2013年中國商鋪地產(chǎn)新時代預測分析

歷史的車輪滾滾向前，后人都是踏在前人的經(jīng)驗教訓與學費上前進與進步。“商業(yè)地產(chǎn)”這個2001年才誕生的新名詞與產(chǎn)物，幾年來使眾多的地產(chǎn)商如癡如醉地在明顯缺乏理論基礎指導的情況下前赴后繼地進行著實踐，大浪淘沙，涌現(xiàn)了一批又一批贏家、輸家。我們驀然回首，發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)已進入一個嶄新的時代，正在開啟新紀元。

不回顧和總結(jié)歷史，便難以清晰展望未來。“商業(yè)地產(chǎn)”發(fā)展歷史主要分為三個階段：

第一個階段為2000年以前，稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)分離階段”階段，這個階段的主要特征是：其一，簡單引用住宅開發(fā)模式來開發(fā)商業(yè)項目，那是還沒有“商業(yè)地產(chǎn)”這個名詞；其二，地產(chǎn)商對商業(yè)項目的開發(fā)以“商鋪銷售”為主要目標，忽視商業(yè)項目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷售多為直接銷售模式，即使部分項目有定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但也僅僅停留在概念上；其三，對商業(yè)項目的經(jīng)營管理也簡單停留于物業(yè)管理階段；其四，這個階段多數(shù)銷售的商業(yè)項目其結(jié)果大多經(jīng)營混亂，部分難以開業(yè)，有的開業(yè)后也很快就陷入困境，即使在繁華地段，二樓以上也空置嚴重。這個階段為“商業(yè)地產(chǎn)” 形態(tài)的原始階段。

第二個階段為2000年—2005年，稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段”，這個階段的主要特征是：其一，提出了“商業(yè)地產(chǎn)”概念，“商業(yè)地產(chǎn)”風靡全國，其開發(fā)模式已明顯不同于住宅地產(chǎn)開發(fā)模式，有一些地產(chǎn)公司對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)模式進行積極努力的摸索；其二，將“商業(yè)”和“地產(chǎn)”進行簡單疊加，“商業(yè)”和“地產(chǎn)”的價值貌合神離，是兩張皮，發(fā)展商對“業(yè)態(tài)和商家”進行整合的目的是為了實現(xiàn)“地產(chǎn)價值”，“商業(yè)”更多地從屬于“地產(chǎn)”，“招商”也是為了“商鋪銷售”；其三，這個階段的地產(chǎn)商仍以盡快銷售商鋪實現(xiàn)短期套現(xiàn)為主要目的，銷售模式不斷創(chuàng)新，“帶租約銷售”、“短期返租”、“長期返租”、“回購”等銷售模式紛紛拋向市場，有許多項目實現(xiàn)了較好的商鋪銷售，讓發(fā)展商嘗到了短期高回報的甜頭，從而刺激一批又一批發(fā)展商投入到這種開發(fā)模式上來。其四，商鋪投資者不成熟，容易為各種誘人的“返租”回報和付款方式所吸引并投資；其五，多數(shù)項目不重視經(jīng)營管理。這個階段雖然也出現(xiàn)了天河城、中信城市廣場為代表的只租不售并經(jīng)營成功的項目，但僅為個案。這個階段的項目，多數(shù)項目現(xiàn)在還在返租期內(nèi)，經(jīng)營情況好壞不一，但返租期結(jié)束后的項目普遍經(jīng)營不善。我們稱這個階段為“商業(yè)地產(chǎn)”形態(tài)的“初級階段”。

第三個階段為2006年開始的新階段，稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”，商業(yè)地產(chǎn)的新紀元正式開啟，這個階段的商業(yè)地產(chǎn)模式將發(fā)生質(zhì)的飛躍，商業(yè)和地產(chǎn)價值實現(xiàn)有機融合并相互提升的嶄新模式將形成，追求商業(yè)運營價值帶來的長期穩(wěn)定的收益，完全不同于住宅開發(fā)模式，也不僅僅是商業(yè)＋地產(chǎn)的簡單疊加，這將是個與過去完全不同的新模式，以深圳萬象城、星河購物公園、海岸城等項目為代表的以長期經(jīng)營獲利為主要目標的開發(fā)模式。我們稱這個階段為“商業(yè)地產(chǎn)”形態(tài)的“成長與成熟”階段。

