基準(zhǔn)利率，月供為7485.2元，20年總利息達(dá)65.77萬元；而按照調(diào)整后的基準(zhǔn)利率，月供降至7251.12元，總利息61.76萬元。也就是說，月供減少234.08元，總利息省了4萬多元。

對(duì)于政策走勢反應(yīng)敏感的房地產(chǎn)而言，央行降息讓樓市出現(xiàn)一片沸騰，上周五晚降息消息一經(jīng)公布，便出現(xiàn)的諸多評(píng)論極其樂觀，甚至出現(xiàn)了“現(xiàn)在不買房，一年又白干”的極端言論。業(yè)內(nèi)人士看來，降息后對(duì)買房人起到了興奮劑的作用，特別是那些猶豫觀望的剛需客戶，會(huì)促進(jìn)他們下定決心盡快出手，然而，對(duì)房企，由于庫存及年末房企銷售目標(biāo)的壓力，價(jià)格或維持穩(wěn)定，以價(jià)換量或?yàn)橹髁鳌?/p>

 易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，降息對(duì)開發(fā)商的成本來說不會(huì)有實(shí)質(zhì)影響，銀行資金緊是今年的常態(tài)，不對(duì)稱降息和存款利率上浮20%又會(huì)進(jìn)一步壓縮銀行利潤，銀行的錢只能更“貴”。即便有“便宜”的錢，開發(fā)企業(yè)也拿不到。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際已經(jīng)進(jìn)入一種全新階段，供大于求的狀況可能會(huì)持續(xù)相當(dāng)長時(shí)間，競爭也會(huì)成為市場主旋律。

新房

利好疊加促使新房供需兩旺

在多樣化的促銷優(yōu)惠以及政策利好帶來的預(yù)期轉(zhuǎn)變的雙重作用下，上周，北京樓市成交量高位企穩(wěn)。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(11.17-11.23)北京商品住宅累計(jì)成交2889套，成交面積達(dá)28.18萬平米，環(huán)比分別上漲5%、11%。至此，北京商品住宅周度成交已連續(xù)5周保持3000套左右的銷量水平。截至23日，11月商品住宅共出讓9069套，如果11月最后一周仍保持此前的銷售速度，那么全月商品住宅成交將在12000套左右，創(chuàng)今年新高。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(11.17-11.22)北京共有11個(gè)項(xiàng)目開盤，創(chuàng)近10周新高。上周開盤的項(xiàng)目包括普通住宅項(xiàng)目中冶藍(lán)城、宜山居、亦莊金茂悅、香悅四季和富力童話時(shí)光，別墅項(xiàng)目滟瀾新宸長橋墅，商住項(xiàng)目中昂時(shí)代廣場、朝北8080和琨御府·玲瓏閣，以及自住房項(xiàng)目中國鐵建原香漫谷、住總眾邦·長安生活港。11個(gè)項(xiàng)目累計(jì)推出1394套新房源，環(huán)比大漲148%。

貨幣信貸政策的疊加效應(yīng)正逐漸在樓市顯現(xiàn)，市場重拾信心，再加上開發(fā)商在價(jià)格上做出讓步，促使剛需和改善型購房者率先出手，此前購房者持幣觀望的堅(jiān)冰正在被打破。上周北京商品住宅成交量排名靠前的項(xiàng)目均讓利于購房者，如排名首位的住總?cè)f科·金域華府周邊在售項(xiàng)目定價(jià)已高達(dá)40000-60000元/平米，而該項(xiàng)目僅以35000元/平方米的低價(jià)入市，因此熱銷。此外，上周位居銷量排名次席的藍(lán)光星華海悅城項(xiàng)目，10月底推出新一期時(shí)相比7月開盤價(jià)格每平米下調(diào)了5000元。由此可以看出，盡管有了政策利好，購房者首付門檻、貸款利率都有所下降，但價(jià)格仍然是吸引剛需、剛改購房者出手的決定性因素。

