2012年房地產市場運行趨勢展望

內容提示：2012 年新開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700 萬套以上，基本建成500 萬套以上。同時要增加中低價位、中小套型普通商品住房建設。適合中低收入人群居住的住房供給將大幅增加。

在宏觀經濟環(huán)境和經濟政策影響下，2012 年房地產市場將進入深度調整階段，展現(xiàn)出新的特點。

2012-2016年中國房地產信托市場全景評估及發(fā)展趨勢研究報告

1．市場需求將以中低收入自住型需求為主。首先，繼續(xù)實行的限購政策，將繼續(xù)抑制投機性、投資性等非合理性需求。央行2011 年四季度居民儲戶調查，房地產投資不再是居民的投資首選，投機性、投資性住房需求受限繼續(xù)減少。其次，居民的合理購房需求將得到國家政策支持，部分中低收入的自住型需求將因政策支持得以實現(xiàn)，市場消費主體將以中低收入首次置業(yè)的剛性需求者和改善型需求者為主。第三，房地產市場的消費結構將從以商品住房為主轉向保障性住房和中小戶型的普通商品房為主的格局。

2．有效供給將增加。2012 年新開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700 萬套以上，基本建成500 萬套以上。同時要增加中低價位、中小套型普通商品住房建設。適合中低收入人群居住的住房供給將大幅增加。

3．房地產價格將穩(wěn)步回落。有效供給繼續(xù)增加，非合理需求得到抑制繼續(xù)減少，市場供求狀況繼續(xù)改善，逐步向買方市場轉換; 開發(fā)商資金繼續(xù)緊張，降價促銷成為大多數(shù)開發(fā)商自救的策略，定價將趨于理性，下調價格的現(xiàn)象將更加普遍。房地產市場將出現(xiàn)從量跌到價滯再到價跌的變化。預計2012 年上半年整體房價水平將加快回落的步伐，全年商品住宅銷售均價將向2009 年4 474 元/平方米靠近，一二線城市的房價開始下降的幅度將更大些。隨著房價的下降，部分自住型需求者將有能力入市購房，出現(xiàn)全國性房價大幅回落的可能性較小。

4．房地產投資增速將繼續(xù)回落。2012 年房地產開發(fā)企業(yè)將放緩開發(fā)進度，商品住宅新開工面積將出現(xiàn)下降; 保障房計劃新開工面積將比2011 年減少300 萬套; 整體看，2012年房地產新開工面積將會下降。從而導致2012年施工面積增速將會明顯回落。由此預計，2012年房地產投資增速將在2011 年回落的基礎上繼續(xù)回落。

2012 年房地產市場在調整中仍然存在一些不確定因素，要關注和防范運行中出現(xiàn)的新問題。

1．要防范房地產市場出現(xiàn)反彈面對。2012 年宏觀經濟回調的壓力，一些地方政府為了維護地方的經濟增長和財政收入，有可能以各種形式減弱房地產市場調控力度和深度，放松限購政策，導致投機、投資性等非合理需求入市炒作，造成房地產市場出現(xiàn)反彈。

2．要防范房地產市場價格出現(xiàn)大幅下跌。2012 年房地產市場的消費主體是普通居民的自住型需求，自住型需求包括城市首次置業(yè)的剛性需求、以小換大的改善型需求、還有外來務工人員首次置業(yè)需求。要防止信貸、稅收等調控政策一刀切，過多的提高這部分群體的購房成本，抑制自住型需求。2011 年末部分銀行提高首次置業(yè)的貸款利率到1． 1 倍或以上，停止購第二套房( 其中包括改善型) 的貸款，直接影響了部分自住型需求的購買力。如果自住型需求繼續(xù)受到抑制，房地產市場將存在因基本需求不足價格大幅下降的風險，同時也影響為擴大國內消費的宏觀經濟政策的實施效果。

3．要關注保障房大規(guī)模建設中出現(xiàn)的問題。2012 年是大規(guī)模建設保障房的第二年，要關注和及時解決保障房建設及建成后出現(xiàn)的一些問題。一是包括上年結轉和當年開工，2012 年保障房在建規(guī)模將達到1 800 萬套，地方政府將面臨更大的籌措建設資金的壓力。二是2012 年將有900萬套保障房竣工交付使用( 2011 年400 萬套，2012年500 萬套) ，能否公開、公平、公正的將大量保障房分配到真正需要住房的低收入人群，將是地方政府直接面對的緊迫問題。三是隨著大量保障房的竣工，地方政府掌握的廉租房和公租房等保障房的存量資產將大規(guī)模增加，如何保證這些資源在獲得社會效益的同時，取得較好的經濟收益，做到可持續(xù)運營和發(fā)展，將考量地方政府保障房運營、管理水平。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY144 關鍵字：房地產

2012年房地產市場運行趨勢展望

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