用心筑房 心悅四季

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2014年10月10日，由開發(fā)公司開發(fā)的北京市最大保障房項(xiàng)目之一東壩福潤四季項(xiàng)目，提前迎來了業(yè)主入住，在一個(gè)月的交房入住期內(nèi)，3500余戶業(yè)主搬進(jìn)了期盼已久的新居，這是集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)史上和朝陽區(qū)保障房入住史上，一次性入住戶數(shù)最多的項(xiàng)目。 從項(xiàng)目開工到正式交房，僅僅兩年半的時(shí)間，總建筑面積35萬平方米，為3500多戶中低收入家庭提供了舒心房、放心房，福潤四季項(xiàng)目以其優(yōu)異的表現(xiàn)先后榮獲2013年全國人居經(jīng)典綜合大獎(jiǎng)、全國保障性住房優(yōu)秀工程獎(jiǎng)和國家綠色建筑工程稱號(hào)，工程質(zhì)量更是獲得北京市建筑竣工長城杯。 走進(jìn)福潤四季，由兩個(gè)中心景觀構(gòu)成的綠化率超過30%的園林景觀，讓人賞心悅目；首次在保障房項(xiàng)目中推行的廚余垃圾分類處理體系，標(biāo)志著綠色環(huán)保的社區(qū)理念；成熟的幼兒園、娛樂健身和服務(wù)場(chǎng)所，讓業(yè)主體驗(yàn)著生活的便利。 在限制居住面積、限制銷售價(jià)格的兩限條件下，福潤四季銷售價(jià)格僅每平方米9000元，而其建筑質(zhì)量、園林綠化、服務(wù)配套、物業(yè)管理均達(dá)到商品房標(biāo)準(zhǔn)。 開發(fā)公司總經(jīng)理史贊說：“保障房建設(shè)是我們的良心，公司秉承“品質(zhì)•幸福”理念，心系業(yè)主，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，開發(fā)出比肩商品房品質(zhì)的福潤四季，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。” 兩塊待開發(fā)的集團(tuán)自有用地 在朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)三岔河村，集團(tuán)有兩塊地。一塊地是集團(tuán)自有土地，占地面積50134平方米，另一塊地是投資股份公司多年前購得，面積57530平方米。 這兩塊地如果各自單獨(dú)開發(fā)，土地利用率低，收益難達(dá)預(yù)期。如果走商品房開發(fā)，實(shí)行招拍掛，集團(tuán)又難以拿到二次開發(fā)權(quán)。兩塊地靜靜地躺在那里，等待著合適的開發(fā)良機(jī)。 2010年，北京市出臺(tái)政策，鼓勵(lì)大型國有企業(yè)利用自有用地，進(jìn)行保障房建設(shè)。開發(fā)公司抓住契機(jī)，經(jīng)集團(tuán)授權(quán)，向北京市和朝陽區(qū)政府申請(qǐng)，用這兩塊地建設(shè)保障性住房，朝陽區(qū)很快批準(zhǔn)了開發(fā)公司的申請(qǐng)。 此時(shí)，商品房開發(fā)完全杜絕一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)，但保障性住房可以通過招拍掛形式由一級(jí)開發(fā)企業(yè)拿到二級(jí)開發(fā)權(quán)。運(yùn)作好一級(jí)開發(fā)，拿到二級(jí)開發(fā)權(quán)，是開發(fā)公司既定的目標(biāo)。 “集團(tuán)拿出優(yōu)質(zhì)的地塊交給開發(fā)公司做限價(jià)房，在向社會(huì)做貢獻(xiàn)的同時(shí)，一定要確保集團(tuán)公司和投資股份公司的土地補(bǔ)償收益。”這是開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)縫會(huì)必提的一句話。 兩次緊張的土地聯(lián)席專家會(huì) 土地估價(jià)方法有很多種，北京市均采取成本評(píng)估法，這一方法以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)。就東壩而言，成本評(píng)估法會(huì)導(dǎo)致每平方米補(bǔ)償達(dá)不到集團(tuán)和投資股份公司的期望值。”開發(fā)公司拓展部部長陳晉說。 開發(fā)公司用了6個(gè)月時(shí)間與專業(yè)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)商討、溝通。