“十二五”期間我國(guó)住房保障發(fā)展前景預(yù)測(cè)

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  內(nèi)容提示：作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段之一，保障房建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了“快車(chē)道”。隨著保障房市場(chǎng)的建立和完善，保障房將對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的影響。短期來(lái)看，保障房將分流低端商品住宅市場(chǎng)的部分需求。

  （一）對(duì)民生的影響——保障房覆蓋面快速擴(kuò)大

  數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間，通過(guò)各類(lèi)保障性住房建設(shè)，全國(guó)約有1140 萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)低收入家庭和360 萬(wàn)戶(hù)中等偏下收入家庭的住房困難問(wèn)題得到了解決，截至2010 年底，我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率為7% 左右，加上“十二五”期間的3600 萬(wàn)套，則至2015 年末，全國(guó)保障性住房（包含棚改房），共計(jì)5000 萬(wàn)套左右。若按屆時(shí)全國(guó)城鎮(zhèn)常住家庭總數(shù)2.3 億戶(hù)計(jì)算，則保障房將使約22％的城鎮(zhèn)家庭受益，可以達(dá)到預(yù)定目標(biāo)?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確表示：大力推進(jìn)以公共租賃住房為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)，到“十二五”期末，全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20% 左右，力爭(zhēng)使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭的住房困難問(wèn)題得到基本解決，新就業(yè)職工的住房困難問(wèn)題得到有效緩解，外來(lái)務(wù)工人員居住條件得到明顯改善。

  2012-2016年中國(guó)保障房市場(chǎng)深度評(píng)估與發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告

  （二）對(duì)商品住宅的影響——將沖擊商品住宅市場(chǎng)的低端需求

  作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段之一，保障房建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了“快車(chē)道”。隨著保障房市場(chǎng)的建立和完善，保障房將對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的影響。短期來(lái)看，保障房將分流低端商品住宅市場(chǎng)的部分需求。2007 年全國(guó)保障房建設(shè)體系確立后，保障房的建設(shè)開(kāi)始提速，進(jìn)入2011 年，保障房新開(kāi)工量達(dá)到峰值。

  新開(kāi)工方面。2009-2011 年3 年時(shí)間，保障性住房開(kāi)工量快速增加，其中可售的保障性住房套數(shù)也隨之大幅增加，由2009 年的153 萬(wàn)套上升至2011 年的608 萬(wàn)套。

  假定保障性住房從開(kāi)工到可售的時(shí)期為兩年，可以推測(cè)出“十二五”期間保障性住房的年度可售量，在2013年保障房的可售量將達(dá)到峰值，保障房的銷(xiāo)售量將占全部住宅成交量的一半以上。預(yù)計(jì)在“十二五”期間，受保障房成交量增加和純商品住宅成交量小幅下降的影響，住宅成交量基本保持平穩(wěn)。

  （三）對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用——保障房將主導(dǎo)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

  隨著保障性住房開(kāi)工建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，保障性住房的在建規(guī)模達(dá)到了空前的水平，因此，保障性住房的開(kāi)發(fā)投資量將迅速增長(zhǎng)。為了具體測(cè)算出保障性住房投資額，首先要測(cè)算出保障性住房年度在建規(guī)模。

  為了測(cè)算出保障房投資額以及占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重，我們假定如下。1. 保障房用地不論是劃撥還是“招拍掛”，按均值2000 元/ 平方米成本計(jì)入開(kāi)發(fā)投資，在建工程單位面積成本約為2500 元/ 平方米；2. 按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，從開(kāi)工到竣工的建設(shè)工期約為2.5年；3. 保障房的套均面積為60 平方米；4. 預(yù)計(jì)“十二五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增速為20%。

  根據(jù)計(jì)算，得出“十二五”期間保障房投資額。保障房開(kāi)發(fā)投資在2012 年將達(dá)到峰值，之后隨著保障房逐漸竣工結(jié)轉(zhuǎn)，所需建設(shè)資金有下降態(tài)勢(shì)。受保障性住房投資額增加的影響，未來(lái)幾年保障性住房對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的拉動(dòng)作用。保障性住房投資額占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重相對(duì)較大，在2012 年將達(dá)到近40% 的較高比重。

  從對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響上看，保障性住房建設(shè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有明顯拉動(dòng)作用。在房地產(chǎn)投資仍然保持正增長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模仍然相對(duì)較高的形勢(shì)下，預(yù)計(jì)“十二五”期間全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速仍將保持相對(duì)高位，增幅將在20% 左右。通過(guò)測(cè)算，2012 年，保障房開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)為7.7%，對(duì)固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)較大。但隨著保障房在建規(guī)模的逐漸下降，這一拉動(dòng)作用也有所減弱。

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