“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”的出現(xiàn)有其深刻的動因和歷史背景：其一，商業(yè)地產(chǎn)領域的市場機制正在發(fā)揮其威力，經(jīng)過前幾年的實踐和經(jīng)驗教訓，市場已普遍深刻認識到“商鋪銷售”和“商業(yè)經(jīng)營”存在著難以相融的客觀矛盾，而商業(yè)項目的根本價值在于租金的可獲得性和成長性，租金的可獲得性則依賴于商業(yè)項目能否長期經(jīng)營下去，因此，市場的參與者包括地產(chǎn)商、中介代理機構(gòu)、媒體政府、商鋪投資者在內(nèi)的各方人士都在對上述第二階段以“商鋪銷售”為主要目的的開發(fā)模式帶來的商業(yè)項目經(jīng)營的困境進行反思與總結(jié)，各方人士漸趨成熟，紛紛思考和尋求怎樣才能實現(xiàn)多方共贏的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，并有一批積極的實踐者，這無疑是第三階段來臨的最直接也是最有力的動因；其二，隨著中國加入WTO，眾多國際連鎖品牌商家的進入，國內(nèi)零售商家也日趨成熟并努力實行連鎖品牌化，以及國際購物中心先進理念的涌入，促進了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式向符合商業(yè)本身內(nèi)在規(guī)律的方向發(fā)展；其三，國家宏觀政策允許國際基金介入商業(yè)地產(chǎn)領域，目前雖仍處于個案階段，但必將推動商業(yè)地產(chǎn)價值融合提升；而信托產(chǎn)品也漸趨出現(xiàn)以及機構(gòu)商鋪投資者的出現(xiàn)也為緩解目前多數(shù)地產(chǎn)商資金短缺提供了能兼顧長期經(jīng)營的解決方案，并且也能鼓勵商業(yè)地產(chǎn)項目成熟發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)新紀元的“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”的主要特征如下：

其一，地產(chǎn)商與零售商關系將更為緊密、角色互相交融。地產(chǎn)商與零售商是商業(yè)地產(chǎn)領域中最主要的兩個主體，他們之間的緊密合作與角色交融是商業(yè)地產(chǎn)項目成功的基石。商業(yè)地產(chǎn)項目依賴主力店得進駐來帶動整個項目的招商并為整個項目的長期經(jīng)營能力提供了保障，而主力店則盡可能的取得較好的位置和優(yōu)惠的租賃條件從而增大了自身的獲利空間。

其二，“只租不售”漸漸成為大型商業(yè)地產(chǎn)項目運作的基本準則，長期獲利得到越來越多的地產(chǎn)商的認同，并有一批成功的項目作為佐證。只租不售體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)項目回歸商業(yè)自身內(nèi)在規(guī)律和價值，體現(xiàn)了長期獲利的思想，與第二階段中以銷售商鋪短期獲利為主要目標的思想完全不同。

其三，“做對程序”成為商業(yè)地產(chǎn)領域的流行語。主要有：一是先做深入有效的市場研究做出定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并且在項目定位探討階段接洽目標商家來驗證初步定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃是否成立；二是主力店招商要先行，確定主力店后完善業(yè)態(tài)規(guī)劃然后再開工；三是招商過程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；四是整個商業(yè)地產(chǎn)項目運作一開始就應有專業(yè)經(jīng)營管理團隊介入，共同探討定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、租金水平以及經(jīng)營管理等。

其四，注重經(jīng)營和業(yè)績。中國第一代購物中心----廣州的天河城廣場以其驚人的業(yè)績再業(yè)內(nèi)樹立了標竿，并鼓舞著后來的實踐者?？繌姶蟮拈L期經(jīng)營能力來獲得長期高收益已成為許多地產(chǎn)商向往的模式。

其五，商業(yè)地產(chǎn)金融功能和模式在國內(nèi)將有廣闊發(fā)展前景。2005年中國商業(yè)地產(chǎn)金融市場一度被抑制，而商業(yè)地產(chǎn)項目通常資金需求量都很大，回收期也通常超過8年，因此市場期待著更多的融資渠道。目前國際基金都紛紛在中國商業(yè)地產(chǎn)領域“試水”，這無疑會促進國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另外房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）也正被市場熱切期盼。

綜上，有理由相信“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”必將是一個商業(yè)地產(chǎn)運作更為成熟、商業(yè)和地產(chǎn)價值互相融合并提高的時代。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY143 關鍵字：商鋪地產(chǎn)

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