我國城鎮(zhèn)住房市場發(fā)展趨勢及建議

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內(nèi)容提示：城鎮(zhèn)新增家庭新增住房需求增速將減緩，改善性住房可能成為未來城鎮(zhèn)市場需求增長重點。婚齡年齡段人口增長減緩和城鎮(zhèn)化速度放緩，將導(dǎo)致城鎮(zhèn)新增家庭增速減緩，由此形成的剛性基本居住需要增長也將減緩。但隨著收入儲蓄進一步增長和積累，城鎮(zhèn)既有家庭的改善性住房需求將不斷增長。這可能導(dǎo)致未來城鎮(zhèn)住房市場，中高檔住房需求成為主導(dǎo)，低檔需求日益萎縮。

       1. 我國城鎮(zhèn)住房市場關(guān)系正面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型?；趧傂跃幼⌒枰淖》抗┬桕P(guān)系由趨緊態(tài)勢轉(zhuǎn)向相對平衡甚至寬松態(tài)勢，由剛性需求推動的房價長期上漲動力已經(jīng)不復(fù)存在。短期住房市場走勢取決于資本市場對投機性購房需求的轉(zhuǎn)換。

 2012-2016年中國保障房市場深度評估與發(fā)展趨勢研究報告

2. 城鎮(zhèn)住房市場成為扭曲型收入再分配的重要推手。由于投機性購房需求膨脹，推動房價過快增長，導(dǎo)致新增住房供給向多套住房持有者集中，中低收入和青年家庭的消費性購房被驅(qū)逐，既有城市家庭被迫走向租房市場，在租賃市場承受租金盤剝，部分青年家庭在收入積累后被迫從多套住房投機客手中高價接受二手房，形成不利于中低收入家庭和青年家庭的住房市場收入再分配機制。

3. 城鎮(zhèn)新增家庭新增住房需求增速將減緩，改善性住房可能成為未來城鎮(zhèn)市場需求增長重點?；辇g年齡段人口增長減緩和城鎮(zhèn)化速度放緩，將導(dǎo)致城鎮(zhèn)新增家庭增速減緩，由此形成的剛性基本居住需要增長也將減緩。但隨著收入儲蓄進一步增長和積累，城鎮(zhèn)既有家庭的改善性住房需求將不斷增長。這可能導(dǎo)致未來城鎮(zhèn)住房市場，中高檔住房需求成為主導(dǎo)，低檔需求日益萎縮。

上述結(jié)論對國家的住房調(diào)控和住房支持政策的啟示是很顯然的，針對當(dāng)前住房市場形勢和未來住房供需展望，以下幾方面的政策調(diào)整也是重要的:

1. 遏制投機性購房需求應(yīng)成為未來城鎮(zhèn)住房市場調(diào)控中心。由于基于剛性居住需要的城鎮(zhèn)住房供需關(guān)系由趨緊轉(zhuǎn)向?qū)捤桑磥硗稒C性需求主導(dǎo)住房市場將不僅造成住房分配收入再分配扭曲和抑制農(nóng)民工家庭居住城鎮(zhèn)化進程，還將加劇住房市場泡沫積累和破裂風(fēng)險，威脅國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。因此無論從微觀分配還是宏觀發(fā)展的視角，均應(yīng)堅決遏制投機性購房需求。

2. 住房市場調(diào)控重點應(yīng)由單一增量市場轉(zhuǎn)向存量市場與增量市場并重。我國城鎮(zhèn)商品住房向多套住房持有的投機投資者集中，而投資投機性的住房持有者以保值增值為目的，其持有或拋售均以資本市場盈利和盈利預(yù)期為依據(jù)，在剛性需求推動的房價長期上漲動力已經(jīng)不復(fù)存在的條件下，一旦資本市場風(fēng)吹草動，巨大的存量二手房市場拋售壓力將對新建住房開發(fā)建設(shè)造成巨大壓力，造成建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)大幅波動，威脅國民經(jīng)濟穩(wěn)定。因此未來住房市場調(diào)控重點應(yīng)由以前僅僅針對單一增量市場轉(zhuǎn)向增量市場與存量市場并重，調(diào)控領(lǐng)域應(yīng)由開發(fā)、交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變。

3. 國家保障性住房建設(shè)應(yīng)與住房需求結(jié)構(gòu)變化相適應(yīng)。

隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，城鎮(zhèn)居民家庭收入儲蓄積累，其對住房需求層級將不斷升級，中高檔住房需求將主導(dǎo)未來市場。未來城鎮(zhèn)新增家庭增長減緩，滿足其基本居住需要的低檔住房需求增長減緩，同時根據(jù)住房市場過濾機制，現(xiàn)有低檔住房家庭住房改善以后的原有低檔住房將形成二手住房供給，將進一步壓縮新建低檔住房需求空間。國家住房保障政策應(yīng)與未來住房需求結(jié)構(gòu)變化相適應(yīng)，保障性住房建設(shè)應(yīng)適度控制低檔住房建設(shè)規(guī)模，應(yīng)探索并加大對中低收入家庭購房的金融支持力度。

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