2008年1-3季度寧波市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格走勢分析

2007年，寧波市乃至全國一些大中城市的房地產(chǎn)市場均呈現(xiàn)出需求旺盛、供不應(yīng)求的火爆場面，房屋銷售價(jià)格持續(xù)快速上升。為防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，政府加快了政策調(diào)控步伐，不斷打出“土地控制、金融杠桿”的組合拳，控制房價(jià)過快上漲。隨著各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的相繼落實(shí)，今年我市房價(jià)高漲的勢頭得到一定程度的抑制，房地產(chǎn)市場正逐步向理性發(fā)展回歸。國家統(tǒng)計(jì)局寧波調(diào)查隊(duì)最新調(diào)查顯示，1-9月，寧波市區(qū)房屋銷售價(jià)格累計(jì)同比指數(shù)為111.6%，同比漲幅呈逐月回落態(tài)勢；累計(jì)環(huán)比指數(shù)為101.4%，各月環(huán)比指數(shù)保持在99.9%-100.5%之間?！?

一、市場運(yùn)行情況

　　(一)銷售價(jià)格總體上漲　

　　1-9月，我市房屋銷售價(jià)格累計(jì)同比上漲11.6%，累計(jì)環(huán)比上漲1.4%。其中：新建房累計(jì)同比上漲14.0%，累計(jì)環(huán)比上漲2.4%。新建房中，住宅類累計(jì)同比上漲15.6%，累計(jì)環(huán)比上漲2.7%；非住宅類累計(jì)同比上漲7.5%，累計(jì)環(huán)比上漲1.1%。住宅類中普通住宅累計(jì)同比上漲16.5%，累計(jì)環(huán)比上漲2.9%。其中，多層住宅累計(jì)同比上漲18.4%；高層住宅累計(jì)同比上漲15.5%；其他住宅累計(jì)同比上漲15.3%。二手房累計(jì)同比上漲8.9%，累計(jì)環(huán)比上漲0.2%。二手房中，住宅類累計(jì)同比上漲9.7%，累計(jì)環(huán)比上漲0.2%。非住宅類累計(jì)同比上漲7.7%，累計(jì)環(huán)比上漲0.2%?！?

　　以上數(shù)據(jù)顯示，1-9月房屋銷售價(jià)格與去年同期比較漲幅仍較高，主要是去年房屋銷售價(jià)格的“翹尾”因素所致?！?

　　(二)房屋銷售價(jià)格同比漲幅逐月回落　

　　1-9月，各月房屋銷售價(jià)格同比漲幅逐月回落，但是各月環(huán)比價(jià)格基本持平，市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)。各月同比漲幅分別為15.6%、14.5%、13.7%、12.9%、12.2%、11.0%，、9.9%、8.2%、6.7%，呈現(xiàn)逐月回落態(tài)勢?！?

　　環(huán)比價(jià)格，除一月份比上月下降0.1%外，其它月份的環(huán)比都略有上漲，1-9月環(huán)比指數(shù)分別為99.9%、100.0%、100.0%、100.3%、100.5%、100.2%、100.2%、100.2%、100.2%。其中，最高是五月份環(huán)比上漲0.5%。1-9月各月房屋銷售價(jià)格基本保持平穩(wěn)?！?

　　預(yù)計(jì)，接下來幾個(gè)月同比漲幅將繼續(xù)保持穩(wěn)定，環(huán)比指數(shù)將在100.2%上下小幅波動(dòng)?！?

　　(三)土地交易價(jià)格同比漲幅回落　

　　1-3季度，我市土地交易價(jià)格累計(jì)同比上漲65.2%，漲幅比上半年同期低了12.9個(gè)百分點(diǎn)；累計(jì)環(huán)比上漲1.8%，漲幅比上半年同期低0.4個(gè)百分點(diǎn)。　

　　隨著“翹尾”因素影響的減弱，1-3季度我市土地交易價(jià)格同比漲幅逐步回落。其中：一季度同比上漲78.8%，二季度同比上漲77.4%，三季度同比價(jià)格上漲了39.4%。前三個(gè)季度環(huán)比分別上漲0.4%、0.9%、0.4%，土地交易價(jià)格總體保持平穩(wěn)?！?

