我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的主要矛盾分析

內(nèi)容提示：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠同時帶動我國鋼鐵、建材等諸多行業(yè)的共同發(fā)展，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的變動對于這些行業(yè)同樣會造成較大的影響，左右著國家宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展。從2009 年開始，國內(nèi)用于房地產(chǎn)市場開發(fā)的資金開始激增，對GDP 的增長起到了一個巨大的推動作用，這一點從商品房銷售額占GDP 比重就可以明顯看出。

我國房地產(chǎn)市場目前主要的矛盾主要體現(xiàn)在四個方面，分別是政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控與GDP 增減之間的矛盾、地方政府在實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)平衡與自身財政收入增長之間的矛盾、銀行風險與房地產(chǎn)價格之間的矛盾、房地產(chǎn)行業(yè)與人民群眾的利益矛盾。

2012-2016年北京房地產(chǎn)市場分析預測及前景研究報告

1 政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控與GDP 增減之間的矛盾

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠同時帶動我國鋼鐵、建材等諸多行業(yè)的共同發(fā)展，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的變動對于這些行業(yè)同樣會造成較大的影響，左右著國家宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展。從2009 年開始，國內(nèi)用于房地產(chǎn)市場開發(fā)的資金開始激增，對GDP 的增長起到了一個巨大的推動作用，這一點從商品房銷售額占GDP 比重就可以明顯看出。如果國家采取相關(guān)政策抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展，那么GDP的高速增長肯定會受到不良影響，但是如果不進行調(diào)整，那么高位運行的房地產(chǎn)價格與同期國民收入的增長水平之間的差距將會越來越大。據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查結(jié)果顯示，北、上、廣三地的住房閑置率已經(jīng)超過了10%，局部地區(qū)甚至達到了50%，日本房產(chǎn)泡沫、美國次貸危機都明確的告訴了我們房地產(chǎn)泡沫的積累會產(chǎn)生怎樣的影響，所以國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策也由以往的大力支持逐漸向初步抑制的方向轉(zhuǎn)變，其目的就是在促進產(chǎn)業(yè)升級的同時遏制房價的過快上漲。

2 地方政府在實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)平衡與自身財政收入增長之間的矛盾

我國分稅制改革的實行使地方政府50%的稅收都上繳中央，稅收為地方政府創(chuàng)造的收入較以往明顯降低，給不少地區(qū)的地方政府帶來的很大的困難。為了增加財政收入，很多地方政府將目標瞄準了手中握有的土地資源，就目前國內(nèi)的實際情況來看，僅土地出讓金一項，就占據(jù)了不少地方政府財政收入總數(shù)的40%，也就是說，如果將相關(guān)收入也算入其中的話，地方財政收入的一大半都是由房地產(chǎn)行業(yè)支撐的，這樣就使一些地區(qū)形成了依靠房地產(chǎn)市場實現(xiàn)快速增收的錯誤觀念，在本地區(qū)大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，但是就一個地區(qū)而言，土地資源以及民眾對于商品房的需求都不是無限增長的，這種模式下的增收雖然具有較高的短期利益，但是卻不符合地區(qū)長期發(fā)展的需求，發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性較低。

在幫助房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各類資源當中，土地資源無疑是最重要的一種，它是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)，但是地方政府的限量供應(yīng)政策卻使得土地的市場價格大幅攀升，為了應(yīng)對較高的土地獲取價格、實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，房地產(chǎn)商就開始不斷提高商品房的價格，若出臺降低商品房價格的政策，開發(fā)商對于房地產(chǎn)投資的信心就會被極大的挫傷，由此帶來的土地流拍則會對地方政府財政造成極大的影響，由此導致的產(chǎn)業(yè)失衡現(xiàn)象也會被進一步放大，進而嚴重影響地區(qū)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

3 銀行風險與房地產(chǎn)價格之間的矛盾

就目前的實際情況來看，國內(nèi)大部分的商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)信貸看做是一只“會下金蛋的母雞”，在經(jīng)營業(yè)務(wù)的過程中存在著放松信貸條件的傾向。商業(yè)銀行的按揭信貸一方面使消費者和房地產(chǎn)商雙雙受益，在很大程度上促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，另一方面，房地產(chǎn)商的一些違規(guī)行為卻增加了商業(yè)銀行的資產(chǎn)風險。雖然在大多數(shù)情況下，這種違規(guī)貸款并不會轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款，但在房地產(chǎn)泡沫的積累方面，這些貸款無疑起到了推波助瀾的作用。如果房地產(chǎn)價格上升過快而脫離了真實價值，那么就會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，如果泡沫破裂，就會導致房地產(chǎn)行業(yè)的急劇縮水，進而給銀行帶來極大的損失。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈，加之監(jiān)管不嚴、房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊的影響，使開發(fā)商的資金鏈條日益緊張，如果發(fā)生斷裂，風險就會暴露出來，使看似繁榮的房地產(chǎn)信貸市場迅速轉(zhuǎn)向，這不僅會對銀行、股市造成影響，甚至還會對整個金融市場造成危害。

4 房地產(chǎn)行業(yè)與人民群眾的利益矛盾

受較高的土地獲取價格的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商所承貸的建設(shè)費用和非建設(shè)費用居高不下，為了實現(xiàn)利益最大化的目標，開發(fā)商開始大幅提高商品房價格，每年的增幅指數(shù)已經(jīng)超過了物價指數(shù)的升幅。

國外房地產(chǎn)行業(yè)的利潤約為5%，而國內(nèi)則至少達到了15%，并且還有繼續(xù)增加的勢頭。高利潤對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會起到積極的推動作用，但是房價的過快上漲卻在很大程度上抑制了居民在其他方面的消費水平，成為了普通民眾的沉重負擔。對于北、上、廣等地的工薪階層來說，即便是不吃不喝的工作一輩子，也無法購買一套市區(qū)住房，使“居者有其屋”的社會理想較難實現(xiàn)，不利于和諧社會的建設(shè)，對于國家的宏觀調(diào)控來說，這已經(jīng)成為了一個難點問題。

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