二手房

二手房市場率先升溫

降息對(duì)二手房市場的刺激作用立竿見影，來自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，降息首日，二手房市場就迅速升溫，當(dāng)天我愛我家全國12個(gè)城市門店咨詢量顯著上漲，委托量也出現(xiàn)了明顯增加。業(yè)內(nèi)表示，本輪降息與9·30房貸新政、公積金異地互認(rèn)，將對(duì)二手住宅市場形成利好疊加影響，從目前到明年春節(jié)前二手房的大批優(yōu)質(zhì)房源會(huì)釋放出來，成交量將持續(xù)回升、成交價(jià)因此企穩(wěn)復(fù)蘇，甚至出現(xiàn)小幅度上漲的可能。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，降息首日，北京當(dāng)天的業(yè)主到店咨詢量比前一周六增長140%，客戶到店咨詢量比前一周六增長了95%；業(yè)主房源到店委托登記量，比前一周六上漲3.4%，客戶買房需求登記量比前一個(gè)周六上漲5.6%；北京區(qū)域上周六全天的電話咨詢量比前一個(gè)周六增長了17%。

同時(shí)，其他城市也不遜色，據(jù)上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、南昌、成都、南寧等我愛我家落地城市的反饋，市場客戶、業(yè)主咨詢量都有不同程度的增長。

據(jù)介紹，我愛我家北京、上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、南昌、成都、南寧等全國12個(gè)城市公司的二手房業(yè)主和購房客戶上周六到店咨詢量與前一個(gè)周六相比普遍上漲五成以上，到店房源委托和需求登記量與前一個(gè)周六相比普遍上漲5%左右。我愛我家全國12個(gè)城市電話咨詢量同比前一周六上漲了15%，需求委托量上漲了5%。我愛我家官網(wǎng)流量也出現(xiàn)了較為明顯的上漲，上周六全天5i5j流量比前一周六上漲了6%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從降息落地首日市場的實(shí)際表現(xiàn)來看，購房人和業(yè)主的入市意愿都有了很顯著的增加。二手房市場的供求雙方對(duì)于降息反應(yīng)敏銳，到我愛我家門店登記和賣房、置業(yè)的人群顯著增加，這或?qū)㈩A(yù)示著9·30新政后市場新一輪反彈升溫的開始。

新浪二手房分析師韋雨舟認(rèn)為，本次調(diào)息中五年以上貸款利率降至6.15%，相當(dāng)于此前利率的9.4折，這等同于將一直難落地的利率優(yōu)惠以一種更為權(quán)威的方式傳達(dá)給購房者；且按揭成本的大幅度下降會(huì)改變購房者心理預(yù)期，刺激其加快入市，因此短期內(nèi)對(duì)二手住宅市場刺激作用更加明顯；而對(duì)于業(yè)主，由于購房者加緊入市，成交量或上漲，因此出現(xiàn)“坐地漲價(jià)”的可能性增大。

股市

周一十余只地產(chǎn)股漲停

本周一，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)井噴行情，北辰實(shí)業(yè)、嘉凱城、泛?？毓?、泰禾集團(tuán)等多達(dá)12只個(gè)股漲停。值得一提的是，地產(chǎn)股四大龍頭中的保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)也加入了漲停隊(duì)伍，另外兩大龍頭萬科A和金地集團(tuán)，周一的漲幅也分別達(dá)到8.32%和6.94%。

與此同時(shí)，周二一開盤，兩只杠桿基金——非銀B和地產(chǎn)B直奔漲停。業(yè)內(nèi)人士表示，降息有利于地產(chǎn)銷售，緩解投資下行趨勢。因?yàn)榻迪⒁环矫娼档唾彿空哔J款月供，提升購房需求；另一方面降低地產(chǎn)商融資成本，緩解投資下行趨勢。未來，非銀行金融和地產(chǎn)板塊將持續(xù)看好，這兩類公司特別具有長期投資價(jià)值。

港股內(nèi)房股也跟隨大漲。受惠于萬達(dá)上市傳言，萬達(dá)酒店發(fā)展?jié)q幅一度接近90%，收盤時(shí)漲幅仍接近70%。而合景泰富、融創(chuàng)中國、雅居樂地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、中海外等多只股票漲幅均超過10%。

今年以來，房地產(chǎn)板塊便頻吹利空，但上周五晚間央行降息的利好消息讓不少投資者對(duì)房地產(chǎn)板塊重拾信心。中金公司認(rèn)為，降息是一個(gè)更加明確放松周期的開始，未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)市場面臨的是相對(duì)寬松貨幣政策，同時(shí)各項(xiàng)改革持續(xù)推進(jìn)，這樣的環(huán)境將進(jìn)一步利好房地產(chǎn)板塊。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，依然不能過分樂觀，降息對(duì)房價(jià)的推漲作用或不及預(yù)期，“接近年底，本來銀行的額度就相對(duì)緊張，且本次央行降息是非對(duì)稱性的。購房者實(shí)際能夠享受多少利率的優(yōu)惠還要看后續(xù)的額度。如果額度不足，銀行很可能用提高房貸利率來彌補(bǔ)利潤。具體房價(jià)能上漲到什么幅度，主要還要看后續(xù)是否會(huì)有繼續(xù)的信貸額度寬松?！?/p>

