2013年中國(guó)虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪營(yíng)銷模式分析

1、什么是虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪

產(chǎn)權(quán)式商鋪在國(guó)際上通常被定義為所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的一種商鋪產(chǎn)品形式，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化是產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)詈诵牡睦砟?，最早出現(xiàn)在二十世紀(jì)七十年代的歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，近年才開(kāi)始出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是產(chǎn)權(quán)式商鋪的兩種業(yè)態(tài)之一。它是指，開(kāi)發(fā)商將超市、百貨大樓等開(kāi)放式賣場(chǎng)進(jìn)行面積概念分割，不劃分四至區(qū)域銷售給多個(gè)業(yè)主，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限內(nèi)包租，購(gòu)房者無(wú)法自行經(jīng)營(yíng)的商鋪銷售模式。

（產(chǎn)權(quán)式商鋪的另一種業(yè)態(tài)是“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪”，這種商鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的根本區(qū)別是，擁有完整意義上的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)這種商鋪的投資者可以自營(yíng)，也可以出租，或是讓經(jīng)營(yíng)公司包租。投資者真正擁有處置權(quán)。）

2、虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的實(shí)質(zhì)

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是近幾年市場(chǎng)上出現(xiàn)的一種投資產(chǎn)品，主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將業(yè)權(quán)商鋪通過(guò)開(kāi)發(fā)商或第三方經(jīng)營(yíng)管理公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪之所以稱為虛擬，是因?yàn)樵谠撃Ｊ较?，?duì)產(chǎn)權(quán)中的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)進(jìn)行了重新界定，投資者買(mǎi)鋪后的產(chǎn)權(quán)中只擁有所有權(quán)和收益權(quán)，開(kāi)發(fā)商卻擁有處置權(quán)，承租商則擁有使用權(quán)。這種商鋪本身不具有獨(dú)立使用的價(jià)值，產(chǎn)權(quán)成了虛擬的收益權(quán)屬，所以，產(chǎn)權(quán)式商鋪的虛擬產(chǎn)權(quán)不是完整意義上的產(chǎn)權(quán)，其交易的實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)商將自己手中的商鋪當(dāng)成其融資的工具，投資者則獲得商鋪?zhàn)饨鸬睦麧?rùn)以及商鋪產(chǎn)品本身價(jià)值上漲的收益。在這種情況下，投資者想要如期獲得收益的前提是，商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)必須良好，否則，一旦商場(chǎng)整體運(yùn)作出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的回報(bào)就如同無(wú)本之木。

目前國(guó)內(nèi)零售業(yè)平均利潤(rùn)率僅為2%，而多數(shù)虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪都承諾6%—10%或者更高的年回報(bào)率，當(dāng)投資者抱著僥幸心理，去購(gòu)買(mǎi)虛擬化分割再統(tǒng)一打包出租的商鋪后，一旦后期經(jīng)營(yíng)陷入困境，投資者必然遭受損失。目前市場(chǎng)的商鋪銷售主要以“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主。事實(shí)也證明虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛頻發(fā)。

3、虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪營(yíng)銷模式的主要操作流程

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪在我國(guó)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段是返租階段，賣鋪和租鋪是同一主體；第二階段是包租階段，賣鋪和租鋪分屬兩個(gè)主體；第三階段是轉(zhuǎn)租階段，將商鋪的買(mǎi)賣、管理、經(jīng)營(yíng)分屬三個(gè)主體?，F(xiàn)以第三階段即轉(zhuǎn)租階段為例分解開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷操作一般流程。

第一步：投資者與開(kāi)發(fā)商、銀行簽訂協(xié)議，以“首期付款＋按揭貸款（60%）”方式購(gòu)買(mǎi)商鋪等物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。

第二步：投資者（業(yè)主）將所購(gòu)物業(yè)返租或以委托經(jīng)營(yíng)的名義給開(kāi)發(fā)商或第三方經(jīng)營(yíng)管理公司（出于避免高額租賃稅的考慮），開(kāi)發(fā)商或第三方經(jīng)營(yíng)管理公司承諾一定年限（5～10年）內(nèi)每年給予投資者（業(yè)主）一定的回報(bào)率（8%-10%）或者更高，開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商投資設(shè)立的經(jīng)營(yíng)管理公司獲得物業(yè)租賃權(quán)。

第三步：開(kāi)發(fā)商或第三方經(jīng)營(yíng)管理公司尋找品牌商整體承租商鋪。

4、虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪中主要涉及的法律關(guān)系及各方之間的利益沖突

（1）虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪中主要涉及的法律關(guān)系

①開(kāi)發(fā)商和投資人之間的商鋪買(mǎi)賣合同關(guān)系。

②投資人和銀行之間的購(gòu)鋪貸款合同關(guān)系及商鋪抵押擔(dān)保合同關(guān)系。

③開(kāi)發(fā)商和銀行之間的擔(dān)保（保證或抵押擔(dān)保）合同關(guān)系。

④投資人和開(kāi)發(fā)商之間的返租合同關(guān)系或者投資人和開(kāi)發(fā)商或第三方經(jīng)營(yíng)管理公司之間的委托經(jīng)營(yíng)合同關(guān)系。

⑤開(kāi)發(fā)商與承租人之間的轉(zhuǎn)租合同關(guān)系或者開(kāi)發(fā)商或第三方經(jīng)營(yíng)管理公司作為投資人的受托人與承租人（一般是品牌商）之間的租賃合同關(guān)系。

⑥物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的物業(yè)管理法律關(guān)系等。

（2）各方之間的利益沖突

在上述幾種法律關(guān)系中，存在著銀行、開(kāi)發(fā)商、第三方經(jīng)營(yíng)管理公司、投資人、承租人、物業(yè)管理公司之間的利益沖突。

撇開(kāi)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理公司的利益不談，在其他利益沖突方之間，首先是開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷設(shè)計(jì)中對(duì)自己利益的最大保全。開(kāi)發(fā)商把商鋪全部出售給投資人后，因?yàn)榧皶r(shí)回款，并且賣出了高價(jià)，他的利益也就得到了最終保障。商鋪全部賣完后，后期的經(jīng)營(yíng)就與他的切身利益沒(méi)有太大的關(guān)系，他也就失去了經(jīng)營(yíng)和管理市場(chǎng)的動(dòng)力。

另外，開(kāi)發(fā)商或第三方經(jīng)營(yíng)管理公司，出于避免高額租賃稅的考慮，很少有從業(yè)主手中以租賃方式取得房屋，多數(shù)情況采用委托經(jīng)營(yíng)方式。委托經(jīng)營(yíng)在法律上則屬于代理，開(kāi)發(fā)商或第三方經(jīng)營(yíng)管理公司受業(yè)主委托，代為將商鋪出租、確定租賃合同內(nèi)容、收取租金等。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商或第三方經(jīng)營(yíng)管理公司就是代理人，業(yè)主是被代理人。按照這種法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商或第三方經(jīng)營(yíng)管理公司與商家簽訂的租賃協(xié)議，實(shí)質(zhì)上應(yīng)當(dāng)為業(yè)主與商家之間的租賃法律關(guān)系。

當(dāng)出現(xiàn)糾紛，開(kāi)發(fā)商或第三方經(jīng)營(yíng)管理公司感覺(jué)無(wú)法處理時(shí)，就會(huì)以自己是代理人，商家與其簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)是業(yè)主與商家之間的租賃關(guān)系為由，要求業(yè)主在發(fā)生糾紛時(shí)直接找商家索賠，而與經(jīng)營(yíng)管理公司無(wú)關(guān)。如此一來(lái)，業(yè)主將更加手足無(wú)措。

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