2012年北京中高端購物中心供求分析

2011年強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長勢頭為北京商鋪物業(yè)市場的增長提供了支撐。截至2011年底，北京中高端購物中心物業(yè)總存量擴(kuò)大至462萬平方米。盡管有新增供應(yīng)入市，但北京商鋪物業(yè)市場的有效供應(yīng)仍然有限。商鋪物業(yè)市場需求超過有效供應(yīng)，中高端購物中心的整體平均空置率下降至9.8%。

2012年北京1季度經(jīng)濟(jì)基本面保持相對積極，本地居民可支配收入和消費支出錄得兩位數(shù)的增長，分別同比上升11.7%和12.4%。同期，北京社會消費品零售額同比增長14.3%，至一季度末，累計達(dá)到1,836億元。獲得經(jīng)濟(jì)增長的支撐, 北京2012年第一季度中高端購物中心物業(yè)市場發(fā)展大致平穩(wěn)。盡管總體空置率有小幅上揚，但大部分商圈的租金繼續(xù)上漲，投資回報基本保持不變。

1、供應(yīng)

位于西長安街的凱德晶品購物中心在1季度正式營業(yè)，為北京零售物業(yè)市場新增72,000平方米商鋪面積。相應(yīng)地，截止至2012年第一季度北京中高端購物中心物業(yè)市場存量達(dá)到469萬平方米，環(huán)比上漲4.06%。

資料來源：智研數(shù)據(jù)研究中心整理

2、需求

至2012年1季度末，北京中高端購物中心平均空置率為10.09%，環(huán)比上漲0.25個百分點?？罩寐实奈q皆因北京東部朝陽路上某購物中心主力租戶租約終止所致。盡管如此，國際和國內(nèi)零售商對優(yōu)質(zhì)商鋪的需求在本季度繼續(xù)上升，使租賃市場表現(xiàn)活躍。部分奢侈品牌相當(dāng)積極地在高端購物中心內(nèi)租賃面積。例如，Chloe 和Loewe 將其在金融街購物中心的精品店面積分別擴(kuò)充至200平方米和250平方米。 Fendi將其在國貿(mào)商城之租用面積擴(kuò)大一倍至400平方米，同時，Marni在國貿(mào)商城亦租賃120平方米。Dunhill在僑福芳草地購物中心簽約250平方米。Montblanc在三里屯Village北區(qū)承租一棟四層的零售物業(yè)，開設(shè)其首家概念店，也是其在中國的第101家店。在2012年一季度，手表制造與零售商亦在北京積極擴(kuò)張。例如，位于金融街購物中心的現(xiàn)有品牌Omega確定場內(nèi)搬遷，并擴(kuò)充店面至180平方米。IWC在僑福芳草地購物中心和金融街購物中心新簽兩個店鋪，面積分別為300平方米和100平方米。

3、租金

1季度北京中高端購物中心首層平均固定租金環(huán)比上漲3.97%，至795.76元每月每平方米。王府井、金融街和CBD商圈環(huán)比漲幅最為顯著，分別為13.37%、8.33%和6.97%。王府井仍系北京最昂貴的零售商圈，截止至2012年一季度末，平均租金升至1,683.28元每月每平方米。相比之下，建國門商圈由于部分物業(yè)持續(xù)低迷的市場表現(xiàn)而導(dǎo)致租金明顯下降，環(huán)比降幅約6.31%。

資料來源：智研數(shù)據(jù)研究中心整

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