2012年廣州各社區(qū)旺鋪分析

（一）駿景花園

駿景花園位于廣州市天河區(qū)，南靠黃埔大道、北倚中山大道，由廣州合生房地產(chǎn)公司于1997年開始開發(fā)，總占地面積50萬平方米，總建筑面積80萬平方米，開發(fā)八年以來，已建成樓宇90多棟，共計(jì)8000套住宅。目前7500套住宅已有人入住，入住人口近3萬人，入住率高達(dá)97%。

駿景花園是合生創(chuàng)展集團(tuán)開發(fā)的“景”系列品牌中最成功的品牌之一。該小區(qū)自1999年起就先后榮獲“1999年度廣州最受歡迎樓盤之首”、“2001年廣州十佳白領(lǐng)社區(qū)”、“2003年廣州十大明星樓盤”等30余項(xiàng)獎(jiǎng)牌。

駿景花園是典型的三代同堂小區(qū)。小區(qū)的住宅有70%-80%是三房或四房的套房，住戶以家庭為主，而且多數(shù)是老人、中青年夫婦和小孩的三代之家。有資料顯示，住戶90%是大專以上文化水平。而小區(qū)業(yè)主（租戶）的消費(fèi)能力從以下幾個(gè)方面表露無疑。

首先是業(yè)主的構(gòu)成。駿景的業(yè)主主要有五種：一是粵東、粵西的生意人，包括潮汕商人；二是企業(yè)的中高層管理人員，比如亞洲最大的鋼管廠的中國區(qū)60多位中高管理人員都住此；三是天河、黃埔區(qū)的公務(wù)員；四是廣州的藝術(shù)、媒體工作者；還有為數(shù)不算少的外籍人士租住該小區(qū)。以上身份的住戶都具有中高收入、較強(qiáng)的消費(fèi)能力的欲望，是富有商業(yè)價(jià)值的消費(fèi)人群。

其次從房價(jià)水平來看，小區(qū)住宅的定位是中高檔，均價(jià)達(dá)5500元/平方米，比周邊小區(qū)貴500元/平方米左右，一套住宅總價(jià)至少是二三十萬。業(yè)主的購房能力自然和消費(fèi)能力是成正比的關(guān)系。同時(shí)小區(qū)的私家車數(shù)量也是業(yè)主消費(fèi)力的一個(gè)證明。從長期租用停車位的情況來看，駿景有3000多輛私家車，而且以20萬以上的車型為主，其中奔馳有100多輛。

再從小區(qū)的三代同堂特色來看，一方面說明小區(qū)主要人群是消費(fèi)能力最強(qiáng)的中青年人，一方面大量的老人、小孩，尤其是小孩自然就有多種消費(fèi)需求，會(huì)催生許多商機(jī)。

從小區(qū)規(guī)模來看，近3萬人的入住規(guī)模相當(dāng)于一個(gè)歐洲小城，有足夠的消費(fèi)人群。另外該小區(qū)還將在小區(qū)西側(cè)開放新的樓宇，明年銷售，估計(jì)約有600戶。也就是說明年小區(qū)又將陸續(xù)入住幾千人，為商鋪帶來新的客源。

駿景的三代同堂特色顯示，居民家庭的消費(fèi)首先是以孩子為核心來進(jìn)行的。小區(qū)居民以35—45歲以主，小孩年齡多在5—15歲之間，小孩的消費(fèi)以衣食、娛樂、教育為主，這是商鋪投資的一個(gè)重要著眼點(diǎn)。另外不少家庭有老人，對(duì)保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等也有一定需求。小區(qū)也有不少兩口之家的年青家庭，購物追求時(shí)尚化、個(gè)性化。

從小區(qū)住戶的年齡層次來看，除了部分老人外，主要還是小孩、年輕人和40歲左右的中年人，相對(duì)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、功能、特色的關(guān)注要多于對(duì)價(jià)格的關(guān)注，他們可以接受中檔或者稍高的產(chǎn)品，也不會(huì)把金錢用在低檔產(chǎn)品上。而租戶中的老外會(huì)更喜歡一些有創(chuàng)意的產(chǎn)品或服務(wù)。

從業(yè)主傾向消費(fèi)的商品類別來看，主要是一些日常生活所需的產(chǎn)品或者服務(wù)，如日用品、果菜、藥品、兒童玩具、嬰兒用品；而服務(wù)上主要是洗修車、美容美發(fā)等個(gè)人服務(wù)。由于小區(qū)商鋪面積、投資者資本有限，對(duì)電器、成人服裝等不可能有太多種類供選擇，加上小區(qū)附近好又多，去天河城等購物中心也方便，因而住戶一般不會(huì)在小區(qū)內(nèi)購買昂貴的大件商品。

從主要消費(fèi)時(shí)段來看，日用品、果菜等日常消費(fèi)品多都是由小區(qū)家庭的老人或者保姆在上午采購。中青年人白天要工作，晚上才會(huì)在小區(qū)消費(fèi)。

（二）麗江花園

麗江花園占地面積81.35萬平方米，提供超過161.886萬平方米的住宅和商業(yè)物業(yè)。而且，它也確實(shí)吸引了眾多文化層次和收入水平較高的買主。麗江花園如今已有常住人口2萬多人，多為白領(lǐng)、文化界人士、商界人士等，還包括不少港澳臺(tái)和外國居民。

據(jù)“廣番粵”的一份資料顯示，其中大學(xué)本科以上學(xué)歷者占48%，大專學(xué)歷占23%，中高層管理人員占55%。

（三）增城雅居樂御賓府盈通街

增城雅居樂御賓府盈通街位于于荔城鎮(zhèn)荔星大道和俯前路交匯處，雄踞新城市中心增城荔城大道，地理位置十分優(yōu)越，教育資源非常豐富。增城雅居樂御賓府盈通街占地約44672平方米，總建筑面積約111680平方米。

商鋪主推50-140平方米臨街鋪，最大面積280平方米，售價(jià)均價(jià)18000元/平方米。

（四）南湖半山豪庭

南湖半山豪庭位于白云區(qū)同和路三面環(huán)山，地勢(shì)高低起伏，小區(qū)呈向心式雙環(huán)規(guī)劃布局，可望整個(gè)南湖游樂園和南湖地區(qū)的整體環(huán)境。

南湖半山豪庭商鋪是樓盤的壓軸臨街鋪，售價(jià)20000元/平方米。目前區(qū)域二手住宅均價(jià)已超過15000元/平方米，一手樓價(jià)格超過20000元/平方米。此外，南湖半山豪庭居住氛圍成熟，業(yè)主消費(fèi)能力強(qiáng)。另外，商鋪都是現(xiàn)樓，即買即可收租。

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