樓市仍有繼續(xù)趨升的態(tài)勢(shì)，調(diào)控思路亟待改變

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    內(nèi)容摘要：除了在需求端的作為外，更要加大供給端的改革，其中最重要的是改變土地供給方式、增加土地供給途徑，對(duì)房地產(chǎn)存量來說，則應(yīng)當(dāng)逐漸試行和完善房產(chǎn)稅政策，替代地方對(duì)土地財(cái)政的依賴。從目前來看，樓市仍有繼續(xù)趨升的態(tài)勢(shì)，這對(duì)民生和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型都不是好事，調(diào)控思路亟待改變。

    樓市火爆到這個(gè)黃金周，達(dá)到了近兩年來的又一個(gè)峰值，這一趨勢(shì)從七八月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)一片飆紅就預(yù)估到了。“金九銀十”，果然名副其實(shí)，全國(guó)多地樓市出現(xiàn)“日光盤”，黃金周里不少城市樓盤價(jià)格明顯上漲。至此，不用等到年末，在第四季度的開頭基本可以宣告：各地方年初定下的樓市調(diào)控目標(biāo)恐怕大多將難以實(shí)現(xiàn)。

    年初，在國(guó)務(wù)院發(fā)布新國(guó)五條要求各地公布樓市調(diào)控目標(biāo)之后，各直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市公布了今年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。三個(gè)季度過去，我們?cè)倏磳?shí)際情況，8月份北京新建商品住房?jī)r(jià)格上漲同比就達(dá)到19.3%，而北京年初制定的目標(biāo)是“量?jī)r(jià)雙穩(wěn)”，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格顯然談不上穩(wěn)定；廣州提出的目標(biāo)是房?jī)r(jià)增速要低于GDP增速，而廣州8月份房?jī)r(jià)同比增幅就達(dá)到18.8%，差距顯而易見。北上廣之外其他城市提出的目標(biāo)，大多為“房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入實(shí)際漲幅”，一些城市還提出房?jī)r(jià)漲幅要“明顯低于”人均可支配收入的增幅，目前來看大多不能完成目標(biāo)。

    各地方政府恐怕也沒有預(yù)料到今年房?jī)r(jià)的反彈如此之快。實(shí)際上，地方出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)在歷史上只有過兩次，一次是今年，還有一次是2011年，而2011年就是近幾年來罕見的樓市冷年。那一年樓市調(diào)控目標(biāo)之所以能夠完成，甚至部分地方樓價(jià)下跌，主要緣于2010年出臺(tái)的“史上最嚴(yán)調(diào)控”，即限購(gòu)令。這是政府調(diào)控看上去最有成效的一年，或許正是這一年的調(diào)控讓政府對(duì)調(diào)控能力過于樂觀。行情的逆轉(zhuǎn)發(fā)生在2012年，從這一年下半年開始，即使大部分地方的限購(gòu)令沒有松綁，樓市仍然開始強(qiáng)勁上漲，一直延續(xù)至今。

    之所以說2011年的調(diào)控“看上去最有成效”，是因?yàn)檫@一年的成效恰恰可能給如今的瘋狂埋下了伏筆。“限購(gòu)令”的所謂殺手锏，就是短期內(nèi)壓制住了包括剛需、改善性、投資性、投機(jī)性在內(nèi)的各種需求，需求端的暫時(shí)“堵住”，讓那一年的樓市增幅放慢甚至出現(xiàn)下跌，但對(duì)需求的壓抑只能在短期內(nèi)控制成交量，長(zhǎng)期來看，需求猛虎一旦重新出籠必會(huì)更加兇猛。事實(shí)證明，到2012年，剛需成為房?jī)r(jià)上漲的主要推手，原本在2011年還處于觀望狀態(tài)的閑置資金多數(shù)涌入樓市，尤其在人口仍然在迅速膨脹的一線城市，上漲尤其嚴(yán)重。

    在土地供給方式和地方依賴土地財(cái)政的局面沒有改變的前提下，調(diào)控出現(xiàn)反彈并不意外。坦白說，樓市“硬著陸”對(duì)經(jīng)濟(jì)傷害太大，最好的狀況是“軟著陸”，也就是中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)的房?jī)r(jià)穩(wěn)定。然而，房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升同樣也隱患重重?？v觀近十年的樓市調(diào)控，多數(shù)手段著重于“堵”而非“疏”，可能是造成目前困境的重要原因。因此，樓市調(diào)控勢(shì)必應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變思路。除了在需求端的作為外，更要加大供給端的改革，其中最重要的是改變土地供給方式、增加土地供給途徑，對(duì)房地產(chǎn)存量來說，則應(yīng)當(dāng)逐漸試行和完善房產(chǎn)稅政策，替代地方對(duì)土地財(cái)政的依賴。從目前來看，樓市仍有繼續(xù)趨升的態(tài)勢(shì)，這對(duì)民生和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型都不是好事，調(diào)控思路亟待改變。

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