2013年我國商鋪地產(chǎn)發(fā)展的三大障礙預(yù)測分析

資金——商業(yè)地產(chǎn)第一障礙

現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)要面對的諸多問題，主要都是來源于商業(yè)面積也像住宅面積一樣銷售。而商業(yè)要求可持續(xù)經(jīng)營，住宅開發(fā)卻是售出后即告一段落，兩者大相徑庭。大量資料顯示，人們對商業(yè)面積的銷售普遍是持否定態(tài)度的，其中不乏一些商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，但最終開發(fā)商們還是不得不選擇以賣為主。究其原因，主要是資金壓力。一方面是商業(yè)用地的開發(fā)成本高，另一方面是開發(fā)商追求開發(fā)利潤最大化，即盡可能多的資金回報(bào)。由于開發(fā)壓力過大不得不賣，這一點(diǎn)無奈頗值得理解；而那些抱著利潤最大化想法而將商業(yè)面積銷售的開發(fā)商，似乎也不能算錯，畢竟企業(yè)運(yùn)營，最終目的都是為了贏利。但這違背了商業(yè)只租不售的規(guī)律，所以售后的商業(yè)就鮮有成功的了。

資金是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要繞過的第一道屏障。雖然2005年底幾乎掀起了一股REITs熱，而且有了越秀試水的成功，但越秀僅是個案。若干年內(nèi)，基金或者是REITs對絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說不過是鏡花水月。其原因有二，一是這些基金或是REITs都是嫌貧愛富之流，不會青睞資金短缺的開發(fā)商或者項(xiàng)目，更不會去雪中送炭，只有那些有著統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)和穩(wěn)定租金收入的項(xiàng)目才會獲得基金及REITs的認(rèn)可。因?yàn)檫@些基金和REITs的特性就是要有穩(wěn)定的可持續(xù)回報(bào)，因此它們絕不會去涉足項(xiàng)目的前期開發(fā)。還有一點(diǎn)是人們比較容易忽略的，即中國的金融市場和房地產(chǎn)市場還處在發(fā)展之中，換句話說，市場并未成熟。沒有一個成熟的市場環(huán)境，當(dāng)然也就沒有基金和REITs生存的土壤。另外，人們一直期盼著風(fēng)險基金和產(chǎn)業(yè)投資基金的出現(xiàn)，可是目前我國也還沒有一定的與之配套的法律。

所以，近些年內(nèi)，不管是什么形式的基金或是REITs，恐怕對絕大多數(shù)的開發(fā)商來說都沒有太大的意義，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們應(yīng)避免對此投入過多熱情。即使將來基金出現(xiàn)，也是遠(yuǎn)水，解不了近渴。

售后包租——商業(yè)地產(chǎn)第二障礙.

目前市場較流行的商業(yè)地產(chǎn)營銷方式是售后包租。給投資者5年、8年甚至10年以上8%或10%的租金回報(bào)。表面上，這似乎保證了商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險，但對投資者卻存在著更大的欺騙性。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要面對房地產(chǎn)和商業(yè)這雙重市場風(fēng)險。基于這一點(diǎn)，我們可以把這些開發(fā)商分為三種，其一是根本不考慮商業(yè)后期能否存活，只要把項(xiàng)目賣掉就行的開發(fā)商。早期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大抵都是這種類型。他們靠著這種理念，掘到了首桶金，而套牢了投資者。二是對市場盲目自信樂觀，同時忽略了商業(yè)規(guī)律的開發(fā)商。這部分開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目死掉的最多。最后還有一部分開發(fā)商雖然能夠認(rèn)識到所面對的商業(yè)風(fēng)險，但面對資金壓力，不得不售，卻小心謹(jǐn)慎了許多。目前的市場，以這部分開發(fā)商居多。他們肯投入精力研究解決租售的矛盾，探索多種形式和比例的售后包租，意圖走出一條具有中國特色的商業(yè)地產(chǎn)之路。

但從北京碧溪家居廣場、巨庫及很多城市售后包租但最終死掉SHOPPINGMALLS說明，這種探索至今并未獲得成功。盡管目前又出現(xiàn)了第三代、第四代的售后包租形式，但這些仍沒有解決包租后的風(fēng)險，所以目前所有形式的探索，都只是開發(fā)商的一廂情愿。

