2012年房地產(chǎn)市場運行趨勢展望

內(nèi)容提示：2012 年新開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700 萬套以上，基本建成500 萬套以上。同時要增加中低價位、中小套型普通商品住房建設。適合中低收入人群居住的住房供給將大幅增加。

在宏觀經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟政策影響下，2012 年房地產(chǎn)市場將進入深度調(diào)整階段，展現(xiàn)出新的特點。

2012-2016年中國房地產(chǎn)信托市場全景評估及發(fā)展趨勢研究報告

1．市場需求將以中低收入自住型需求為主。首先，繼續(xù)實行的限購政策，將繼續(xù)抑制投機性、投資性等非合理性需求。央行2011 年四季度居民儲戶調(diào)查，房地產(chǎn)投資不再是居民的投資首選，投機性、投資性住房需求受限繼續(xù)減少。其次，居民的合理購房需求將得到國家政策支持，部分中低收入的自住型需求將因政策支持得以實現(xiàn)，市場消費主體將以中低收入首次置業(yè)的剛性需求者和改善型需求者為主。第三，房地產(chǎn)市場的消費結(jié)構將從以商品住房為主轉(zhuǎn)向保障性住房和中小戶型的普通商品房為主的格局。

2．有效供給將增加。2012 年新開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700 萬套以上，基本建成500 萬套以上。同時要增加中低價位、中小套型普通商品住房建設。適合中低收入人群居住的住房供給將大幅增加。

3．房地產(chǎn)價格將穩(wěn)步回落。有效供給繼續(xù)增加，非合理需求得到抑制繼續(xù)減少，市場供求狀況繼續(xù)改善，逐步向買方市場轉(zhuǎn)換; 開發(fā)商資金繼續(xù)緊張，降價促銷成為大多數(shù)開發(fā)商自救的策略，定價將趨于理性，下調(diào)價格的現(xiàn)象將更加普遍。房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)從量跌到價滯再到價跌的變化。預計2012 年上半年整體房價水平將加快回落的步伐，全年商品住宅銷售均價將向2009 年4 474 元/平方米靠近，一二線城市的房價開始下降的幅度將更大些。隨著房價的下降，部分自住型需求者將有能力入市購房，出現(xiàn)全國性房價大幅回落的可能性較小。

4．房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)回落。2012 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將放緩開發(fā)進度，商品住宅新開工面積將出現(xiàn)下降; 保障房計劃新開工面積將比2011 年減少300 萬套; 整體看，2012年房地產(chǎn)新開工面積將會下降。從而導致2012年施工面積增速將會明顯回落。由此預計，2012年房地產(chǎn)投資增速將在2011 年回落的基礎上繼續(xù)回落。

2012 年房地產(chǎn)市場在調(diào)整中仍然存在一些不確定因素，要關注和防范運行中出現(xiàn)的新問題。

1．要防范房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈面對。2012 年宏觀經(jīng)濟回調(diào)的壓力，一些地方政府為了維護地方的經(jīng)濟增長和財政收入，有可能以各種形式減弱房地產(chǎn)市場調(diào)控力度和深度，放松限購政策，導致投機、投資性等非合理需求入市炒作，造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈。

2．要防范房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)大幅下跌。2012 年房地產(chǎn)市場的消費主體是普通居民的自住型需求，自住型需求包括城市首次置業(yè)的剛性需求、以小換大的改善型需求、還有外來務工人員首次置業(yè)需求。要防止信貸、稅收等調(diào)控政策一刀切，過多的提高這部分群體的購房成本，抑制自住型需求。2011 年末部分銀行提高首次置業(yè)的貸款利率到1． 1 倍或以上，停止購第二套房( 其中包括改善型) 的貸款，直接影響了部分自住型需求的購買力。如果自住型需求繼續(xù)受到抑制，房地產(chǎn)市場將存在因基本需求不足價格大幅下降的風險，同時也影響為擴大國內(nèi)消費的宏觀經(jīng)濟政策的實施效果。

3．要關注保障房大規(guī)模建設中出現(xiàn)的問題。2012 年是大規(guī)模建設保障房的第二年，要關注和及時解決保障房建設及建成后出現(xiàn)的一些問題。一是包括上年結(jié)轉(zhuǎn)和當年開工，2012 年保障房在建規(guī)模將達到1 800 萬套，地方政府將面臨更大的籌措建設資金的壓力。二是2012 年將有900萬套保障房竣工交付使用( 2011 年400 萬套，2012年500 萬套) ，能否公開、公平、公正的將大量保障房分配到真正需要住房的低收入人群，將是地方政府直接面對的緊迫問題。三是隨著大量保障房的竣工，地方政府掌握的廉租房和公租房等保障房的存量資產(chǎn)將大規(guī)模增加，如何保證這些資源在獲得社會效益的同時，取得較好的經(jīng)濟收益，做到可持續(xù)運營和發(fā)展，將考量地方政府保障房運營、管理水平。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY144 關鍵字：房地產(chǎn)

2012年房地產(chǎn)市場運行趨勢展望

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