公司上至領(lǐng)導(dǎo)，下至業(yè)務(wù)人員，研讀了大量土地估價(jià)書籍，數(shù)十次咨詢專業(yè)估價(jià)人員，并多方與政府部門溝通，最終打破常規(guī)，引入另一種土地估價(jià)方法，也就是市場(chǎng)比較法，該方法以近期實(shí)際成交的類似地塊安全為主要參考對(duì)象，再通過系數(shù)修正得出本項(xiàng)目地價(jià)，能較好地反映土地的潛在價(jià)值。 這是第一例在北京市引用市場(chǎng)比較法的項(xiàng)目，開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)及拓展部人員一次次到政府相關(guān)部門溝通，最終使國土部門同意按照成本法80%的比重，市場(chǎng)法20%的比重進(jìn)行評(píng)估。 2010年10月29日，東壩項(xiàng)目通過了市國土局第十次土地聯(lián)席專家會(huì)審核，確認(rèn)該土地補(bǔ)償總額及兩限房售價(jià)為9000元每平方米，銷售價(jià)格在鄰近地塊是最高的價(jià)格，而補(bǔ)償金額也較為合適。但是，當(dāng)開發(fā)公司現(xiàn)場(chǎng)了解到年底還有最后一次地價(jià)聯(lián)席會(huì)時(shí)，他們決定不能放過機(jī)會(huì)。 近一個(gè)月緊張而更深入細(xì)致的研究，通過評(píng)估土地升級(jí)，成本申報(bào)增項(xiàng)等各種方式進(jìn)一步增大土地補(bǔ)償金額。 11月26日，這是扣人心弦的一天。北京市國土局第十一次土地聯(lián)席會(huì)場(chǎng)內(nèi)，專家們激烈地爭辯著。會(huì)場(chǎng)外，開發(fā)公司焦急地等待著消息。中午時(shí)分，當(dāng)場(chǎng)內(nèi)傳來東壩項(xiàng)目上報(bào)的土地補(bǔ)償金總額最終通過第十一次地價(jià)會(huì)審核時(shí)，陳晉眼淚刷地落了下來。 兩次聯(lián)席會(huì)，開發(fā)公司使土地補(bǔ)償金達(dá)到了理想收益，圓滿完成集團(tuán)公司指定的目標(biāo)。 兩個(gè)一天的高效運(yùn)作 地產(chǎn)開發(fā)的過程是鉆研政策，以合理規(guī)劃一步推動(dòng)一步的過程。在拿到規(guī)劃意見書當(dāng)天，開發(fā)公司就請(qǐng)國土部門進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收土地，僅用一天就完成了土地驗(yàn)收工作。同時(shí)兵分三路，一路申報(bào)資料，一路到國土局、審核資料和反饋問題，另一路修改各類資料，同樣僅用一天，就完成了土地預(yù)審工作。兩個(gè)一天，在與時(shí)間賽跑中，完成了原本需要二十天才能完成的工作。 土地確權(quán)工作是土地入市的重點(diǎn)，又因?yàn)橥恋噩F(xiàn)場(chǎng)的釘樁成果與原有土地證不匹配而成為難點(diǎn)。開發(fā)公司立即召開專題會(huì)議，要求項(xiàng)目部按照規(guī)劃意見書的要求對(duì)地塊釘樁，必須在兩天內(nèi)出具新的釘樁成果。 兩天后，釘樁成果完成條例規(guī)劃意見書，與國土地籍測(cè)繪數(shù)據(jù)庫也完全一致，意味著調(diào)整后的地塊北側(cè)相鄰地塊變成了集團(tuán)身份，不需要原來相鄰的中央級(jí)單位來進(jìn)行指界，同時(shí)將數(shù)據(jù)庫中西側(cè)、北側(cè)的樁點(diǎn)空隙調(diào)整到代征道路。 在兩限房開發(fā)沒有經(jīng)驗(yàn)可循的不利情況下，開發(fā)公司勇于打破常規(guī)，完成了眾多難以實(shí)現(xiàn)的任務(wù)，順利拿到了土地確認(rèn)權(quán)，為項(xiàng)目上市爭取到了寶貴的時(shí)間。 在集團(tuán)公司和投資股份公司的支持下，開發(fā)公司順利完成了兩塊生地的一級(jí)開發(fā)，土地確權(quán)后，在2011年，經(jīng)過半年多的三通一平工作，整合在一起的一塊熟地具備了上市條件。 兩個(gè)人的感人故事 為了取得東壩項(xiàng)目的二級(jí)開發(fā)權(quán)，開發(fā)公司又投入到工作量巨大的投標(biāo)工作之中。項(xiàng)目上市后，招拍掛的投標(biāo)公示期縮短了一半，只有10天，因?yàn)椴扇⊙麡?biāo)方式，需要同時(shí)進(jìn)行三套投標(biāo)文件的編制，這是公司歷史上第一次面臨如此時(shí)間緊、任務(wù)重的投標(biāo)工作。 項(xiàng)目相關(guān)人員在這10天里，吃住在辦公室，晝夜連著轉(zhuǎn)。