任志強:取消商品房預(yù)售、開征閑置稅條件不成熟

北京華遠集團總裁任志強張宇攝

近日，帶著諸多市場疑問，《北京青年報·廣廈時代》對北京市華遠集團總裁任志強進行了專訪。任志強在宏觀市場、政策解讀、城市風(fēng)險評估、后市展望等飽受關(guān)注的問題上表達了其個人觀點，一向快人快語的他話語間盡顯“麻辣”。在任志強的眼中，對樓市限制性政策的全面解禁，是市場復(fù)蘇向好的動力所在，目前的政策調(diào)整，正是為房地產(chǎn)市場拆“籬笆”的解禁過程。

●問：房地產(chǎn)入“十大振興”落空，現(xiàn)在更多人期待著房地產(chǎn)業(yè)能盡快有穩(wěn)定的中長期發(fā)展規(guī)劃出臺，您對此如何看待？

任志強觀點：房地產(chǎn)業(yè)入不入“振興”都最受重視

房地產(chǎn)業(yè)力爭進“十大振興”產(chǎn)業(yè)確有其事，但最后時刻還是被物流行業(yè)所取代，應(yīng)該說這也是中央決策層反復(fù)權(quán)衡后的慎重決定，事實上從原來的建設(shè)部到現(xiàn)在的住宅及城鄉(xiāng)建設(shè)部，多年來一直都在商議出臺一個三到五年左右的房地產(chǎn)行業(yè)中長期規(guī)劃，出于種種原因這一規(guī)劃仍在討論修改中，尚未正式出臺。但是這么多年來，中央對房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟及社會所起的作用一直都是非?？隙ǖ?，從今年的中央政府工作報告中可以看到，列入十大振興產(chǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)在報告中合并為一章進行闡述，而中央政府關(guān)于房地產(chǎn)市場的態(tài)度，在政府工作報告中單獨占據(jù)了一章，這也從細節(jié)上充分體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)行業(yè)的高度重視。

事實上在任何國家，房地產(chǎn)行業(yè)都是最重要的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，只要老百姓需要房子住，房地產(chǎn)行業(yè)就會長期存在和發(fā)展，從1981年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)所創(chuàng)造的GDP一直就是所有產(chǎn)業(yè)中增長速度最快的，房地產(chǎn)業(yè)和交通業(yè)這兩大行業(yè)產(chǎn)值比重的不斷上升，為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展做出了巨大貢獻，這是不容忽視的。

我們可以看到，這次已經(jīng)進入十大振興的行業(yè)，幾乎都是過去多年來暴露問題很多亟待迅速調(diào)整的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)卻不一樣，從去年下半年以來，從中央到地方各級政府就陸續(xù)出臺了大量的利好新政，對市場已經(jīng)產(chǎn)生了積極而明顯的效果。因此即便房地產(chǎn)行業(yè)這次進入了“十大振興”產(chǎn)業(yè)，我也并不認為會對眼下的市場會有更為顯著的刺激。

●問：在保證房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)發(fā)展方面，您認為哪些舉措的實施是當(dāng)務(wù)之急？

任志強觀點：房地產(chǎn)業(yè)目前最需要的是拆“籬笆”

我個人認為，房地產(chǎn)行業(yè)不需要振興。這個行業(yè)發(fā)展到今天來看，目前要解決的問題是徹底掃除政策障礙。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和敏感性，前十年左右政府出臺的調(diào)控政策基本都是以限制為主，從2002年7月1日正式開始實施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以來，政府相關(guān)部門陸續(xù)出臺的121號文件、國六條、國八條等系列政策，無一不對房地產(chǎn)市場采取了日漸從緊的限制手段，在限制投資、連續(xù)漲息、二手房交易加稅等諸多環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)市場持續(xù)念響“緊箍咒”，在相當(dāng)程度上抑制了市場需求。

