2013年我國專業(yè)街商鋪投資策略分析

隨著近年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，一些投資者在投資住宅之余，也將目光投向了商家必爭的一片熱土——商鋪。用他們的話說，在適當(dāng)?shù)臅r候投資商鋪，絕不亞于買進(jìn)一大把“原始股”。

與投資者的熱情形成反差的是，專業(yè)人士一致認(rèn)為，投資商鋪必須謹(jǐn)慎。商鋪投資的風(fēng)險與普通住宅相比相對較大，一旦市場價格有所回落，持有普通商品房的投資者還能將房子低價拋售給需要的住戶；而商鋪價格一旦下跌，由于消費市場單一的緣故，可能導(dǎo)致無人接盤。在諸如專業(yè)街商鋪、社區(qū)型商鋪、旅游商鋪、商場商鋪等眾多鋪型中，有人認(rèn)為，風(fēng)險最大的投資是專業(yè)街商鋪，而同時，其帶來的高利潤也是無可比擬的。

專業(yè)街的商鋪一般建在相同系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集，為某一特定產(chǎn)品提供專門銷售和專業(yè)服務(wù)的特色商業(yè)街上。專業(yè)街所呈現(xiàn)的是特定的客戶定位，特定的經(jīng)營行業(yè)定位，這是區(qū)別于其他商業(yè)形態(tài)的主要特征，服飾市場、電腦城、小商品市場等均屬于這一類型。特色商業(yè)街由于主題明確、系列商品配套齊全且又相對價格低廉，從而很容易形成良性的市場口碑。專業(yè)街內(nèi)部一直處于優(yōu)勝劣汰的競爭狀態(tài)，投資者總能找到一個效益更好的經(jīng)營者，故專業(yè)街市場長期呈現(xiàn)出繁榮景象。

專業(yè)街的經(jīng)營特點

專業(yè)市場商鋪的經(jīng)營特色主要體現(xiàn)在商品的性能價格比、經(jīng)營規(guī)模、品牌知名度、目標(biāo)顧客的消費特征等幾個方面。對于一些觀賞性、時尚性較強的商業(yè)街來說，應(yīng)善于利用區(qū)域特定的地理優(yōu)勢。這方面做好，就能經(jīng)營得更好，專業(yè)街整體的生存期越長，生命力也就越強。這需要因地制宜開拓品牌的知名度，如建材、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品等等。性價比越高，競爭優(yōu)勢就越明顯。然而，專業(yè)市場主要經(jīng)營的是同類產(chǎn)品，相互之間的競爭非常激烈，產(chǎn)品是否具有特色將成為經(jīng)營成功的關(guān)鍵。

專業(yè)街以其獨特的業(yè)態(tài)定位決定了投資收益必將存在差異。如經(jīng)營百貨、服裝、文化用品的專業(yè)街因為業(yè)內(nèi)競爭激烈，鋪面的轉(zhuǎn)手率較高，雖然投資者比較容易找到承租者，但投資也會因為鋪面轉(zhuǎn)手而損失時間和金錢。

根據(jù)市場統(tǒng)計顯示，在各種類專業(yè)市場上，服裝服飾業(yè)店鋪的租售價是最高的。這其中固然與各商業(yè)用房的地段位置有關(guān)，另一方面也與不同行業(yè)利潤率有關(guān)。但不一定租售價越高越好，專業(yè)街經(jīng)營價值與物業(yè)價值與整個市場是相輔相成的，市場對商鋪的價值起決定性作用。

怎樣投資

專業(yè)市場上所呈現(xiàn)的一個特點就是同類產(chǎn)品競爭激烈，整個專業(yè)市場上除所處位置不同外，經(jīng)營的產(chǎn)品大同小異。這就需要對經(jīng)營的產(chǎn)品多加推敲，尋找市場上的空白點，營造特色產(chǎn)品，包括產(chǎn)品本身和經(jīng)營模式。如推出國際服飾城，則要求在功能、布局上都有大幅度創(chuàng)新，能改變原有的市場商廈的形態(tài)。

專業(yè)市場與其他商業(yè)形態(tài)不同，所服務(wù)的對象比較單一，但客戶范圍比較廣泛。知名度是商鋪投資的一個重要因素，知名度就是品牌的體現(xiàn)，對吸引客源具有相當(dāng)大的作用。各專業(yè)市場的客戶因產(chǎn)品而異，挖掘?qū)I(yè)市場潛力很大程度上是特色產(chǎn)品經(jīng)營結(jié)果的另一體現(xiàn)。

擇址應(yīng)注重物流

專業(yè)市場中經(jīng)營批發(fā)類生意的比重較大，貨物進(jìn)出頻繁，對商品的物流環(huán)節(jié)要求較高。一些看似繁華的地段，其專業(yè)街經(jīng)營情況并不理想，主要還是受到交通的制約。隨著私車的增多，城市中心區(qū)域路況不容樂觀，中心商業(yè)街的物流成本也就較高，所以中心城區(qū)不宜開設(shè)專業(yè)商業(yè)街。專業(yè)街不同于其他商鋪，擇址必須要充分考慮到物流的方便性、經(jīng)濟(jì)性，宜設(shè)于鬧市區(qū)附近，地段不能太熱鬧、也不能過于偏僻。同時，還要注意專業(yè)街商鋪對人氣的聚集能力。

專業(yè)市場共同存在的另一個問題是同類物業(yè)競爭激烈。一方面，很多的投資者往往只會研究商鋪自身的投資回報，而忽略整個專業(yè)市場的發(fā)展態(tài)勢。另一方面，專業(yè)市場在吸納大量資金的基礎(chǔ)上，如能形成有序、成熟的供配鏈，充分發(fā)揮資源共享后的“聚沙成塔”的效應(yīng)，那么經(jīng)營風(fēng)險和投資風(fēng)險都將大大降低。

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