究其主要原因，就是商業(yè)經(jīng)營具有很大現(xiàn)實(shí)性和不確定性?，F(xiàn)實(shí)性就是商家一般不會賠錢經(jīng)營，能贏利就經(jīng)營，反之不能贏利即使零租金也不能打動商業(yè)經(jīng)營者，因?yàn)檠b修和后期的經(jīng)營管理都需要很大費(fèi)用，零租金也不能保證商家就一定贏利，不能保證商家贏利，也就不能使商家駐留。不確定性就是今天開業(yè)大吉，明天關(guān)張走人的事對商家來說極為正常。這兩點(diǎn)是開發(fā)商所忽略或無力直面應(yīng)對的。而一旦商家人去樓空，就缺少了租金收入來源，開發(fā)商又有多少資金能保證投資者5年、8年甚至10年以上的租金回報(bào)呢？如果售后包租能夠保證商家不走和穩(wěn)定交租，那么投資者才算吃到了真正的定心丸。所以，探索商業(yè)地產(chǎn)售后包租的路漫長仍很漫長。

后期經(jīng)營管理——商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的第三障礙。

開發(fā)商翻山越嶺，繞過了前兩個障礙，卻有可能在此觸礁沉沒。如果說在售后包租方面開方商還能有所作為，那么面對后期商業(yè)的經(jīng)營管理，開發(fā)商就實(shí)在是一籌莫展了。因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)營跟地產(chǎn)開發(fā)完全是兩回事。其實(shí)，我國的商業(yè)市場要比房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟得多，競爭激烈程度也決不亞于房地產(chǎn)。而商業(yè)拼的就是經(jīng)營管理。再好的地理位置，沒有先進(jìn)的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀的人才團(tuán)隊(duì)，也不敢保證能長期發(fā)展。

2004年底，我國零售市場放開后，人們對本土零售商最大的擔(dān)心還是我們的經(jīng)營管理理念和模式落后的問題。就商業(yè)而言，如果不能盡早縮小與國際零售巨頭在經(jīng)營管理方面的差距，那么＂與狼共舞＂就始終是一句空話。

最近一年來，在探討商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式時，提出了后期統(tǒng)一經(jīng)營管理的觀點(diǎn)。這個觀點(diǎn)并沒有錯誤，但對開發(fā)商來說實(shí)在是勉為其難了，很多開發(fā)商也非常希望能夠找到一個優(yōu)秀的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)或公司。但結(jié)果卻令這些人非常失望，因?yàn)榧词乖谏虡I(yè)圈中，這樣的團(tuán)隊(duì)或公司也是寥寥無幾的。即使有這樣的團(tuán)隊(duì)一般也只能滿足自己企業(yè)擴(kuò)張和發(fā)展的需要，而不愿去幫助別人。這也就是賽特輸出管理最終不了了之的原因之一。市場上大部分從事商業(yè)顧問的公司都是以營銷策劃或者招商為主。在不得已的情況下，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最終組建了自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)從頭學(xué)起，還有的委托物業(yè)管理公司來代替商業(yè)經(jīng)營管理。其商業(yè)發(fā)展前景可想而知。

好的商業(yè)管理公司國外是有的，一般都叫資產(chǎn)管理公司，當(dāng)然，也有的物業(yè)管理公司在商業(yè)管理方面是很出色的，如仲量聯(lián)行等。但目前這些公司卻不敢涉足中國的商業(yè)地產(chǎn)管理，因?yàn)橹袊纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大都是產(chǎn)權(quán)拆散賣掉的.沒有統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)，對優(yōu)秀的國外商業(yè)經(jīng)營管理公司來說也是一個難題。

能夠成功開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并再成功做到商業(yè)經(jīng)營管理的開發(fā)商，無疑達(dá)到了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最高境界。國內(nèi)能夠在這兩方面結(jié)合較好的項(xiàng)目以大連萬達(dá)為代表。然而，國內(nèi)的地產(chǎn)商可以學(xué)習(xí)大連萬達(dá)的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)它的教訓(xùn)，卻極難追隨它的腳步。因?yàn)榇筮B萬達(dá)也是個案，不可以模仿和拷貝。

以上三大障礙，決定了我們的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要想擺脫困擾，還有許多彎路要走。要真正探討商業(yè)深處的問題，需要真正從事商業(yè)的人士從商業(yè)角度來研究地產(chǎn)，而不光是地產(chǎn)人來研究商業(yè)地產(chǎn)。

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