高強(qiáng)度的連續(xù)工作，不少人累倒了、病倒了，依然帶病忘我的工作。陳晉因?yàn)檫^度勞累，偏頭痛犯了，他不聲張，痛了就吃兩片止疼藥，堅(jiān)守在崗位。拓展部科員段衛(wèi)紅的孩子面臨小升初的關(guān)鍵時(shí)期，她顧不上孩子，所有精力都用在投標(biāo)工作中，深夜回到家看見沒人照顧的孩子睡在沙發(fā)上，她掉下了眼淚。 2011年7月，開發(fā)公司以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過招拍掛從國土局拿到了中標(biāo)通知書，順利實(shí)現(xiàn)了東壩項(xiàng)目一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，敲開了集團(tuán)內(nèi)部自有用地盤活的大門。 重新規(guī)劃后的東壩項(xiàng)目總建筑規(guī)模達(dá)到343383平方米，住宅部分由22棟塔板結(jié)合的樓組成，完善的小區(qū)配套規(guī)劃有3520平方米的幼兒園、2000平方米的室內(nèi)文體活動(dòng)中心、900平方米的托老所、200平方米的老年活動(dòng)站、240平方米的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站和200平方米的郵政所。 兩限房的限制 “福潤四季項(xiàng)目是兩限房，就是面積限制在90平方米以下，而這個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格已經(jīng)限制在每平方米9000元，同地區(qū)商品房價(jià)格已經(jīng)接近30000元，二級(jí)開發(fā)想賺錢非常困難。”東壩地塊在二級(jí)開發(fā)中定名為福潤四季，36歲的劉文澤擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，56歲的劉興隆任黨支部書記，兩個(gè)人帶領(lǐng)項(xiàng)目班子在2011年底開始建設(shè)這個(gè)集團(tuán)歷史上最大的保障房項(xiàng)目。 福潤四季面向的是朝陽區(qū)限價(jià)房輪候家庭，朝陽區(qū)所屬40多個(gè)街道正在向政府申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房的低收入家庭，經(jīng)過資格審定可以申請(qǐng)福潤四季。 政府和百姓都對(duì)這個(gè)當(dāng)時(shí)最大的保障房項(xiàng)目投入了極大關(guān)注，而限面積和限價(jià)格的政策又給了開發(fā)公司巨大的壓力。 面對(duì)壓力，開發(fā)公司經(jīng)理史贊提出福潤四季是民生工程，必須打造成“環(huán)境優(yōu)美、質(zhì)量一流、業(yè)主滿意、政府放心”的精品工程，在為社會(huì)和諧穩(wěn)定做貢獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，盡力為企業(yè)爭取效益。 兩個(gè)方向要效益 公司測(cè)算過數(shù)次，每次測(cè)算，福潤四季都是虧損的。如何在建設(shè)精品工程的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益呢？ 開發(fā)公司經(jīng)過研究決定，調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)，確立了向地上和地下要效益的思路。 向地上要效益，指的是在保持原有住宅面積的同時(shí)，增加商業(yè)面積，新設(shè)計(jì)增加了25000平方米的可售商業(yè)，取名為金粒街。 金粒街配套商業(yè)，不僅美化了福潤四季，提升了項(xiàng)目檔次，還為業(yè)主提供了方便的商業(yè)服務(wù)。僅此一項(xiàng)，福潤四季就一舉扭轉(zhuǎn)原本會(huì)虧損的局面，為企業(yè)贏得了可觀的收益。 向地下要效益，是在地下一層建設(shè)可售車位，在地下二層建設(shè)可售的儲(chǔ)藏室。 但是這兩項(xiàng)規(guī)劃調(diào)整，需要突破原有建筑物30米高的規(guī)劃指標(biāo)，必須征求周邊單位的意見。項(xiàng)目北側(cè)，是國管局下屬的老年活動(dòng)中心，對(duì)方要求臨街建筑不得超過15米，北側(cè)不能有出入口。項(xiàng)目南側(cè)鄰近東壩郊野公園，是空軍桿子區(qū)，對(duì)方認(rèn)為新規(guī)劃的60米高度，擋住了發(fā)射信號(hào)。 