　　(四)房屋租賃價(jià)格平穩(wěn)小幅上漲　

　　1-3季度，我市房屋租賃價(jià)格累計(jì)同比上漲6.7%，漲幅比上半年提高0.1個(gè)百分點(diǎn)；累計(jì)環(huán)比上漲6.7%。其中：住宅租賃價(jià)格同比上漲5.4%；辦公樓租賃價(jià)格同比上漲2.2%；商業(yè)用房租賃價(jià)格同比上漲2.1%?！?

　　(五)物業(yè)管理價(jià)格保持平穩(wěn)　

　　1-3季度，我市房屋物業(yè)價(jià)格累計(jì)同比上漲0.3%，漲幅與上半年持平；累計(jì)環(huán)比指數(shù)為100.0%?！?

　　二、房地產(chǎn)走勢特點(diǎn)及原因　

　　根據(jù)走訪調(diào)研和相關(guān)資料分析，1-3季度我市房地產(chǎn)市場，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：　

　　(一)房地產(chǎn)新開工面積下降　

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年　1-9月，市區(qū)房地產(chǎn)新開工面積同比下降12.3%，竣工面積同比下降26.3%，銷售面積同比下降59.5%。今年前三季度新開工面積、竣工面積的減少，直接導(dǎo)致可供銷售房屋減少，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格維持高位?！?

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本提高　

　　一是由于土地的不可再生性，決定了土地資源的日益稀缺。我市可開發(fā)的土地資源緊缺，土地交易價(jià)格仍然攀升，價(jià)格居高不下，從而直接提高了房地產(chǎn)企業(yè)土地購置成本。二是由于鋼材、水泥等房地產(chǎn)開發(fā)所需的各種材料價(jià)格提高，勞動(dòng)力成本上升，使房屋建造成本也隨之提高。三是市區(qū)住宅小區(qū)配套設(shè)施成本增長。比如小區(qū)綠化、配套等品質(zhì)的提高，　24小時(shí)的物業(yè)管理的實(shí)施，節(jié)能設(shè)施的普及等，都相應(yīng)增加了開發(fā)成本。因此，高成本推動(dòng)房價(jià)上漲，有其存在的必然性。　

　　(三)房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，購房回歸理性　

　　一是政府為防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從去年下半年開始加快政策調(diào)控的步伐，利用金融政策的杠桿作用，提高投資成本，抑制過熱的房地產(chǎn)投資。各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)對購房者的需求心理有很大程度影響，促使購房者理性購房。二是今年股市持續(xù)低迷以及美國次貸危機(jī)對我國的影響等共同作用，也在一定程度上抑制了房地產(chǎn)投資需求。三是從全國看，部分大中城市，特別是上海、廣州、深圳等地的一些房地產(chǎn)商迫于資金壓力，開始以各種形式促銷售樓，部分樓盤價(jià)值開始縮水，整體房價(jià)有所松動(dòng)。基于“買漲不買跌”的心理，更多的購房者堅(jiān)定了持幣待購的決心。　

　　從市區(qū)商品房銷售情況看，1-9月寧波市區(qū)商品房銷售面積162.66萬平方米，同比下降59.5%，市場觀望氣氛濃厚?！?

　　三、房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢分析　

　　1-9月，我市房屋銷售價(jià)格總體保持平穩(wěn)，但由于去年房價(jià)上漲帶來的“翹尾”因素，導(dǎo)致同比上漲幅度仍高達(dá)11.6%。隨著“翹尾”因素影響的減弱，房屋銷售價(jià)格同比漲幅逐月回落，我市房地產(chǎn)市場將逐步向理性發(fā)展回歸。　

　　國家近期出臺(tái)的一系列政策，必將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。比如9月份，中國人民銀行決定下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率；10月份，中國人民銀行決定下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率和人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。隨著這一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，我市房地產(chǎn)市場供求矛盾將進(jìn)一步得到緩解，有利于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！?

　　今年以來，我市的房地產(chǎn)市場總體觀望氣氛濃厚，需求不旺。從近期跟蹤情況分析，市區(qū)部分樓盤售價(jià)有松動(dòng)跡象，但整體趨穩(wěn)。我市房地產(chǎn)市場總體仍是樂觀的。預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)月房屋銷售價(jià)格同比漲幅還將穩(wěn)步回落，但總體價(jià)格仍將保持平穩(wěn)。

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