房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向 -深度分析

　　今年以來，在美國(guó)次貸危機(jī)影響下，兩家最大房地產(chǎn)貸款公司股價(jià)深幅下跌，日本最大的房地產(chǎn)公司倒閉。美國(guó)房地產(chǎn)感冒，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)打噴嚏?我們?cè)撊绾慰创康禺a(chǎn)行業(yè)的周期?房地產(chǎn)行業(yè)將如何行動(dòng)?這些對(duì)購(gòu)房人有哪些影響?

　　本期，我們請(qǐng)來國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師巴曙松研究員，為我們探究房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。

　　高負(fù)債運(yùn)作開發(fā)商將面臨資金鏈斷裂

　　主持人:房地產(chǎn)作為一個(gè)資本密集型的市場(chǎng)，對(duì)國(guó)際資本市場(chǎng)的反應(yīng)也十分敏感。在席卷全球的次貸危機(jī)和通脹的雙重壓力下，將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生何等影響?

　　巴曙松:次貸危機(jī)作為金融波動(dòng)，其實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面的原因，是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫破滅和大幅的調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整或多或少與此有關(guān)，從去年開始的全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)成交量下跌,恰恰證明了房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性不足。

　　通貨膨脹對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，應(yīng)該從供給和需求的不同角度進(jìn)行區(qū)分。供給方面，對(duì)于開發(fā)商而言，由通脹引致的緊縮性貨幣政策或者信貸控制，特別是經(jīng)濟(jì)回落導(dǎo)致的交易量的大幅萎縮，是最為明顯的兩個(gè)壓力，這也是當(dāng)前引起開發(fā)商資金鏈緊張的決定性因素之一，一些習(xí)慣于高負(fù)債運(yùn)作的開發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的困境。需求方面，通貨膨脹直接造成了人們實(shí)際購(gòu)買力和收入預(yù)期的下降。

　　對(duì)于房地產(chǎn)的需求可以區(qū)分為兩大類:一類是由于真實(shí)的購(gòu)房需要而引致的剛性需求，目前中國(guó)持續(xù)的人口紅利和未來正在加速的城市化進(jìn)程，支撐了巨大的剛性需求，這一類剛性需求的存在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化的最大阻力。這個(gè)方面的需求目前最為關(guān)鍵的制約因素是，收入水平的上升和購(gòu)買能力的積累，特別是相對(duì)于目前已經(jīng)大幅上漲的房?jī)r(jià)來說更是如此。

　　另一類是投資性需求，目前在國(guó)家一系列政策的影響下，如央行在二套房、房貸額度上進(jìn)行的非常嚴(yán)厲的控制，這一類需求受到了明顯的抑制。不可忽視的是，當(dāng)前的通貨膨脹還造成了原有的一部分投資性需求向供給的轉(zhuǎn)化，在通脹引致信貸緊縮、中小企業(yè)貸款困難的情況下，一部分企業(yè)或企業(yè)主會(huì)出售持有的投資性房產(chǎn)或地產(chǎn)，以緩解自身的經(jīng)營(yíng)性資金壓力，從而釋放出部分供給。

　　擴(kuò)大內(nèi)需動(dòng)力尚顯不足

　　主持人:當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的爭(zhēng)論很多，分歧很大，你認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如何把握?

　　巴曙松:房地產(chǎn)作為一種投資資產(chǎn)，其規(guī)模都往往要顯著大于股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的聯(lián)系更為緊密，特別是中國(guó)經(jīng)過房地產(chǎn)的市場(chǎng)化改革之后，全國(guó)意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越顯著地受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了過去5年的兩位數(shù)高速增長(zhǎng)之后，開始進(jìn)入一個(gè)周期性的回調(diào)階段，這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)是確立的，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)不同程度受到這個(gè)大的背景的影響，形成不同程度的調(diào)整趨勢(shì)，這既包括宏觀緊縮政策的效果逐步顯現(xiàn)，也包括資本市場(chǎng)開始普遍進(jìn)入調(diào)整期，對(duì)于房地產(chǎn)來說主要表現(xiàn)為交易量的大幅萎縮和信貸的緊縮、融資成本的迅速上升以及由此帶動(dòng)的不同地區(qū)程度不同房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整。

