2012年北京市區(qū)商鋪和郊區(qū)商鋪市場行情分析

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    最近，不少商業(yè)地產(chǎn)人士都很興奮，因為住宅的限購讓商鋪受到不少投資者的關(guān)注。大部分業(yè)內(nèi)人士都表示商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的勢頭開始變得比較好。

    在住宅的調(diào)控政策出臺之前，商業(yè)地產(chǎn)一直處于比較低的位置，而目前對住宅的限購顯然不是短期的行為，因此商鋪的成交出現(xiàn)了比較明顯的增長，這是資本流動的必然性造成的。

    在北京，像亦莊、上地這樣供應量相對比較大、價格較低的區(qū)域內(nèi)的商鋪更吸引投資者的目光，甚至像北京周邊的廊坊、香河等地也因為這樣的原因受到關(guān)注。

    郊區(qū)成為熱點

    全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任透漏：不久前，位于北京周邊的廊坊某購物中心開業(yè)時，出現(xiàn)了一鋪難求的局面，身邊不少朋友都向他咨詢鋪位的情況。

    目前，CBD商鋪的售價已經(jīng)達到7萬-8萬元/平方米。而四環(huán)以外區(qū)域商鋪的均價大約在2萬元/平方米，與周邊住宅的價格差不多，而且在建的商業(yè)購物中心大約有400萬平方米，供應量也相對比較大，仍屬于價值洼地，包括北京周邊地區(qū)受關(guān)注也是這個原因。

    根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，僅2011年3月14日-3月20日，北京預售商鋪成交均價降至38009.78元/平方米，成交總價近1億元。這正是由于商鋪成交項目多集中于昌平、豐臺等均價較低的區(qū)縣，使得成交均價有所下降。

    實際上，投資者將目光轉(zhuǎn)向四、五環(huán)外的郊區(qū)商鋪項目，也使那里商鋪存量的價格出現(xiàn)了上漲。

    據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2010年，漲幅榜上排名靠前的商鋪項目大多位于朝陽、豐臺、通州、大興等近郊區(qū)縣或四環(huán)外城區(qū)，如位于通州的當代名筑家園，位于朝陽區(qū)北五環(huán)的華發(fā)頤園，以及位于豐臺區(qū)西南四環(huán)外的總部國際。而跌幅較大的項目多位于東城、西城等傳統(tǒng)城區(qū)，如環(huán)球財訊中心、西城晶華等。

    未來北京將是一個多中心的城市，有地鐵、有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的郊區(qū)商鋪應該會有比較大的升值空間。上地、亦莊都是有潛力的板塊。日前，上地區(qū)域商鋪的價格在3萬元/平方米，與周邊住宅價格差不多。而且上地有很多辦公樓，就業(yè)人群比較多，一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)可以促進商業(yè)的發(fā)展。

    但是商鋪的入市量并不是很大，現(xiàn)在不少都是以住宅底商或者新樓盤周邊小型商業(yè)配套的形式出現(xiàn)，因此需要投資者耐心尋找。

    一位商鋪投資者用“潛伏”來形容他尋找合適商鋪的方法。這位投資者透露，前期投入的精力越多，投資成功的幾率才越高。首先要看常住人口和流動人口的數(shù)量，其次是區(qū)域內(nèi)是否有產(chǎn)業(yè)的支撐。

    投資回報

    不靠租金

    商鋪投資的區(qū)域特征很明顯，目前投資商鋪有兩種趨勢。投資成熟商圈中的商鋪價格比較高，成本相應的也比較高，在這類區(qū)域投資的回報主要來自于鋪面用于經(jīng)營所帶來的收入。而郊區(qū)的鋪面價格則比較低，亦莊地區(qū)的價格在1萬元/平方米左右，這類區(qū)域的回報則來自于鋪面未來升值的空間。

    商鋪租金的回報率要好于住宅。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，不計算稅費，商鋪的靜態(tài)投資回報周期大約在15年即可回收成本，也就是租金能夠達到當時購買商鋪的價格。而住宅則需要30年，是商鋪的一倍。從這一點上看，如果出租的話，商鋪的回報周期顯然遠遠短于住宅。

    雖然理論上商鋪租金的回報要高于住宅，但投資者卻更看重商鋪本身升值的空間。

    某位有投資商鋪經(jīng)驗的民間投資者介紹到：“從我們投資者角度來看，商鋪的投資回報率應當在30%-50%，否則就沒有投資的必要。這樣的回報率靠租金是比較難達到的，除非自己用商鋪做生意帶來比較高的收益。所以，我的不少朋友現(xiàn)在都不會選擇在CBD等中心城區(qū)投資商鋪，反而轉(zhuǎn)向郊區(qū)，甚至北京周邊的二線城市投資商鋪，這樣成本比較低，未來有比較大的升值空間。”

    與住宅一樣，商鋪的投資者并不是依靠租金賺錢。目前對商鋪投資回報率的衡量都不是從租金的回報率上考慮的，而是以商鋪本身價值增長為出發(fā)點的。但是，投資都是靠時間成就的。以亦莊商鋪為例，現(xiàn)在投資至少有三年的養(yǎng)商期，在這期間，租金的收入也比較少，只能等待未來的升值，投資者要做好心理準備，不能急于求成。
 

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