2013年我國物業(yè)管理市場行情調(diào)查分析

商業(yè)地產(chǎn)是城市化過程中的一支重要力量，代表著城市發(fā)展的水平。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不同于住宅地產(chǎn)，它需要開發(fā)商、投資者、經(jīng)營及物業(yè)管理三者結(jié)合起來才能取得共贏。影響商業(yè)經(jīng)營的因素除了與所在街道繁華度、交通便利性和市區(qū)人口密集度等因素有關(guān)，還與物業(yè)管理的水平有直接的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)的成敗有賴于完善的物業(yè)管理。通過良好的物業(yè)管理可以保持商業(yè)地產(chǎn)的競爭力，吸引顧客。

二、項目開發(fā)設(shè)計階段的物業(yè)管理工作

從項目設(shè)計階段開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，能有效避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。如果物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題作全面考慮，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從商戶和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給物業(yè)使用人和物業(yè)管理帶來麻煩。

例如，在交通組織系統(tǒng)方面:考慮外部交通運輸上，更要考慮配合人流和車流;同時，在考慮內(nèi)部交通時，本身亦要配合交通系統(tǒng)。如項目本身針對游客，則需考慮出租車、旅游巴士等停泊位置以便交通運輸。另外，在項目車輛進出口處，往往會較為堵塞，因車輛進出時會減速，如遇上出入口寬度不足，更會導致交通意外，因此我們曾建議開發(fā)商去拓寬出入口，以方便車輛的進出及日后的管理。另外在貨流方面，商業(yè)項目須考慮租戶對倉庫的要求，我們曾為項目方建議在地庫設(shè)商戶的儲物室位置，但在位置選定時須考慮商業(yè)價值應(yīng)相對較低，及結(jié)合考慮其位置是否便于貨梯、運輸通道等。從管理的角度說，商戶的位置安排，我們也會提一些意見。比如，在設(shè)計上，我們建議如果商業(yè)項目有電影院，可考慮放到比較高的樓層，以便帶動人流到其它樓層。

三、物業(yè)管理在施工階段的角色

積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，能有效避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

在工程施工這個關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和招商推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因有可能忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司在這階段可選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來龍去脈。有利于為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便.也為降低后期管理的操作成本增加經(jīng)濟效益，為物業(yè)管理的雙贏打下堅實基礎(chǔ)。

四、物業(yè)管理在接管驗收階段的前期介入

提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為商戶提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行。

由于物業(yè)前期介入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，物業(yè)管理公司對該物業(yè)的整體情況相當熟悉，這對物業(yè)的管理、養(yǎng)護、維修帶來許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。

五、管理的重新定位

無論大型還是小型推廣活動，都需要找到一個推廣活動主題，得到開發(fā)商的同意后，邀請不同的人士參加。在時間和地點的選擇上，也要保證和客戶進行密切的溝通，然后把邀請函送到客戶和媒體手上。整個宣傳方向一開始就需要設(shè)計，以確定好整個宣傳的資料，另外亦須考慮整個推廣活動的程序，包括音響、人流、車流、保安、飲料、燈光，這些都是需要注意的元素。另外需要安排培訓參與這一次推廣活動的員工。最后還需要準備一個周全的應(yīng)急預案。

總體來說，商業(yè)管理可以分為兩大塊，租戶管理和商場管理。租戶管理是體現(xiàn)在租約履行方面，租戶營業(yè)額如何，是否按時要交納費用及履行合同，而另一部分是如何保持商業(yè)競爭力。商場管理的意思是，商場需要配合時代發(fā)展，不斷推出新的組合，重組空間使用，以達到最大的經(jīng)濟效益。一個商業(yè)項目，超過6年，則需要有硬件方面的改變;如果項目運行超過8年到10年的時間，更需要重新定位。

以一個商業(yè)項目經(jīng)驗為例，項目本身在運營方面已經(jīng)超過十年，它需要重新定位，在外觀上本來是較暗的顏色，我們重新以明亮、前衛(wèi)的顏色給客戶全新的感覺。在租戶上，為了帶動人流到較高樓層，增加扶手電梯直達較高樓層，以達到商場最大的利潤化。另外在標示牌上亦重新設(shè)計以符合當今商業(yè)項目的特色，在租戶組合及空間利用上亦作出了重大調(diào)整，令各樓層特色更為明顯?？傊晒Φ纳虡I(yè)在前期規(guī)劃和后期的管理過程中，都需要有一隊有經(jīng)驗的物業(yè)管理隊伍。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY143 關(guān)鍵字：物業(yè)管理

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