公司多次與兩家單位和政府相關(guān)部門溝通，動(dòng)之以情，言之以理，最終以低代價(jià)，取得了兩家單位的認(rèn)可，也得到了政府的批準(zhǔn)。 調(diào)整后的規(guī)劃，22棟住宅樓以21層為主，樓高60米，綠化率達(dá)到30%，兩塊集中綠化地超過5000平方米。金粒街和地下可售面積獲得批準(zhǔn)，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 為了降低成本，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)想盡了一切辦法。精確計(jì)算地下車位的柱子間距，保證兩根柱子間剛好可以停三輛車；精準(zhǔn)測(cè)算樓間距，使樓號(hào)之間距離合適，既美觀大方，又經(jīng)濟(jì)適用；在工程建設(shè)中，盡量減少二次設(shè)計(jì)，減少設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，節(jié)省建設(shè)費(fèi)用。精細(xì)化管理，使項(xiàng)目建設(shè)中的成本變動(dòng)不超過4%，低于行業(yè)領(lǐng)先的5%的標(biāo)準(zhǔn)。 兩位全國保障性工程勞動(dòng)競(jìng)賽優(yōu)秀建設(shè)者 為了保證建設(shè)質(zhì)量，開發(fā)公司在開工之始，就貫徹落實(shí)中國海員建設(shè)工會(huì)、北京市總工會(huì)和集團(tuán)公司工會(huì)關(guān)于開展保障性安居工程建設(shè)勞動(dòng)競(jìng)賽的精神，分結(jié)構(gòu)施工、裝修施工和交房入住三個(gè)階段開展勞動(dòng)競(jìng)賽。 結(jié)合勞動(dòng)競(jìng)賽，借勢(shì)政府相關(guān)部門監(jiān)督工程質(zhì)量，借勢(shì)城建一、八、十六和道橋公司保證工程質(zhì)量，借勢(shì)業(yè)主監(jiān)督打造精品工程。項(xiàng)目部利用一切可以利用的機(jī)會(huì)，形成政府、上級(jí)單位、業(yè)主、施工企業(yè)和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)齊抓共管的局面。 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)總結(jié)出從基礎(chǔ)管理到精巧管理的8 點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，通過激勵(lì)管理，讓勞動(dòng)競(jìng)賽落到實(shí)處；通過溫情管理，形成和諧向上的良好氛圍；通過暗示管理，打造干凈整潔的施工環(huán)境；將各類合同交底整合為一，理順管理流程；以標(biāo)桿帶動(dòng)，全面提升項(xiàng)目的品質(zhì)。 因?yàn)樵谌珖Ｕ闲园簿庸こ虅趧?dòng)競(jìng)賽中的出色表現(xiàn)，全國總工會(huì)和北京市總工會(huì)多次到福潤四季召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。人民日?qǐng)?bào)、北京電視臺(tái)等眾多媒體也聚焦項(xiàng)目，稱贊福潤四季是中國保障性安居工程建設(shè)的典范。 在2013年勞動(dòng)競(jìng)賽第一階段總結(jié)表彰大會(huì)上，史贊和劉文澤獲得了全國保障性安居工程建設(shè)勞動(dòng)競(jìng)賽優(yōu)秀建設(shè)者稱號(hào)，劉文澤榮獲全國五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)?，開發(fā)公司榮獲全國五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀。 2013年6月，福潤四季35萬平方米保障性住房全面封頂，工程獲得北京市結(jié)構(gòu)“長城杯”；2014年8月，項(xiàng)目提前竣工，獲得了北京市竣工“長城杯”。 2014年10月12日，在福潤四季迎來業(yè)主入住的日子，全國總工會(huì)海員建設(shè)工會(huì)副主席姚久強(qiáng)和北京市總工會(huì)建筑工會(huì)主席宋麗靜再次來到福潤四季，對(duì)第三階段勞動(dòng)競(jìng)賽進(jìn)行指導(dǎo)驗(yàn)收。姚久強(qiáng)說：“福潤四季項(xiàng)目把勞動(dòng)競(jìng)賽貫穿于整個(gè)開發(fā)建設(shè)的全過程，充分反映了北京城建的務(wù)實(shí)作風(fēng)和企業(yè)文化的深刻精髓，履行國企的社會(huì)職責(zé)已經(jīng)滲進(jìn)到企業(yè)管理的全過程。” 