　　同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也正在進(jìn)入一個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程中，開始越來越強(qiáng)調(diào)從原來過分依賴低附加值出口的增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)向擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略，在這個(gè)過程中，原來出口比重較大的地區(qū)受到的影響較大，原來以內(nèi)需為主要增長(zhǎng)動(dòng)力的地區(qū)則受到的影響相對(duì)較小，使得當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)非常顯著的地區(qū)差異。同樣需要強(qiáng)調(diào)的是，在擴(kuò)大內(nèi)需的過程中，沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，內(nèi)需的擴(kuò)大可能也難以獲得充足的動(dòng)力，地方政府建立在“土地財(cái)政”基礎(chǔ)上的城市化路徑，地方政府也會(huì)設(shè)法促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)周期通常“牛長(zhǎng)熊短”

　　主持人:那么，房地產(chǎn)周期波動(dòng)有哪些特征呢?

　　巴曙松:房地產(chǎn)本身的波動(dòng)周期，可以有不同的角度和指標(biāo)，例如房地產(chǎn)的需求周期、供給周期、出租率周期、季節(jié)周期，也可以從房地產(chǎn)投資的角度分為資產(chǎn)生命周期、資產(chǎn)所有權(quán)周期、租金率周期、出租率周期等，還可以從國(guó)際的角度進(jìn)行比較，考察國(guó)際房地產(chǎn)周期、不同區(qū)域的周期等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的互動(dòng)更加緊密，信貸和金融市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)的影響日益顯著。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)周期與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及其他類型的資產(chǎn)的波動(dòng)有很多類似的地方，也有不少存在顯著差異的地方，例如從全球角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期通常包括較長(zhǎng)的上升周期和相對(duì)較短的下降周期，這與股市通常的“牛短熊長(zhǎng)”正好形成一個(gè)對(duì)照。另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升或者下降的周期中，往往存在偏離均衡定價(jià)的時(shí)期。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整往往容易出現(xiàn)滯后。從直接的原因上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)從開始計(jì)劃建房到供應(yīng)到市場(chǎng)需要3年左右的時(shí)間。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)投資特性，往往在牛市開始啟動(dòng)的時(shí)期和加速的時(shí)期，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不敢進(jìn)行新的土地的購(gòu)買和房地產(chǎn)的開發(fā)，等到市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯調(diào)整了，多數(shù)的房地產(chǎn)開放商還不愿意承認(rèn)這種調(diào)整的現(xiàn)實(shí)，繼續(xù)以類似股市上熊市中的“搶反彈”的心態(tài)加大土地購(gòu)買和開發(fā)。

　　從波動(dòng)特征看，房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是上升還是下降周期階段，往往不是平滑連續(xù)的上升或者下降，而通常是階梯狀的上升或者下降，投資者和開發(fā)商把握市場(chǎng)的變動(dòng)往往有一個(gè)滯后。至少可以肯定的是，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)繁榮上升周期已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在已經(jīng)從美國(guó)蔓延到整個(gè)歐洲國(guó)家。不過，因?yàn)榻鹑谡叩姆e極參與，這一次調(diào)整的時(shí)間可能會(huì)相對(duì)較短，但是調(diào)整的趨勢(shì)已經(jīng)確立。

　　房地產(chǎn)價(jià)格可能下跌20%

　　主持人:2001年以來，房地產(chǎn)行業(yè)及商品房?jī)r(jià)格可謂“實(shí)現(xiàn)了跳躍式增長(zhǎng)”。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的密集出臺(tái)和國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀如何?