心理變化

開發(fā)商 謹(jǐn)慎漲價(jià)跑量為主

雖然政策利好樓市，不過，房企的態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周入市項(xiàng)目的定價(jià)較為保守，老項(xiàng)目后期開盤價(jià)多與前一期價(jià)格標(biāo)齊，還有一些開發(fā)商抓住這一時(shí)機(jī)加大優(yōu)惠力度，沖刺業(yè)績。如上周開盤的亦莊金茂悅在推出樓王產(chǎn)品的同時(shí)，對(duì)前期產(chǎn)品采取了周末限時(shí)優(yōu)惠40萬的活動(dòng)，以特價(jià)房形式加速去化，別墅項(xiàng)目滟瀾新宸長橋墅在開盤前推出了首付一成的優(yōu)惠活動(dòng)。

東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，降息對(duì)樓市來說肯定是個(gè)利好，一方面，降低了房企的開發(fā)成本，另一方面也降低了購房者的購房成本，同時(shí)，它還對(duì)購房者心理產(chǎn)生較大的影響。不過，受今年市場不太樂觀的影響，很多房企的任務(wù)并沒有完成，最后還在沖刺階段，因此，一般房企不會(huì)寄希望于漲價(jià)，依然是以跑量為主。

購房者 開始恐慌苗頭

雖然不少房企表示多數(shù)項(xiàng)目暫時(shí)漲價(jià)的可能性不大，但降息確實(shí)還引發(fā)了購房者的恐慌。

一直想買房的小張(化名)表示，看到降息之后，買房的信念更加堅(jiān)定，并且想盡快買房，“一方面是降息降低了購房成本，買房的負(fù)擔(dān)會(huì)略微少了一點(diǎn)點(diǎn)，更主要的是，我擔(dān)心房價(jià)會(huì)上漲，一耽誤，可能明年又白干了?！?/p>

據(jù)了解，對(duì)商業(yè)房貸客戶來說，根據(jù)央行此次發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表，5年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于此前利率打了9.4折。按照商業(yè)房貸100萬元，基準(zhǔn)利率，按20年等額本息還款計(jì)算，降息前月供為7485.2元。此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負(fù)234.08元，全年可減負(fù)2808.96元，購房者的購房成本在降低。

在采訪中發(fā)現(xiàn)，擔(dān)心房價(jià)上漲而恐慌入市的人不在少數(shù)。從近幾天售樓處和中介門店的情況來看，恐慌入市的態(tài)勢已然成型。

案例

滟瀾新宸長橋墅日銷5億

作為央行降息之后的首個(gè)開盤項(xiàng)目，滟瀾新宸長橋墅首次開盤便實(shí)現(xiàn)日光，銷售額達(dá)到5億元。據(jù)了解該項(xiàng)目在開盤前推出了首付一成的優(yōu)惠活動(dòng)，首付88萬即可買400平米的龍湖別墅。

“項(xiàng)目開盤正值央行在2008年之后的第三次降息，央行降息給了市場一針強(qiáng)心劑，降息對(duì)消費(fèi)和投資的刺激作用預(yù)計(jì)會(huì)在3-6個(gè)月之內(nèi)顯現(xiàn)?！表?xiàng)目相關(guān)人士表示，滟瀾新宸長橋墅11月22日首期開盤，產(chǎn)品為使用面積350-410平米聯(lián)排別墅，蓄客僅3周， 到訪百余組客戶，首期售罄認(rèn)購5億。

據(jù)悉，11月16-23日7天，購房人可通過新浪樂居PC端、移動(dòng)端兩個(gè)線上報(bào)名通道報(bào)名參與成為預(yù)售客戶，享受長橋墅限時(shí)推出的首付一成優(yōu)惠，以該項(xiàng)目一套房源880萬起總價(jià)計(jì)算，相當(dāng)于88萬買400平米龍湖別墅。除了實(shí)打?qū)嵉默F(xiàn)金優(yōu)惠，所有成功參與預(yù)售的客戶還將享受龍湖送出的其他活動(dòng)福利，成為長橋墅首批VIP客戶，享受長橋墅后續(xù)所有活動(dòng)的優(yōu)先參與權(quán)，還有每日感恩獎(jiǎng)、砸金蛋大獎(jiǎng)等豐厚獎(jiǎng)品。