兩個(gè)雙零的突出表現(xiàn) 35萬平方米，22棟住宅樓、22棟配套樓同時(shí)開工，同時(shí)竣工，同時(shí)入住，福潤四季項(xiàng)目創(chuàng)造了許多的奇跡。 2012年7月才開始動(dòng)工，同年10月就實(shí)現(xiàn)住宅銷售，并在三個(gè)月之內(nèi)完成銷售20多億的合同額；2014年5月24日，實(shí)現(xiàn)金粒街開盤銷售，5個(gè)月就實(shí)現(xiàn)商業(yè)銷售任務(wù)過半。在營銷方面，福潤四季成績不凡。 2012年10月，3000多戶通過搖號(hào)獲得選房和簽約機(jī)會(huì)的業(yè)主，扶老攜幼來到朝陽區(qū)體育中心。開發(fā)公司經(jīng)過了十幾次預(yù)演的搖選簽團(tuán)隊(duì)在兩個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)，接待了一萬多人。因?yàn)槿硕?，他們晝夜無休；因?yàn)闀r(shí)間長，他們勞累不堪，就連打印機(jī)都打壞了四臺(tái)；又因?yàn)榉?wù)水平高，整個(gè)選房、簽約過程，在朝陽區(qū)歷史上首次實(shí)現(xiàn)“零失誤、零投訴。” 朝陽區(qū)房管局在兩個(gè)多月里，全程對(duì)選房、簽約過程進(jìn)行了錄像，他們決定要把福潤四季的選房簽約雙零經(jīng)驗(yàn)做為樣板，讓所有朝陽區(qū)保障房安居工程來觀看和學(xué)習(xí)。 為了打造美好環(huán)境，福潤四季項(xiàng)目在北京市保障房建設(shè)中，首次使用了廚余垃圾分類處理體系，小區(qū)東南角1000多平方米的全封閉地下垃圾處理站，杜絕了垃圾處理中的異味；廚余垃圾在分類后，會(huì)通過專業(yè)的設(shè)備，化成如化肥一樣的干燥粉末，實(shí)現(xiàn)了生活垃圾零排放。 數(shù)萬平方米的綠地，以兩個(gè)中心景觀軸精心構(gòu)筑，30%的綠化率，銀杏等高貴樹種的引入，打造出比肩商品住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境。 網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)與工程開工同時(shí)啟動(dòng)，福潤四季官方微博經(jīng)過兩年多的維護(hù)，已經(jīng)有10643位粉絲，也就是說所以業(yè)主全部成為粉絲，時(shí)時(shí)刻刻通過網(wǎng)絡(luò)關(guān)注著項(xiàng)目的成長。福潤四季網(wǎng)絡(luò)論壇平臺(tái)和手機(jī)客戶端也建立起來，與業(yè)主及時(shí)互動(dòng)，為業(yè)主營造出網(wǎng)絡(luò)家園的溫暖，培養(yǎng)出業(yè)主小區(qū)主人的情感。通過網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系，組織的一次次感恩業(yè)主活動(dòng)，請(qǐng)業(yè)主來到工程現(xiàn)場(chǎng)，讓業(yè)主監(jiān)督工程質(zhì)量的同時(shí)，開發(fā)者的心與業(yè)主的心緊緊相連。 2014年10月10日，北京市最大規(guī)模的保障房項(xiàng)目福潤四季完成了近三年的開發(fā)歷程，打開大門迎接3500多戶業(yè)主的入住。業(yè)主進(jìn)入服務(wù)大廳，從接待到資料存檔九個(gè)環(huán)節(jié)，只需要二十分鐘就可以拿到新房的鑰匙。業(yè)主任麗榮一家四口拿到了鑰匙，她高興地說：“我們一家擠住在原來的小房子里，從2010年開始申請(qǐng)兩限房，今天終于收到新房了。” 2014年11月5日17點(diǎn)，當(dāng)福潤四季最后一位業(yè)主辦理完入住手續(xù)后，持續(xù)一個(gè)月的入住工作落下帷幕，完美實(shí)現(xiàn)雙零目標(biāo)，即零失誤、零投訴。 在一級(jí)開發(fā)確保集團(tuán)和投資股份公司的土地收益后，開發(fā)公司秉承“誠實(shí)守信、協(xié)作共贏、卓越進(jìn)取、忠誠奉獻(xiàn)”的理念，把福潤四季項(xiàng)目從微利運(yùn)作到經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)良，把朝陽區(qū)標(biāo)桿做到了北京市保障房開發(fā)的標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。     本文標(biāo)題：用心筑房 心悅四季 Tags：