樓市獲"央四條"強(qiáng)心劑搶救 市場逐漸好轉(zhuǎn)

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樓市獲"央四條"強(qiáng)心劑搶救

樓市獲“央四條”強(qiáng)心劑搶救，滿城盡盼“黃金月”。市場流傳很久的房貸政策消息終于揭開面紗。

9月30日,央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布“央四條”,不僅重申首套房利率折扣下限為7折,而且在二套房的認(rèn)定上提出,對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

這也意味著,二套房限貸政策全面退出,且對二套房以上的貸款權(quán)限,下發(fā)至各大銀行,其放松力度超出市場此前預(yù)期的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,新政給樓市注入了一針強(qiáng)心劑,有助于增強(qiáng)市場信心,成交量有望企穩(wěn)回升。而房企也趁機(jī)炒作要漲價(jià),試圖扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

國慶期間,《華夏時(shí)報(bào)》記者在長沙實(shí)地踩盤發(fā)現(xiàn),新盤客戶來訪量和成交量,相比9月確實(shí)有明顯增加,但價(jià)格相比上半年,已普遍下降10%-20%不等。

此外,一個(gè)不容忽視的問題是,目前庫存依舊高企。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至8月末,全國商品房待售面積56160萬平方米,比7月末增加930萬平方米。

長沙一家房企營銷負(fù)責(zé)人稱,房企今年能夠完成銷售目標(biāo)的屈指可數(shù),前三季度業(yè)績都不盡如人意,四季度沖量壓力巨大,根本不敢真的漲價(jià),降價(jià)走量依舊是四季度主打的營銷策略。

刺激政策落地

“在‘央四條’發(fā)布前幾天,我們就知道中央要放松限貸了,但上面要求嚴(yán)格保密。”華南某市國土部門人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,此前放松限購刺激房地產(chǎn)市場收效甚微,而趕在國慶節(jié)前公布,也有意刺激黃金周的房屋成交量。

實(shí)際上,在央行出臺政策的前一周,本報(bào)就曾報(bào)道放松限貸在地方上已率先執(zhí)行,在限購放松效果有限的情況下,“認(rèn)房不認(rèn)貸”勢在必行。

只是刺激手法超出預(yù)期。“央四條”還提出,在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

10月8日,長沙浦發(fā)銀行內(nèi)部人士告訴記者,銀行已經(jīng)確定執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,只要還清銀行貸款,不論此前有幾次貸款記錄,再貸款都屬于首套。建行也于當(dāng)日表示,已可按新政來受理貸款申請,但其首套房貸利率仍維持基準(zhǔn)利率,二套房貸利率上浮10%。

“中央在節(jié)前最后一天發(fā)布的通知,我們今天剛上班,通知下發(fā)沒那么快。”10月8日上午,長沙中國銀行一位個(gè)貸負(fù)責(zé)人告訴記者,但按照央行的要求,原來的二套房結(jié)清再貸款按首套房執(zhí)行是肯定的。

據(jù)記者了解,國慶節(jié)后首日,深圳中國銀行就下發(fā)了通知,規(guī)定有一套房結(jié)清再貸款的,執(zhí)行首套房政策;未結(jié)清再購房貸款的,執(zhí)行二套房貸政策;購買三套及以上住房的,執(zhí)行深圳限購政策;而房貸利率現(xiàn)在隨行就市,目前仍按9.7折執(zhí)行,若有變動(dòng)另行通知;對于普通商品住房的認(rèn)定,現(xiàn)階段暫以“房地產(chǎn)證”用途顯示“住宅”作為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

截至目前,僅有北上廣深和三亞五個(gè)城市尚未放松限購,這就意味著,其余未限購的城市,銀行都可能執(zhí)行既不認(rèn)房也不認(rèn)貸。

上述國土部門人士告訴記者,除“央四條”外,決策層還儲備了其他刺激樓市的政策,若放松限貸有限,下一步不排除從減稅、全國解除限購等方面刺激,但需要先觀察市場走勢。

在9月30日發(fā)布“央四條”后,10月5日,央行又對四季度的信貸政策定調(diào),提出“靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具,保持適度流動(dòng)性,實(shí)現(xiàn)貨幣信貸及社會(huì)融資規(guī)模合理增長”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,10月份將是信貸政策的落地執(zhí)行月,后續(xù)信貸的額度與信貸的價(jià)格變化將是影響市場的最關(guān)鍵因素,但整體看,市場繼續(xù)下調(diào)的空間已經(jīng)被松綁的信貸政策封死。

但上述中國銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人稱,首套房貸利率打7折的可能性幾乎不存在,因?yàn)殂y行拉存成本較高,利率7折要虧本,8.5折也只能保本,銀行沒有大打折扣的動(dòng)力。

融360調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,9月,長沙依然沒有出現(xiàn)優(yōu)惠房貸利率,但是首套房提供基準(zhǔn)利率的銀行隊(duì)伍正在壯大,目前有中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行和廣發(fā)銀行4家銀行提供首套房基準(zhǔn)利率。各銀行平均房貸利率相比8月也呈現(xiàn)出明顯下降的趨勢,利率上浮幅度降至7%以下,創(chuàng)年內(nèi)新低。

放款時(shí)間方面,也出現(xiàn)了明顯加快的跡象。相比上半年動(dòng)輒兩三個(gè)月才能放款的狀態(tài),目前絕大多數(shù)銀行均表示一個(gè)月內(nèi)即可放款。農(nóng)業(yè)銀行表示,如果資料準(zhǔn)備齊全,最快半個(gè)月即可放款。