從去年9月份雷曼兄弟公司倒臺為標(biāo)志，美國次貸危機的影響迅速在全球蔓延，全球經(jīng)濟形勢急速下滑，中國也不可避免地受到很大沖擊，加上國內(nèi)的重大自然災(zāi)害等客觀因素，實際上2008年是我們國家宏觀調(diào)控非常被動的一年，正因為如此，從全局著眼，去年下半年以來包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的所有政策制訂實施幾乎都是以“解禁”為主題，順應(yīng)市場規(guī)律、解放消費力、拉動內(nèi)需，這正是一個“拆籬笆”和“填坑鋪路”的過程，過去的政策某些方面在市場實踐中被證明是值得商榷的，那我們就應(yīng)該迅速調(diào)整，從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來講，我們愿意看到這樣的向好局面。但是我認為，眼下的解禁力度還依然不夠，還應(yīng)該進一步加大，既然“松綁”就應(yīng)該一步到位，這樣才能最大化發(fā)揮作用，行之有效地激活市場拉動購房需求。既然是“拆籬笆”就應(yīng)該拆光，既然要“填坑”就應(yīng)該填平夯實，這樣才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的“行駛”暢通。

●問：目前，房地產(chǎn)行業(yè)在政策制定及執(zhí)行上還有哪些地方需要完善？

任志強觀點：中國應(yīng)該盡快建立完備的住宅法律體系

1995年1月1日開始實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》里明確指出，“房地產(chǎn)行業(yè)是以贏利為目的”，事實上作為商品而言，房地產(chǎn)就應(yīng)該完全遵循其商品特性，但是這個行業(yè)在我國被投以太多關(guān)注，大家在看待的時候應(yīng)該保持理性心態(tài)，過去在房地產(chǎn)業(yè)政策制定和執(zhí)行上的確存在一些混亂情況，這種行政性的混淆和干擾，甚至是朝令夕改，自相矛盾，對房地產(chǎn)市場在相當(dāng)程度上造成了傷害，從根源上講還是因為這個市場缺乏一套完備的法律體系來進行規(guī)范。

早在10年前，我國全面進行房改取消福利分房開始，從原建設(shè)部到國務(wù)院就一直在討論《住宅法》的修訂問題，但是到今天這一法案思路依然在不斷探索中，尚未迎來成熟的出臺時機。在國際上，像日本、美國、西歐從上世紀(jì)六七十年代起就已經(jīng)實施了住宅法，在法律層面上對財產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)進行了明確區(qū)分。我認為，中國也應(yīng)該盡快建立起一套完備的住宅法律體系以及相應(yīng)的住房金融體系，比如西歐現(xiàn)在很成熟的住宅銀行，為買房人提供40到70年的長期低息貸款。

我國的《住宅法》遲遲難以出臺，從根本原因上看還是因為中國的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展程度還是很低，其比例大概不到5%，而日本基本能達到40%到50%，差距非常明顯。雖然起步較晚，但是從目前的發(fā)展速度來看，中國的住宅產(chǎn)業(yè)化進程處于加速前進的階段，我們分析問題必須全面來看待，一個產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，取決于方方面面的價值取向、供給制度甚至GDP的增長、綜合國力的強大等等太多方面。中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在要做的，應(yīng)該是從上到下的齊心協(xié)力，科學(xué)的引導(dǎo)平衡，讓大家的勁兒往一處使，從而共同促進市場向好。

●問：一個真正成熟的房地產(chǎn)市場，居住梯級置換體系一定是能運轉(zhuǎn)自如的。而目前，我國建立完備的房地產(chǎn)市場梯級置換體系條件是否成熟？

任志強觀點：居住梯級置換體系有待進一步完善

中國目前還沒有形成完善的居住梯級置換，這是市場不夠成熟的表現(xiàn)，同時建立完備的房地產(chǎn)市場梯級置換體系也是一項任重而道遠的任務(wù)。

房屋作為商品就必須是要用來流通的，它一定是自住需求和投資置換的合理結(jié)合，如果都是純自住就沒有了置換，又談何流通？過去針對住宅市場的政策，一定程度上是“碎片化”的，缺乏主導(dǎo)思想的始終貫穿，而對自住的過分強調(diào)以及對投資性需求的過分打壓，是缺乏理性非市場化的行為。由于長期以來對房地產(chǎn)市場的政策限制過多，比如二手房高交易稅，二套房的高首付、高利率等等，實際上都給房地產(chǎn)市場增加了負擔(dān)。

因此，政府應(yīng)該盡可能地放寬普通商品房市場，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上給予一定支持，促進市場活躍。同時政府應(yīng)該在政策房市場上發(fā)揮主導(dǎo)性，對廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)投入更多精力，切實解決低收入人群的居住困難。而在土地交易環(huán)節(jié)、商品房賣舊買新、低中高端住房比例分配等各個方面都應(yīng)該有更為明確的政策落實。

