我國物業(yè)公司運(yùn)行現(xiàn)狀研究分析

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       內(nèi)容提示：國家雖然多次對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，并對政府指導(dǎo)價(jià)范圍進(jìn)行了逐步縮，擴(kuò)大市場調(diào)節(jié)價(jià)范圍，一定程度上緩解了一些成本上升給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成的經(jīng)營困難。但目前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍然相對偏低，一方面不少住宅小區(qū)特別是成立了業(yè)主委員會的住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)不能隨著實(shí)際成本的上升及政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的提高而做出相應(yīng)調(diào)整，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整難度大。

       物業(yè)公司是專門從事地上永久性建筑物、附屬設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施及相關(guān)場地和周圍環(huán)境的專業(yè)化管理的，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或工作環(huán)境的，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國國內(nèi)物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。

       2012-2016年中國物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)全景調(diào)研與投資前景研究報(bào)告

       (一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低

       國家雖然多次對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，并對政府指導(dǎo)價(jià)范圍進(jìn)行了逐步縮，擴(kuò)大市場調(diào)節(jié)價(jià)范圍，一定程度上緩解了一些成本上升給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成的經(jīng)營困難。但目前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍然相對偏低，一方面不少住宅小區(qū)特別是成立了業(yè)主委員會的住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)不能隨著實(shí)際成本的上升及政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的提高而做出相應(yīng)調(diào)整，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整難度大。有的舊有住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是十幾年前定的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未提高，但業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求卻并未降低。另一方面是政府指導(dǎo)價(jià)管理的普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雖然每隔兩年調(diào)整一次，但每次基本都難以調(diào)整到位，不能及時反映成本實(shí)際變化情況。

       (二)物業(yè)成本不斷上漲

       物業(yè)公司的成本主要包括：(1)人工費(fèi)：包括管理及服務(wù)人員的工資和福利費(fèi)用、勞保、統(tǒng)籌費(fèi)、公積金等，也可以按工作崗位核算(如行政管理、保養(yǎng)、維護(hù)、清潔綠化、安防等)。(2)公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)：包括各種維修與保養(yǎng)費(fèi)用以及消防費(fèi)用(比如滅火器的購置，鍋爐的檢查等)；室內(nèi)裝修費(fèi)(辦公、設(shè)備等用房等)，生活用水和排污費(fèi)，能源消耗(水、電、氣、油等)，康樂設(shè)施費(fèi)、其他雜項(xiàng)(比如劃車位線、做指示牌等)。(3)綠化管理費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)(考慮垃圾清運(yùn)、處理費(fèi)，包括有害垃圾分類處理)等。但隨著近年來各地不斷上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)公司人員的工資也在增長，再加上水電費(fèi)價(jià)格的不斷提高和維修設(shè)施設(shè)備相關(guān)材料的上漲，物業(yè)公司成本不斷上漲。

       (三)物業(yè)費(fèi)收繳難

       物業(yè)費(fèi)收繳難是物業(yè)公司普遍存在的問題。一般在物業(yè)管理水平較高的物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)收繳相對較容易，而在物業(yè)管理水平較低的物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)收繳相對較難。所以物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)費(fèi)收繳的好壞。由于物業(yè)費(fèi)收繳難，物業(yè)相關(guān)服務(wù)就不到位，業(yè)主就有意見，覺得物業(yè)公司服務(wù)差，就更不愿意交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司在資金上就越困難，服務(wù)就越差，逐漸就形成這樣一個惡性循環(huán)。

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