　　巴曙松:當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的周期回落的特征，這既是宏觀經(jīng)濟(jì)回落的影響，也是房地產(chǎn)自身波動(dòng)的一個(gè)必然趨勢(shì)。目前，中國(guó)不少大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都不樂觀，消費(fèi)者觀望氣氛濃重，交易量大幅萎縮。在目前的資本市場(chǎng)上，房地產(chǎn)股票大幅下跌，房地產(chǎn)股票跌到現(xiàn)在的水平，隱含的假定是房地產(chǎn)價(jià)格可能要下跌20%—30%。資本市場(chǎng)也可能會(huì)犯錯(cuò)，但是這反映了市場(chǎng)的一個(gè)預(yù)期。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整很可能走的是一條用時(shí)間換空間的道路，從短期來看，市場(chǎng)已經(jīng)形成了比較一致的預(yù)期，就是觀望，市場(chǎng)很難進(jìn)入一個(gè)火熱的狀態(tài)，至少交易量萎縮的狀況以及房地產(chǎn)存量迅速擴(kuò)大的趨勢(shì)，在短期內(nèi)難以顯著好轉(zhuǎn)。在成交量萎縮的情況下，加上緊縮的貨幣政策牢牢控制信貸，銷售回款也大幅減少，房地產(chǎn)開發(fā)商享受的低成本融資再難得到，高杠桿運(yùn)作難度加大，出現(xiàn)調(diào)整就是必然的。

　　而對(duì)于目前處于調(diào)整期的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，未來一段時(shí)間的走勢(shì)無外乎兩個(gè)判斷:一是房地產(chǎn)會(huì)短時(shí)間的復(fù)蘇，房?jī)r(jià)會(huì)報(bào)復(fù)性的上漲;另一個(gè)則是房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大幅下跌。不過這兩種前景，目前都沒有看到。

　　周期回落考驗(yàn)房地產(chǎn)商

　　主持人:調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著什么樣的重要意義?如何看待救市的爭(zhēng)論?面對(duì)前所未有的嚴(yán)峻環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)，能否度過冷冬?

　　巴曙松:只有在退潮的時(shí)候，我們才知道誰沒穿泳褲。房地產(chǎn)業(yè)迎來了它在中國(guó)誕生以來第一次真正意義上的調(diào)整和挑戰(zhàn)。

　　現(xiàn)在不僅股市在呼吁救市，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在呼吁救市，我個(gè)人的判斷，無論是對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需還是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展是必需的，但是不能把促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與救房地產(chǎn)商混淆，救市并不是救房地產(chǎn)商?；蛘哒f，房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)和順利度過調(diào)整期，需要地方政府的積極舉措，也需要房地產(chǎn)商自身的配合，沒有房地產(chǎn)商在價(jià)格上的調(diào)整，銷售不可能出現(xiàn)明顯的恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可能從當(dāng)前的調(diào)整階段中走出來。如果一定要說有救市措施，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)的是通過降低稅費(fèi)等措施鼓勵(lì)真實(shí)的房地產(chǎn)需求，滿足公眾有支付能力的需求。

　　首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身會(huì)洗牌和整合。房地產(chǎn)行業(yè)的未來，是一部分小公司被大公司收購(gòu)的未來，是一個(gè)行業(yè)不斷并購(gòu)的未來。從拿地的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資本的要求門檻越來越高，而不斷拿地的企業(yè)，是那些能夠熟練運(yùn)用不同融資渠道，通過股權(quán)、融資券、海外基金、私募等種種渠道進(jìn)行融資的企業(yè)。因此誰能夠用除銀行信貸之外的其他渠道獲得資金，誰就獲得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。

　　其次，目前中國(guó)房地產(chǎn)尚未經(jīng)歷過一次“增長(zhǎng)—高峰—投資—收縮—低谷”完整的周期。絕大多數(shù)地產(chǎn)商是在地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張時(shí)期進(jìn)入的，樂觀的樓市預(yù)期、充沛的資金流量，使他們習(xí)慣性地把資金鏈條繃得很緊，一旦信貸緊縮，首先影響的就是他們。

　　最后，宏觀政策的從緊也將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型:由關(guān)系型、貿(mào)易型轉(zhuǎn)向?qū)嵙π?。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集的行業(yè)，而很多房企卻像在做貿(mào)易，自有資金只有10%—20%，其他則由銀行承擔(dān)。在當(dāng)前的金融政策壓力下，這種關(guān)系型、貿(mào)易型企業(yè)必然向?qū)嵙π推髽I(yè)轉(zhuǎn)變。而品質(zhì)，也將決定房地產(chǎn)企業(yè)的前途和出路。中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息行業(yè)頻道

本文來源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)網(wǎng) 責(zé)任編輯：CY11 關(guān)鍵字：深度分析房地產(chǎn) 市場(chǎng)的走向

房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向 -深度分析

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