東亞印象臺(tái)湖成交量增兩成

降息對(duì)樓市的提振作用較為明顯，記者從東亞印象臺(tái)湖獲悉，降息政策出臺(tái)后的三天時(shí)間里，其來電增加22%，來訪增加了18%以上，成交量相比前一周也增加了20%。

據(jù)了解，東亞印象臺(tái)湖位于臺(tái)湖新城核心區(qū)，二期住宅19800元/平米起，首付僅14萬起，主力戶型63—78兩居、三居，臨近幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育配套，距離環(huán)球主題公園10分鐘車程，交通較為便捷。

“此次降息，相當(dāng)于在原基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打9.4折，降息后100萬貸款，30年期，總利息將減少5萬-6萬，對(duì)剛需和改善人群是極大利好，加上此前9·30新政、公積金貸款新政等疊加效應(yīng)，樓市有望升溫?！睎|亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬表示。

另據(jù)賈玉鵬介紹，東亞旗下的其他項(xiàng)目，如東亞尚品臺(tái)湖、五環(huán)國際、華欣灣、朗悅居、首航國際等，近期的來電來訪都大幅增加，此前觀望的購房者在緊急入市，樓市“暖冬”成大概率事件。

朝北8080二期開盤銷售百余套

11月23日，位于朝陽北路的朝北8080二期新品熱銷百余套。朝北8080為紫石地產(chǎn)的重點(diǎn)產(chǎn)品，項(xiàng)目為7層電梯建筑，30-107平米多功能精裝空間。項(xiàng)目一期曾以熱銷4億開盤，11月23日，朝北8080二期新品開盤，上午10點(diǎn)30分，正式選房拉開帷幕，場面火爆，短短1個(gè)小時(shí)，熱銷百余套。

項(xiàng)目位于朝陽北路延長線，緊鄰地鐵6號(hào)線物資學(xué)院站。周邊擁有密集公路路網(wǎng)，便捷交通。項(xiàng)目總建筑面積約11萬平方米。朝北8080毗鄰橫穿整個(gè)北京城的地鐵6號(hào)線，常營、朝青、CBD三重繁華商圈可享，三里屯、朝陽大悅城、龍湖長楹天街購物中心已經(jīng)成為年輕人集餐飲、娛樂、購物為一體的時(shí)尚聚集地。

分析

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉

短期利好長期利空

這次降息是自9月30日“央四條”松綁信貸政策后，房地產(chǎn)再度迎來的信貸利好政策。但是央行降息還從側(cè)面反映出另外一個(gè)問題：央行越降息，地方政府越“救市”，說明當(dāng)前市場形勢依然相當(dāng)嚴(yán)峻，盡管樓市接下來幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，但是，一波行情之后壓力會(huì)更大，尤其是對(duì)于大多數(shù)二線、三四線城市來講，庫存偏大去化周期偏長的問題遲早還是會(huì)暴露出來。因此，一定意義上來看，央行降息意味著對(duì)樓市“短期利好，長期利空”，并且也很難避免長期利空的發(fā)生。對(duì)于樓市來講，在央行降息等政策刺激之下會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，甚至對(duì)于一線城市及市場基本面良好的城市來講會(huì)出現(xiàn)小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅

降息不足以支撐房價(jià)快速提升

雖然近幾個(gè)月政策層面頻傳利好，對(duì)北京樓市交易量也起到了一定的提振，但北京過高的房價(jià)基數(shù)成為抑制部分中低收入購房者由觀望轉(zhuǎn)向?qū)嶋H出手的原因，因此降息前，市場回暖主要集中在前期降價(jià)充分的局部區(qū)域以及9·30政策傾斜的局部人群上，房企在庫存壓力未得到消化的前提下，沒有旺盛成交的支撐，短期內(nèi)不敢貿(mào)然提價(jià)，而是采取各種營銷手段，培育剛剛好轉(zhuǎn)的購房需求。預(yù)計(jì)年內(nèi)北京在售項(xiàng)目售價(jià)有望止跌企穩(wěn)，部分前期深幅降價(jià)的項(xiàng)目將會(huì)小幅回調(diào)定價(jià)，整體市場價(jià)格仍趨于穩(wěn)定。