●問：目前北京普通商品房存量接近2000萬平方米，同時今年又將有850萬平方米的保障性住房開工建設(shè)，政策房的大量入市是否會對普通商品房市場造成影響？這兩者間的關(guān)系該如何處理？

任志強觀點：兩限房的開發(fā)應(yīng)當(dāng)探索新路

兩限房的開發(fā)在目前的北京房地產(chǎn)市場上，的確還有很多地方需要進一步完善。從北京市政協(xié)前一段時間對房地產(chǎn)市場所做的調(diào)查反饋來看，像龍湖、萬科、金隅、保利、北辰這些品牌房企承建的兩限房，目前的銷售形勢都不容樂觀。由于政府對兩限房銷售3%利潤率的嚴格控制，同時一年多來市場風(fēng)向的突變，讓開發(fā)商們措手不及，再加上開發(fā)建筑成本的逐年上漲，導(dǎo)致不少開發(fā)商抱怨蓋兩限房甚至變成了虧本買賣。

兩限房銷售不暢背后有很多原因，除了政策限制及對購買資格“門檻高”之外，兩限房的價格制定上缺乏差異化也是一個主要原因，同一項目內(nèi)不同房型產(chǎn)品，最高價和最低價差異限制在5%以內(nèi)，這就使得大量戶型、朝向不好或者是全背陰的房子陷入無人問津的尷尬，導(dǎo)致了大批房源的積壓。此外，還有不少符合兩限房購買條件的買房人，在償還能力、貸款資格等方面難以通過銀行貸款審核而導(dǎo)致無法放貸，也只能是望房興嘆。

隨著市場降價的持續(xù)進行，北京部分區(qū)域甚至已經(jīng)出現(xiàn)普通商品房價格和周邊兩限房價相差無幾的局面。兩限房以滿足相對低收入人群基本居住為主，而普通商品房則承擔(dān)了更多城市建設(shè)功能，在提升區(qū)域配套、改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境、鉆研產(chǎn)品品質(zhì)等各方面投入了更多精力，其附加成本和兩限房不可同日而語，今年北京又將有850萬平方米的保障性住房新開工建設(shè)，一方面是普通商品房的滯銷，存量不斷積壓，另一方面是保障性住房的頻繁推出，如何來進行協(xié)調(diào)平衡，讓兩限房和普通商品房市場涇渭分明，同時實現(xiàn)更好的相互補充，是政府目前必須充分考慮的問題。

●問：近來，“取消商品房預(yù)售制度”、“建議開征房屋閑置稅”等問題引發(fā)了廣泛關(guān)注。對這幾項意見您怎么看？可操作性到底有多少？

任志強觀點：“取消商品房預(yù)售制度、開征房屋閑置稅”條件并不成熟

我個人認為，“取消商品房預(yù)售制度”這一提法是典型的計劃經(jīng)濟心態(tài)，對開發(fā)商的資金壓力考驗太大，很難有人能夠承受，一旦實施將對商品房流通產(chǎn)生極大限制，市場將被進一步禁錮，在普遍為房地產(chǎn)市場松綁減壓的當(dāng)前時期，這一論調(diào)是和市場完全現(xiàn)實相悖的。事實上像美國、西歐、阿聯(lián)酋等發(fā)達國家，他們在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，銀行都是按工程進度分步放貸，“預(yù)售機制”也是更為積極而健全的，受到普遍歡迎。商品市場規(guī)律就應(yīng)該是以銷定產(chǎn)、量體裁衣，房地產(chǎn)行業(yè)同樣如此。因此我認為，“取消商品房預(yù)售制度”毫無必要，但是應(yīng)該對商品房預(yù)售加強監(jiān)管，以防止某些項目出現(xiàn)資金鏈斷裂和爛尾的危險而導(dǎo)致買房人合法利益受損。

“開征房屋閑置稅”在目前看來條件也并不成熟，我們可以看到，世界上任何一個國家都沒有開征房屋閑置稅的先例，事實上房屋持有和閑置過程中一定是有成本產(chǎn)生的，它的維修、折舊實際上都是一個成本的支出。我認為，在保持現(xiàn)有稅費不變的同時，如果再去征收房屋閑置稅，實際又成了一種變相的重復(fù)收費，最終的轉(zhuǎn)嫁還是在買房人身上，無形中又增加了買房人的負擔(dān)。
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