監(jiān)理工程師答疑精華：多重抵押

　　【提問】問題：在現(xiàn)實(shí)生活中，一處房產(chǎn)銀行是不允許多重抵押的，銀行的做法符合法律規(guī)定嗎？

　　【回答】學(xué)員h1826844755，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　如何認(rèn)識房地產(chǎn)中的多重抵押？

　　1、土地使用權(quán)實(shí)際是房屋的基地。它和房屋所有權(quán)不可分割。如果土地抵押，房屋也就隨著抵押。所以對在建工程或者房屋，如果開發(fā)商在出售房屋時已經(jīng)明確向房屋的買受人告知土地已設(shè)定抵押，但買受人仍愿意購買的，則意味著買受人自愿承擔(dān)在將來因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而使其房屋所有權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的后果。如果開發(fā)商在出售房屋時沒向買受人告知抵押情況的，則應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)權(quán)利瑕疵，擔(dān)負(fù)責(zé)任。

　　2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始出售期房時，則不得將全部房屋作抵押。因?yàn)槌鍪燮诜?，?shí)際上是將整個大樓的各部分出讓給他人，所以開發(fā)商只能將未售部分作抵押。

　　3、當(dāng)開發(fā)商將土地使用權(quán)抵押給他人以后，實(shí)際上已經(jīng)影響到期房買受人用期房作抵押的權(quán)利。因?yàn)樵诜课萁ǔ珊?，各買受人以其購買的房屋享有專有權(quán)，而專有部分與整個基地不可分，基地的價(jià)值應(yīng)分配到大樓的各部分。如果開發(fā)商已將土地使用權(quán)抵押，買受人又將期房抵押給銀行，開發(fā)商就必須向銀行告知土地抵押情況。若銀行自愿接受期房抵押，則在將來實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，銀行應(yīng)承擔(dān)其抵押權(quán)不能或不能完全實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。若未向銀行告知，因此造成的損失，開發(fā)商應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。而土地使用權(quán)的抵押權(quán)人不能以其抵押設(shè)立在先而主張優(yōu)先于建筑物的抵押權(quán)人的權(quán)利。

　　要解決目前房地產(chǎn)開發(fā)市場中的抵押混亂現(xiàn)象，關(guān)鍵在于完善土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)抵押關(guān)系規(guī)則。今后，應(yīng)建立健全抵押登記公示制度，嚴(yán)格執(zhí)行一物一權(quán)的原則，建立在建工程的抵押制度，把土地使用權(quán)登記與房屋所有權(quán)、使用權(quán)登記統(tǒng)一于同一機(jī)關(guān)管理，為當(dāng)事人查閱提供方便。

　　★問題所屬科目：監(jiān)理工程師——建設(shè)工程合同管理

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